有些城市,房子越来越过剩了!

来源:樱桃大房子2021-06-30 07:52阅读:1419

昨天我在网上看到了一则消息,鹤岗卖地了!

恒大以底价竞得鹤岗市一宗住宅用地,楼面价219元/㎡,建设用地面积6492㎡,容积率1—1.93,总价274万元。

鹤岗的土地居然也有开发商要,我真的吃了一惊,说明确实是便宜到令人发指了。

两百多块一平米,加上建筑成本,就算是卖个两千块一平米,也比自己盖房子要划算,真的是白菜价。

只可惜这样人口不断流失的城市,只能卖给当地自住的居民,否则你买了毫无意义。

第七次人口普查数据,整个东北,除了沈阳、大连、长春,其他所有城市的人口都是下滑的,整个东北人口下滑了1101万人,就连哈尔滨过去十年人口也下滑了60多万人。

长春过去十年虽然增加了139万人,但最近的两轮土拍,却不受开发商待见。

本来长春诚意满满,共推出68幅土地,但在开拍之前就有8宗地撤档。

剩余60幅地同样命途多舛,其中39幅底价成交,18幅流拍,流拍率约38%。

最终成交的仅有42幅土地。

超9成底价成交,仅有3幅溢价的土地,楼面价分别为3660元/平方米,5748元/平方米和5823元/平方米,溢价率仅为0.4%

伤害不大,但侮辱性极强。

本来开拍前,长春还信心满满,以“限最高价+竞配建租赁”的方式来防止出现高价地的情况,但事实上长春多虑了。

很明显,长春的一些地块白送给开发商,他们都不敢接手。

在今年4月份第一次土拍的时候,当时的头条基本上都被广州无锡重庆等南方城市霸占了,长春作为省会城市基本不配拥有头条。

如今第二次土拍,毫无生气,更显悲情。

而一些南方城市呢?

开发商不惜砸下重金,拼尽全力也要抢。

广州、上海、重庆、杭州、宁波、无锡、苏州这些大城市就不用说了,就连南方的县城也要花尽全力去抢。

比如上周的义乌土拍,有两块地被多家房企争相竞拍,最终楼面价分别为10512元/㎡和13930元/㎡,溢价率高达30+%。

义乌作为一个县级市,房价比金华主城区还高,二手房可以卖到五万多。

还有丽水南城一地块经过205轮的竞价,最后成交价为16.43 亿,楼面价高达10934.16元/平方米,溢价率72.95%,丽水豪宅可以卖到4万多。

浙江三四线,yyds!

现在土地市场和楼市表现越来越像了。

开发商拿地考虑的是我好不好卖,即便不赚钱,比如杭州,只要好卖能快速做大销售规模也行。

有的开发商下沉到发达的三四线去,限价不严格的城市,主要是为了赚钱。

加上国家现在对于房企的管控越来越严格,这会导致开发商拿地越发谨慎,不是好城市,不是好地块,绝不轻易下手。

据我了解,某房企去年一年公司销售额7000亿,长三角就占了3000亿,南方区域2000多亿,整个北方区域只有1000多亿,剩下其他地区还有一些。

开发商为什么嫌贫爱富,归根结底还是经济水平决定了公司效益,只有到南方拿地才能赚到钱啊,去北方拿地你是做不大的。

就拿东三省来说,大家都知道东三省这几年的经济水平。

一是发展速度慢了,人均收入增长缓慢;二是重工业转型难,大多属于资源枯竭型城市,三是人口流失严重,有点钱的都去了南方,剩下的人口购买力不足。

其实这是大多数北方城市的共同问题。

最近任泽平关于存量房的研究值得关注,从城镇套户比看,东北地区为1.13,青黔赣黑4省套户比超过1.15,沪粤京等5省低于1.0,套户比越低,说明房子越供不应求,越高说明房子越来越过剩。

人口不断流入的地方,未来仍面临住房短缺现象。

但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市,由于人口外迁严重,不仅已经出现供给过剩,而且未来过剩程度还将加深。

这些地方房价虽然很不高,但并不代表泡沫不大,因为他们人口有流出,产业也不发达,套户比越来越高,房子越来越过剩。

说白了,落后地区房价看似低,比如鹤岗房价再低,要是没人接盘,也只是一堆不值钱的钢筋混凝土。

这些地方,如非自住,绝对不碰。

发达地方房价虽然高,或许短期内有所透支,但是长期有人口、产业不断流入,即便短期可能存在泡沫,但随着人口的流入,收入的增长,自身也有能力去消化泡沫,反而风险不大。

这就是我今天要说的两个关键性观点:

第一,从2020年开始,拥有资产,好过拥有现金。

第二,整体资产过剩,核心资产短缺,买入确定性更强的核心资产。

请记住我这两个观点,目前这个阶段,不要再相信现金为王的鬼话,现金为王某种意义上就是看空中国。

但是我们要做投资,就是要无脑看多中国,未来十年,中国经济依旧会保持中高速增长。

只要经济增长,必然会给拥有价值的核心资产带来增长的空间。

核心资产在股市里面,是那些真正有价值,有成长的公司。

但是对普通人来说,很难识别,就算识别出来也很难中长期拥有,从而很难做到不去追涨杀跌,反人性,做不到就容易成为成为韭菜。

核心资产在中国的楼市里,就是一二线城市的房子。

因为一二线城市的房子随着城市人口的不断流入,仍旧是短缺的,只要短缺,就可以买入,最典型的就是深圳。而且因为流动性差,你天然会持有多年。

虽然现在短期内有涨涨跌跌,但是拉长周期去看,一二线城市的房子,都是属于短缺的核心资产。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

下一篇

×

分享到微信朋友圈

打开微信点击底部的“发现”
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