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地产股,关键时刻!

来源:财通社2020-02-14 21:42

节后首周,楼市销售数据十分惨淡,但是挡不住地产股的大涨。今天,房地产板块大涨2.58%,板块内中房股份、阳光城、金地集团、新大正、泰禾集团等多股走强。值得一提的,房地产龙头股保利地产和万科,本周以来的涨幅均超过了10%。

地产股的上扬,与近期部分城市放松楼市政策有关,有的城市正制定相关政策,支持房地产行业的发展。机构预期,后续各地因城施策、调控松动空间仍有望加大。尽管短期行业基本面受疫情影响面临一定负面冲击,但机构对行业优质龙头公司的观点整体不悲观,继续提示地产股投资机会。

地产股,又到反弹时刻?

节后首周

楼市销售数据骤降

春节提前叠加肺炎疫情,楼市一季度热闹不在。

1月至今,楼市数据黯淡。据中指研究院数据,2020年1月,中指研究院重点监测20个一二三线代表城市总计成交面积891.6万平方米,环比下降41.42%,同比下降5.14%。在二手房市场,贝壳研究院发布的数据也显示,1月贝壳研究院重点监测18城的链家二手房成交量较去年12月份环比下降38%,比去年同期下降27.3%。

2月的情况也并未好转。因疫情的急速蔓延,多地售楼处被迫关闭。克而瑞统计数据显示,截止目前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。 

直接影响便是项目现场销售活动“停摆”,超过95%的城市新增房源遭遇“零供应”。

据克而瑞监测到的84个城市2020年春节假期新增供应数据看,累计总量仅为25万平方米,较疫情爆发(以1月23日武汉封城为分界点)前一周大降95%,除北京、南京、杭州、合肥、梅州、韶关、泰州有少量供应外,其余城市均为零供应,疫情对房企供货的负面影响不言自明。

与去年春节假期(除夕到初六)相比,2020年春节假期供应尚能与2019年基本持平,可春节后一周(初七-十三)随着疫情形势逐步严峻,84城供应量再度骤降至4万平方米,与2019年同时期相比降幅达97%。

因疫情防控措施不断严厉,且居民焦点集中于疫情发展,而无心购房,2020年春节期间新房成交情况非常不理想。

春节假期也是疫情爆发后第一周,克而瑞监测数据显示,88个重点城市春节假期成交量环比上周出现了断崖式下跌,降幅达93%,其中一线城市叠加春节人口外流影响,跌幅达到了99%。88个重点城市的成交量仅为37万平方米,本应是返乡置业的高潮期,而三四线成交情况也相对惨淡,部分城市甚至出现零成交。 

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“疫情对新房市场的影响主要在一季度。二季度以后,市场或会呈现逐步回温的态势,相应的销售节点也将向后顺延。二手房市场方面,由于带看量受到影响和抑制,短期二手房量价均将面临下调压力。待市场秩序恢复正常后,二手房挂牌量和成交量将会有所提升。”中指研究院判断。

房地产政策宽松预期加强

地产股大涨

受益于部分城市放松楼市调控政策预期,今天地产股大涨。截至收盘,房地产板块上涨2.58%,领涨两市。

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板块内中房股份、阳光城、金地集团、新大正、泰禾集团等多股走强。

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实际上,本周以来,地产股的涨势都非常不错。以地产龙头万科为例,本周万科A没有一个交易日下跌,周涨幅12%。保利地产本周涨幅也达到了10%。

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地产股的上扬,与近期部分城市放松楼市政策有关,有的城市正制定相关政策,支持房地产行业的发展。

受新冠肺炎疫情影响,几乎所有的房企都压力巨大。2月12日,无锡、西安和深圳市先后出台政策,从房企资金周期宽限、延长公积金贷款期限等多个方面出台措施,希望保障疫情防控期间房地产企业和行业的稳定运行。

2月12日,西安市资源规划局出台了促进土地市场平稳发展的十条措施,主要着力减轻房企土拍负担。内容主要涉及:房企可分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、容缺办理相关规划许可手续、大力推行网上审批服务以及未能按期交地、动工、竣工的,疫情防控期间不计入违约期。此外,房企缴纳50%的土地出让价款后,可预办理不动产登记手续。

