和公司创立人王石的张扬个性相比，现任万科董事长郁亮，这个王石的老搭档个性更加内敛。财务出身的郁亮在公司经营上很审慎。基于对房地产行业现状的认识，万科经营风格以“稳”为主。出于一种居安思危的意识，这两年万科高喊的口号变成了“活下去”。

曾经营收排名行业第一，万科近年来在营收规模排名有所下滑。万科业绩表现如何？多元化发展如何？我们一起看看。

2019年经营业绩

据万科2019年年报，万科全年实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.59%；实现营业利润766.1亿元，同比增长13.50%；净利润388.7亿元，同比增长15.10%。

万科2019年净利润仅增长15%，低于市场对万科业绩的预期。自2015年以来，万科年报净利润增幅始终保持在至少15%以上，最高年份在2017年，增长达33.44%，此前最低增长是2015年的15.08%。实际上，净利下跌跟万科的经营业绩关系不大，跟万科年报的会计处理有关。万科分别计提项目资产减值损失21.5亿，计提折旧和摊销费用63.1亿，计提项目跌价准备29.9亿。

营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%。显然，与众多同行相比，万科更加聚焦主业。

负债方面，万科短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%。共持有货币资金1661.9亿元，大可覆盖即将偿还的负债。现金短债比为1.77，略高于平均水平（亿翰智库数据显示，2019年50家典型房企平均现金短债比为1.64倍）。融资成本在3.0%~4.0%，远低于行业平均水平。从亿翰智库监测的50家典型上市房企年报分析来看，2019年融资成本TOP30房企的平均融资成本为6.34%。

土地储备方面，2019年公司新增项目规划建面3716.5万方。预计万科在手总土储约1.5亿平米，足够未来2-3年发展。

多元化进展

万科组织架构（资料来源：2019万科企业社会责任报告）

公司创始人王石对多元化抱有否定态度，万科一直以来相对聚焦于主业。不过，近年来地产行业挣钱变难了，和其它地产商一样，万科关注了一些其它行业。

如今万科的业务版图已扩展到商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、冰雪度假、教育等领域。

在房地产以外的业务中，万科物业是表现比较亮眼的一块。2019年年报显示，物业服务总营收127亿元，占比3.5%，同比增长29.65%，毛利率为17.96%。

其它业务也初步形成一定规模。其中，在商业地产板块，万科以印力集团作为平台，已开业面积为644万平方米。当前，商业地产龙头华润置地旗下已开业商业地产面积为1000万平方米，万科印力的开业面积足以居于行业中上游。

在长租公寓领域，年报显示，2019年万科租赁住宅业务新增开业5.6万间，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京等核心城市。

近期，万科成立了养猪事业部。万科表示，“公司认识到，以服务万科现有客户为起点，在‘从农场到餐桌’的整个产业链条上，争取‘以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的日常餐食’。”

与万科巨大体量相比，多元化拓展所占比例相对较小，万科的多元化拓展目前并未在年报中列出。

管理与文化

万科的文化和管理比万科的业绩更值得一谈。

在管理制度上，万科实行事业合伙人机制；在文化上，秉承“大道当然”的企业文化。

“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科的资本”、“阳光照亮的体制”、“持续的增长和领跑”这些企业文化在万科发展中起着软实力的作用。

万科是一个有着理想主义和价值观奠基的企业。万科战略的制定者王石曾表示，万科未来要成为一家伟大的公司。

2020年4月2日，万科企业股资产管理中心将2亿股万科股票（市值约53亿元）捐赠给清华教育基金会，用于共建清华大学万科公共卫生与健康学院。捐赠行为也是其“理想主义”价值观的体现。

小结

无论从哪个角度看，业绩、管理、文化，万科都不失为一家优秀的地产公司。“白银时代”的地产行业，房企竞争激烈，房地产行业集中度将会提升。万科作为业界翘楚，反而更有机会从中胜出。

摆在万科面前的是转型问题。对于万科来说，转型并非易事。能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会多。以现在万科的体量来看，至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。定位为城乡建设与生活服务商的万科，能否多面开花，再现在地产行业的成功故事，很值得期待。