双双下跌!部分城市拐点出现了!

来源:樱桃大房子2021-06-17 08:12阅读:1954

就在今天,5月份房地产最新数据出炉了!

今年这几个月的数据连起来,非常值得玩味,大家可以看到最后再进行判断。

先看销售数据。

1-5月份商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;比2019年1-5月份增长19.6%。

1-5月份销售额是70534亿元,增长52.4%;比2019年1-5月份增长36.2%。

对比过往来说,今年的销售数据非常漂亮。

尤其是销售额,随着房价越来越高,全国商品房销售额也随之节节攀升。

我们用销售金额除以销售面积就可以计算出,1-5月全国商品房均价为10625元/平方米,同比涨幅为11.8%。

这已经是今年连续第四次房价单月上万了。

从2020年7月份开始,中国房价就开始站稳万元时代。

其实去年4月份左右,房地产行业就逐渐走出了疫情的影响,一路高歌猛进。

而今年,虽然一线逐渐熄火,但是其余的二三线城市统统在发力,甚至有很多小地方房价都在上涨。

尤其是现在部分强二线调控后,资金会继续外溢,往周边城市转移。

比如合肥调控后,现在不少安徽的资金都转移省内其余的城市;

上海熄火后,除了苏州,长三角几乎全线上涨, 浙江有些县都四五万了,我之前专门调研写过。

大湾区广深莞调控了,现在就连中山的房子都得靠抢;

山东下面的城市由于城市体量大,人口多,青岛和济南的吸引力相对没那么足,山东下面的一些地级市楼市表现也十分强劲。

说到底,都是因为钱太多惹的祸,加上股市今年以来很一般,大家只能买房来投资,外围市场还有通胀,很多人也不想留着现金。

随着资金逐级轮动,一些还没有上涨的城市也会迎来一波楼市热潮,大家静待就好。

但是一些已经上涨的,甚至涨过头的城市也会步一线的后尘,逐级熄火。

再看回销售数据,现在整体还是上涨的,但大家发现没,这几个月增速在下滑了。

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今年的最高峰在1-2月份,随后成交金额和销售面积就开始掉头了,逐月下降。

注意!这两个数据的背后,是部分城市陆续开始出现阶段性拐点。

比如深圳,2月是此轮行情的最高峰,上海、合肥、成都、广州在4月开始出现拐点。

所以,这一轮的楼市行情,城市的轮动非常明显,大家一定要注意这个节奏。

为什么会出现急掉头的现象?八个字给你总结:

1、货币收紧

2、调控大锤

今年的M2已经逐步回归到疫情之前的常态了,5月份M2同比增速为8.3%,连续3个月低于10%。

如果没有大事发生,大家以后都要习惯个位数的货币环境。

加上5月份的CPI也在不断上涨,在这种情况下,放水就更加不可能了。

市场上钱少了,对于股市和楼市来说都是一种利空。

其次是调控大锤,这个月的情况还好,在4月份,几乎每隔一天就有一座城市迎来调控。

大家看我们樱桃大房子4月份的文章的画风:

从地方出手,一直到国家发声,还专门重锤房价领跑者:学区房。

可以说,被重锤过的地方楼市都已经乖乖伏地听话。

但剩下没涨的城市,很大概率陆续还会轮动到,所以总的销售数据还是不会太差。

最后一个则是:管控房企。

2021年1-5月,全国房地产开发投资额同比增速为18.3%,环比下降3.3%。

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虽然目前开发投资增速依旧保持两位数高位,但是增速持续收窄。

主要是现在房企也在受限于「三道红线」,在开发投资上也不允许像以前那样高负债,没有了高负债,高周转就慢下来了,整个房地产开发投资增速就会放缓。

另外在拿地方面,各大房企也不似从前般激进,闭眼抢地。

2021年1-5月,全国房企土地购置面积同比增速为-7.5%。

土地市场呈现出一种强者越强的局面。

由于今年实行22城集中拍地,大多数城市都集中在四五六月份密集供地。

开发商们只能集中火力攻占这22城市,比如广州、厦门、重庆、成都、郑州等,这些城市的抢地大战丝毫不比新房打新容易。

开发商们为了提高中签几率,甚至安插了上百个马甲提前布局,就是为了抢到一块好地。

当然好地的数量不多,一二线热门城市也就那几个,而那些实力一般的城市就被冷落了。

类似于长春、沈阳、天津、济南等城市,土地市场就相对乏力。

22城内都有不受开发商待见的城市,更别说其他的小地方了。

加上今年开发商受困于“三条红线”,再也没有了往年那种开疆拓土的拼杀劲了,不是好地,绝不轻易下手。

整体而言,拿地的面积就少了。

全国房价均价已经连续四个月都站稳万元,但因为这一轮行情是轮动上涨的特征,而且一线城市除了一个城市,基本已经涨完了,剩下是部分二三线城市涨,所以环比来看,均价会显得相对平滑,最高点反而出现在今年的1-2月份。

明白这个逻辑吗?

而且地价方面,当前1-5月份地价为4393元/平方米,同比竟然还下跌了14.1%。

限地价是其中的原因之一,但根本的原因还是大部分四五线城市地价真的抬不起来。

总的来说,疫情后开始的楼市热潮,随着调控不断加码,货币环境收紧,现在部分城市在短期内的楼市拐点已经出现。

这代表楼市现在从分化走向极度分化,千万不要乱买,一定要选对城市 + 踩准节奏。

最后的建议是,还没有起步上涨或者刚起步的城市还可以入,已经大涨过的城市,大家就可以先观望一下,等一等笋盘了。

代表楼市风向标的深圳, 最近的法拍房明显多了起来,而且都是底价成交,甚至还有流拍的,我们今天专门还写了这个点(深圳法拍房明显变多了!)

这代表二手房市场真的是凉透了,调控是真的开始见效了。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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