物管巨头从“小甜甜”变成了“牛夫人”。

继昨日暗盘破发后，9月29日，万物云在港交所上市果然破发，盘中一度跌超8%，现报47.05元/股，IPO发行价为49.35港元/股。

万物云作为地产巨头万科打造的“第二增长曲线”，上市之路备受关注，早先估值一度高达千亿。根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物管服务收入计，2021年万物云在中国物业管理服务市场排名第一，占有4.28%的市场份额。

随着上市破发，万物云实际获得的市值只有558亿港元，输给了华润万象生活的686亿，行业排名第二。而在去年8月份，阳光城以持有的阳光智博100%股份与万物云换股，获取万物云4.8%的股份，彼时市场预计，万物云估值约为1000亿元。

不得不说，物管行业估值70倍-80倍的风口时刻，万物云是缺席的。不到4年，格局已倾覆，地产冬天叠加资本市场冰点，市场能够给出的万物云估值只有26.6倍市盈率了。

其实，这次破发有迹可循。上市前的公开发售，都以为冲着万科的品牌，大家会抢着认购万物云，但香港发售部分居然卖不出去，只获得了0.82倍的不足额认购，只能转去全球继续兜售。

再从定价来看，当下时点也偏贵。根据招股书，万物云的定价区间为47.1港元/股~52.7港元/股，而最终的发售价为49.35港元，处于中位数偏下水平。但是，49.35港元的发售价已经不便宜了，是Top10房企背景物业公司中最高的，超过了2019年保利物业35.1港元的发售价。

万物云破发后动态市盈26.6倍。而按照中物研协的数据，截至今年8月末，59家上市物管企业的平均市盈率首次跌破10倍，仅剩8倍。这也表明，万物云依旧享受了一定的龙头溢价和科技属性溢价。

对于逆境之下万物云的上市话题，今年8月底召开的2022年万科中期业绩会上，郁亮做出最新表态。他解释称，万科分拆万物云不是“卖猪仔儿”，叫个好价钱把它卖掉，而是希望通过上市，获得更大的发展空间。

“我们不在意短期市场的估值，更看重通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。”郁亮称。

从某种程度上来说，万物云上市时机已没得选择。在地产下行几乎已成为定局的情况下，现在上和等多两年再上，并没有太大区别，甚至还有可能再次错过大并购的风口。

在当下国字头物企们四处寻找并购机会之际，截至2021年底，万物云在手现金有64亿，且上市融资中有11.19亿港元用于收购相关公司股权。

万物云前身为1990年成立的万科物业，是中国第一家年收入超过100亿元的物业服务公司，2018年改制为股份有限公司，2020年更名为万物云。

截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。从营收、在管面积上看，万物云的规模仅次于最大物企碧桂园服务。

但其盈利能力是比较令人担忧的。2019年-2021年，万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。对应毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%，净利率分别为7.5%、8.4%和7.2%。净利润规模跑输了大多数同行，毛利率和净利率更是直接在行业中垫底。

今年上半年，万物云营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%；商企和城市空间综合服务收入 51.1亿元，占比 35.6%；AIoT （人工智能网络）及 BPaaS （业务流程即服务）解决方案服务收入11.6 亿元，占比 8.1%。

很明显，万物云主要的收入仍来源于传统的物业服务，其科技的的属性还有较大发展空间。