中部六省会,谁潜力最大?

来源:樱桃大房子2021-06-22 08:30阅读:1740

每座城市都有一个超级大都市梦。

北上广深超一线的地位早已深入人心。

西南有成都重庆两大双子星;西北则有西安扛起大旗;东部的种子选手太多,大家都是强者;北方能打的也只剩下北京了。

而中部,武汉这个昔日大哥面临的竞争越来越大。

太原和南昌始终没有存在感外,长沙、郑州、合肥实力异军突起,都在争夺中部老大位置,日后第一城会花落谁家尚未可知。

我们今天会从人口、经济产业、房价等方面来分析一下谁才是中部第一城,尤其是在房产领域,如果要投资,哪一座城才是最有潜力的。

在中部省会城市里,南昌和太原由于城市首位度不高,人口增速相对其他城市来说较慢。

同时这两座城市产业结构略显单一,经济稍显落后,基本上排除在竞争内。

剩下的就是长沙、武汉、郑州、合肥。

这四座省会里,武汉是副省级城市,首位度更高,同时武汉和郑州又是国家中心城市,合肥是国家综合性科学中心,长沙并没有任何头衔。

所以从国家定位来看,武汉>郑州>合肥>长沙。

但是论房价潜力,却未必。

武汉虽然去年受疫情重挫,但是依旧牢牢占据中部城市GDP老大的位置,汇聚的资金量也是中部城市里最大的。

说到高科技产业,武汉相比其他中部省会也是有优势的。

武汉有三大高端产业:通信产业、半导体产业和激光产业。 

其中光烽火通信的员工超过1.5万人,此外还有长江通信、华为武汉研究所、海思武汉光电子等通信研发大厂。

而半导体产业和激光产业都是国家大力支持的产业。

另外武汉的高校数量全国第二,83所大学, 仅次于北京,这样会给武汉吸引每年近百万在校大学生。

谁拥有年轻人,谁就拥有未来。

总的来说,武汉无论是经济总量、产业还是高校人才,在中部城市来说,都是老大级别的存在,说武汉是“中部第一城”一点都不为过,之前我们都详细说过武汉。

不过武汉也有缺点,底子大,综合实力排第一没问题。

但是人口增速上偏弱,七普数据显示,武汉的人口增速不如长沙和郑州。

武汉也意识到这个问题了,所以最近放松落户门槛了,大专就可以落户,武汉如果未来能把大学生留在武汉,那稳坐中部第一,绝对妥妥,不可超越。

加上郑州有河南省将近1个亿的人口做支撑,河南的年轻人如果没有去北上广深发展,大部分都会选择省会郑州和隔壁的西安。

人口腹地的强弱,决定了省会城市的人口天花板,目前郑州占全省的人口比重仅为1/8左右,而中西部省会多在20%以上。

所以从发展后劲来看,郑州还是有潜力的。

尤其是这几年来,城市之间步步紧逼,你追我赶。2019年,郑州的GDP一度超越了长沙。

在过去,其实整个河南风评并不好,包括郑州,一度被说成“没存在感”“外省招黑,省内不服”。

人口基本都是处于流出的状态,远则北漂、南下珠三角、东奔长三角,而且产业结构也不好,都是一些能耗高、污染重的重工业。

但郑州是一座很有野心的城市,面对压力和嘲笑,郑州不断发力,在2010年引进了富士康。

从而郑州的命运开始改写。

富士康来了之后,不仅带动了大量的就业岗位、税收和GDP,还带了整个电子信息产业,华为、苹果、中兴、创维、OPPO、酷派、魅族等上百家制造企业纷纷落户郑州。

正因如此,越来越多河南人选择回到省会工作,近年来郑州人口回流现象明显。

富士康的长处是他的产业链解决了大量就业,但富士康不是华为,他的待遇只有华为的一半。

中低端产业的问题就是收入低,所以郑州人均可支配收入不高,甚至比南昌还低,仅次于太原,主要还是因为产业含金量不高。

以前从深圳搬到郑州去,是为了降低劳动成本,随着郑州劳动成本的增加,过去依靠劳动密集型的中低端代工产业优势也会有逐渐丧失的一天,而相反合肥引入的是高精尖科技,却有厚积薄发的后发优势。

同时在高校人才方面,郑州和武汉长沙相比也是差了不止一个等级。

2020年,郑州的经济总量就被长沙扳回一城,目前长沙位居中部6省会第二。

其实长沙一直以来GDP都是紧跟武汉的,但遗憾的是,长沙的城市定位不高,既不是副省级城市,也不是国家中心城市,可获得的资源不如郑州和武汉。

但是长沙的优势在于低房价效应,而产生的一系列良性循环。

而长沙的人口增长数据也十分可观,首次挺进千万级人口大城。

现在长沙的“房住不炒”已经成为了一块金字招牌了,吸引大量年轻人趋之若鹜。

关键长沙还是一座网红城市,既是美食天堂又是娱乐天堂,这些都很加分。

正因为房价不高,长沙人民有更多的钱消费,其人均可支配收入闯进了中部省会第一名,当然去年武汉受到疫情影响,不然第一还是武汉。

房价低,手里有米,长沙的幸福度应该是中部省会中最高的了!

