“活下去！”2018年秋，面对一众媒体，万科短短三个字掷地有声。未及三年，万科一语成谶。

一季报显示，万科实现净利润12.92亿元，较去年疫情同期仅增3.44%。

更加令外界讶异的是，一季度万科房地产开发毛利率已经低至16.1%，创历史新低；净利率方面则更低，仅有4%。

财报甫一发出，市场上对万科的质疑声四起：地产“白银时代”，地产龙头万科真的要努力“活下去”了吗？

种种信息显示，除了房地产调控带来的普遍影响，万科正在经历巨头独有的烦恼。

今年一季度以来，万科多次在长三角地区“触顶”拿地。有专家认为，当前限价严重，触顶拿地对企业而言近乎“0利润”。有业内人士表示称，这些地留给万科的利润空间很低，甚至不到4个点，“拿地或是为了维持城市公司的运转。”

另一边，“白衣骑士”万科正在消化此前收购的资产包。年报显示，2020年万科共计提存货跌价41.8亿元。仅环京地区的三个项目，万科新增存货跌价就已接近20亿元。

地产下半场，万科正在承压。

一季度利润增长停滞，净利率跌至4%

万科是地产中的审慎派的典型代表。被外界熟知的是，相对于全年业绩指标，每年万科的一季报数据都会相对“低迷”。而与以往不同，万科今年的一季报却引发了轩然大波。

最新一季度报告显示，万科期内实现营收622.64亿元，较去年疫情期间同比增长30.33%；经营活动产生的现金流量金额168.79亿元，同比增长671.44%。

至于利润方面，万科给出的数字并不好看。一季度万科实现净利润25.07亿元，同比增幅3.17%；归母净利润12.92亿元，同比仅增3.44%。

利润率的跌幅更为明显。期内，万科房地产开发及相关资产经营业务毛利率降至16.1%，较万科历年以来的数据均值下滑超过10个百分点。

据公开资料，近几年间，万科年度毛利率始终在30%上下。2017年至2019年三年间，其毛利率分别为34.1%、37.48%、36.25%。直至2020年，该数据才跌至30%以下，为29.25%。

若仅考虑一季报的毛利率水平，东方财富Choice数据还显示，万科2021年一季报中销售毛利率约为20.41%，为近5年最低，较去年同期减少了10.87个百分点。

行业寒冬来临，巨头首当其冲。剥离疫情影响，事实上，这份压力早在2020年就已显现。

以万科为例，2020年年报显示，万科录得归母净利润合计415.16亿元，同比增幅从2019年的15.10%降至6.80%；与此同期，万科房地产业务的毛利率也同比减少了超6个百分点，跌至29.25%。

“毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。”财报中，万科将毛利率降低归咎于地价上升。

从房地产的经营逻辑来看，影响毛利率的因素一个是拿地单价，另一个则是销售单价。近几年，一二线城市房价疯涨，带着地价一起飙升，企业拿地成本因此激增；另一边，各城限价限售政策接连出市，也导致房企利润空间被进一步压缩。

2020年业绩会上，万科总裁祝九胜表示，公司内部已经达成一定共识，短期看房地产利润率仍存在下降趋势。但行业回报率不等于一家企业的回报率，精益运营的企业回报率依然会高于行业均值将地产结算周期考虑在内，万科的策略至少还将在两年后展现成效。

对于万科一季度在利润层面的表现，知名地产分析师严跃进表示，一季度出现下降或有压力，不排除也是为了加快资金回笼，降价促销等，这样容易带来利润等数据下降。

专家从另一个层面指出了万科的部分隐忧。

白衣骑士的烦恼

规模红利正在褪去，多重政策加压下，昔日拿下的高价地正在成为房企的负担。

2020年财报显示，基于审慎的市场策略，万科对存在风险的项目计提存货跌价准备，金额合计41.8亿元，较2019年底时上升约40%。

这部分存货跌价直接吞噬了万科的净利润，财报显示，万科2020年计提的存货跌价准备，影响报告期税后净利润19.8亿元，影响归母净利润14.5亿元。

业内将万科视作“老大哥”，过去几年间，借着优秀的现金流水平，万科多次扮演白衣骑士。

2018年10月，华夏幸福方面发公告宣布，万科将通过收购其全资子公司部分股权的方式，获取公司位于涿州、大厂、廊坊和霸州市10宗、约34万平方米的纯住宅用地，交易价款暂定约为32.34亿元。