2月12日晚间,无锡市委办公室出台了针对房地产企业的十七条救助政策,“全面落实支持企业共渡难关的精神,支持房地产企业发展”。相关政策力度很大,内容主要包括:房企可延期纳税、房产税和城镇土地使用税,有困难的可申请减免,到期还款困难的企业可予以展期;预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金、预售提前等7条政策,涉及施工、预售、缴税和信贷政策等多个方面。

深圳的政策则主要面向特定购房者,整体力度较小,覆盖范围也有限,普遍被视为主要出于稳定市场信心。深圳市公积金管理中心推出四大举措,明确新冠肺炎患者、被隔离人员以及参与防控人员,可申请延长公贷期限、放宽公贷申请缴存条件、逾期还贷不影响个人征信和延长购房提取票据有效期。

据了解,江西、安徽等多地的行业协会已向主管部门提交材料。在这些建议书中,多地房地产行业协会均表示,疫情防控期间关闭售楼处,对企业销售造成严重影响,企业回款速度迅速下降,部分企业复工和持续经营难以为继。易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,近期各个城市尤其是住建系统会陆续发文,对房企等机构进行支持。

另据彭博社报道,中国央行拟调整MPA(宏观审慎评估体系)中的房地产信贷相关考核指标,仅考核房地产广义信贷,而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例。其中两位知情人士称,央行拟确保今年一季度新增贷款同比不得低于去年,并确保信贷增速保持平稳。

机构:地产需求延后而非消失

继续提示地产股投资机会

克而瑞地产研究院认为,短期内房地产市场行情的变化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关,如果疫情得不到缓解,楼市仍然会休眠;若疫情得以控制,整体成交有望回稳,城市间分化仍会加剧。随着对冲疫情影响的各类刺激政策落地生效,刚需购房仍将刺激成交进一步回升,一、二线城市和环都市圈热门三四线成交有望率先企稳回升;广大的三四线尤其是人口净流出,城市基本面缺乏支撑的城市则将持续回落。就2020年整体楼市成交而言,市场大概率也将呈现出“先抑后扬”、总量回落之势。

平安证券认为,受疫情影响,短期宏观经济下行压力进一步加大,仍需房地产发挥“压舱石”作用。从调研来看,2月行业开工、销售仍难恢复,投资销售仍面临阶段性冲击。“稳地价稳房价稳预期”背景下,政策或由防“涨”变成防“跌”。考虑本次疫情对经济及行业的冲击,预计后续各地因城施策、调控松动空间仍有望加大。

天风证券指出,1-2月是地产行业的传统销售淡季,全国销售和开工面积占全年比重都不超过10%。但3月份是传统旺季,通常会占到一季度销售额接近一半,这是关键。“一季度受抑制的需求也有望在3月份得到补偿性释放,所以全年地产销售受到的影响或不大。”

华泰证券认为,受新冠疫情和春节错位的双重影响,百强增速普遍放缓。我们认为地产需求只会延后不会消失,地产稳态的打破将加速逆周期调节空间,2019年四季度地产仓位小幅回升启动估值修复,地产板块配置价值有望持续兑现。地产稳态的打破将加速逆周期调节空间,2019年四季度地产仓位小幅回升启动估值修复,地产板块配置价值有望持续兑现。

东吴证券根据过往10年数据测算,一季度销售占房企全年比例约18%,销售回款占全年比例约21%。考虑到本次疫情不仅对房企现金流入产生影响,同时也对现金流出(建安、拿地)产生影响,现金储备较少的公司会有一定危险。

中金公司继续提示地产股投资机会。尽管短期行业基本面受疫情影响面临一定负面冲击,但我们对行业优质龙头公司的观点整体不悲观,主要考虑到:1)疫情的负面冲击对住宅开发商而言是暂时性的,需求只是延迟释放,此时更体现出龙头公司销售和盈利上的强防御性;2)当前宏观经济和地产基本面承压,政策端后续可能有更大正向调整空间;3)板块估值和仓位均已处于底部。

中金公司建议,当前时点投资者关注头部开发商的低吸机会,A股推荐万科、保利、金地、招商蛇口、阳光城和中南建设;港股推荐融创、世茂、龙湖、华润和中海。物业管理板块推荐碧桂园服务、雅生活、中海物业、永升生活服务,建议关注保利物业(未覆盖)。

声明:本文内容仅供参考,不作为投资依据。投资者据此操作,风险自担。

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