但长沙的产业也有自己的问题,就拿非常强的文化产业来说,原来芒果传媒在全国都是数一数二的,湖南卫视以前一家独大,后来浙江卫视江苏卫视也起来了,更重要的是,这几年卫视都没落了,网红经济发展起来后,现在所有的网红都往杭州搬了,那边的产业链一条龙服务。

长沙文化制造业有名的还是传统的烟花、鞭炮这一类附加值不高的产品。

另外,广东向来是湖南“第二故乡”,不少在广东打拼的湖南人都想回长沙发展,毕竟房价压力小,但很多都因为找不到对口工作,或者是无法接受工资大幅缩水,最后迟迟无法回去。

因为长沙那边的产业要么就是工程机械,要么就是医药,或者是食品,烟花,娱乐行业又很难进,广东这边就业较多的是软件互联网,而这一块还是长沙的短板。

长沙虽然1994年就成立了软件园,但到现在发展规模还很小,全国8万亿的产业规模,长沙2019年软件营业收入才800亿,占比非常小,只有百分之一。所以长沙现在非常想做大做强这一块,这样才能吸引高端人才。

如何利用低房价的时间窗口,引进产业,最后把人留下来是长沙接下来要做的事情。

现在长沙人口的大量增长,主要是湖南省内人口的吸虹,所以湖南除了长沙人口大幅增长,其他地级市基本上都是不增或者减少的,广东房价的大涨,对长沙也算是利好。

地级市的人都要去长沙了,卖掉地级市的2套房子,总能买得起长沙的一套首付吧。

最后一个是合肥。

先看合肥的人口数据,虽然和其他中部省会比较不算优秀亮眼,但只要赢了南京,合肥就赢了。

这次的人口普查,合肥增加了191万人,超过了南京的131万人,把安徽省会的名衔抢回来了,这对于合肥来说是一次历史性的进步。

合肥以前和南昌一样,都是小透明,但现在合肥和南昌早已不是一个量级的。

当年合肥以家电起家,谈不上什么科技含量。

但是合肥zf胆识过人,开创了“风投”时代,比如砸钱引入京东方,打造液晶屏产业链,后面又继续引入半导体产业,近两年还把蔚来大众收入囊中。

因为高新科技企业发展迅速,合肥顺利拿下综合性国家科学中心。

有了“高薪”技术型的产业后,长三角的人才不断回流,甚至直接带动了整个合肥的房地产发展。

合肥这几年靠这种独特的模式,杀出来一条血路。

对城市有了基本的认识后,我们再来看楼市。

楼市表现其实和国家定位相关性不大,和城市自身的发展关系更大。

毕竟有产业集群才能吸引人口流入,影响城市整体的经济发展和收入水平,才有可能造出一张“网红名片”,最后推动城市房地产的发展。

先看一下中部省会城市的二手房均价表格。

武汉综合实力最强,高新企业最多,所以房价最高,这个没有任何异义,而且今年来武汉房价也开始起步了,计划上车武汉的,赶紧上车。

排在第二的并不是政治地位更高的郑州,而是高新产业更聚集的合肥,合肥这两年房价涨的这么厉害,就是其高新产业给的底气。

高新产业就意味着“高薪”。

虽然最近合肥调控了,但是有这么多高科技产业在手,合肥我是长期看好的,但短期要歇歇了。

郑州楼市跌了很长一段时间了,现在的郑州楼市也谈不上火热,只是局部核心区域出现了回暖。

最近土拍中,几乎都是底价成交,这就意味着将来新房市场价格也会相对平稳。

但新房不涨,不代表二手房不涨。

尤其是核心地段,只要新房供给量有限的,库存消化差不多后,二手房很容易启动。

而长沙我说过很多遍了,长沙的房价和其经济地位是完全不匹配的,过去上涨的不代表未来会涨(东北),过去不涨的,也不代表未来不涨,房价涨跌一定是根据城市的经济实力和人口变化而走的。

长沙的刚需最好的上车机会就是现在,天啊,1.5万带精装买一环二环新房,太便宜了,图片三环内新房不多了,别说我没提醒你们。

现在国家在做大做强省会城市,所以以后省会城市的首位度会越来越高,包括像太原和南昌,长期来看,楼市表现都不会太差,至少在自家省份里肯定是最强的。

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