上述交易完成后，万科将获得华夏幸福涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%的股权。

万科2020年财报显示，公司新增的三个存货跌价项目恰好位于廊坊和保定，涉及金额分别为11.04亿和8.77亿元。

而公开资料进一步显示，上述三个项目中，有两个直接指向万科2018年时与华夏幸福之间的合作。

以新增7亿余元跌价准备的廊坊万科·朗润园为例，该项目前身名为龙晖家园，据彼时的政府公示信息，该项目的操盘公司正是万科从华夏幸福手中接下的廊坊孔雀洲。土拍信息显示，该地块曾为当年的廊坊地王。

位于涿州的万科·新辰之光同样是万科从华夏幸福手中接下的项目，去年，万科又对该项目计提了8.77个亿的存货跌价准备。

换言之，去年吞噬万科19.8亿净利润的项目中，接盘华夏幸福两个项目给万科带来的损益高达15.83亿元。

土地价格飞涨，2018年前后，收并购成为大型房企拿地的主要方式。中小房企出于自救给出的资产包往往好坏混杂。规模红利时代，拿地增加土储无可厚非。管理红利时代，这种路子行不通了。

万科善经营，饶是如此，其在行业寒冬之际也无法消化部分通过收并购吞下的隐雷。眼下，令万科同样忌惮的，还有泰禾。

2020年7月，泰禾宣布启动债务重组，引入的战投对象即为万科。时至今日，上述合作仍未有实质性进展。

有业内人士分析，在这场合作中，双方各怀心思。泰禾想要获得万科的背书去与金融机构以及债权人斡旋。

谨慎的万科则为入股泰禾设置了两个先决条件，其一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，并且债务重组方案能支持目标公司恢复正常经营；其二则是要对泰禾做尽职调查，确保泰禾资产、债务及业务等不存在影响公司可持续经营的重大问题或重大不利变化。

万科意图明显，即使泰禾的产品以及品牌力颇具诱惑，其仍然选择“明哲保身”。

一位相关人士向老虎财经透露：“对于二者之间的合作，关键性因素是泰禾能否和债权人达成一致。如果泰禾的钱一到账就被抽走了，注资也没用。这笔钱如果能用到项目周转中，泰禾就有可能解困。”

该人士还表示，万科眼下依然保持着“不接盘、不承债”的态度。“拟拿出24个亿合作，更多是财务投资层面的考量”，在该人士看来，假如泰禾“起死回生”，万科的此笔投资也拿到收益。

泰禾只是一个插曲，当地产行业的增长逻辑归于平庸，行至中年的万科该如何找出新的利润空间？

触顶拿地为哪般？

利润承压是房企绕不过去的砍，这种情况正愈演愈烈。

2020年业绩会上，郁亮坦言：“房住不炒”刚提出时，市场上还存在侥幸心理；但过去四年的调控，让市场清醒地认识到了政策的稳定性。

“行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，这意味着房企不能再靠囤积土地、赚土地升值的钱了；不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。”

理想丰满，现实骨感。局高的土地价格结成大网，房企渴望通过经营转型出来，却又被限价钳制在当中。

4月27日，经过143轮竞价，万科在浙江绍兴以封顶价24.55亿元竞得镜湖新区宅地。就在4天前，万科还曾以封顶价15.75亿元拿下镜湖新区另一宗地块。

无独有偶，2021年1月，万科还以封顶价格40.6亿元摘杭州运河新城宅地。据媒体报道，早在土拍开始前，便有业内人士预测，该宗宅地较为热门，如果价格封顶，竞得人或将面临接近“零利润”的挑战。

资料显示，2020年，万科在杭州拿地仅有两块，拿地金额位居业内第四位，约为杭州本土房企滨江的四分之一，绿城的三分之一。

浙报传媒地产研究院副院长罗兰亦在接受采访时表示，万科已经很久没在杭州拿地了，储备不足或许是其拿地最大动因，后续盈利只能靠高周转。

地产行业经营模式简单，拿地、开发、销售回款一条龙，拿地是整个链条的启动阶段。当城市分公司手中无地开发时，主要经营活动就暂时叫停。更有业内人士认为，对于万科而言，触顶拿地或是为了保证该城市公司的正常运营，利润再低，也是“无奈之举”。

有市场消息称，作为应对，万科的确打起了高周转，“有的地块利润甚至不到四个点，最快时当天拿地，当晚就已经开工”。

跑马圈地时代，地产公司为了开疆拓土，大多凭借城市公司进行深耕，公司体量也越来愈大。当市场预冷，此前立下“汗马功劳”的区域公司的弊端开始显现。

严跃进表示，对于此类企业来说，这个时候也确实是有压力的，往往在做大规模方面，可能略焦虑。

“但是后续预计还是会有一些新的市场机会，”严跃进补充道。