紧箍咒再次收紧,房地产会成为下一个教培行业吗?

来源:樱桃大房子2021-07-28 08:01阅读:1688

近期的信号和调控实在是太密集了!

昨晚无锡也出台了“二手房限价”政策,但因为我接下来会写无锡的调研文章,所以关于这个政策的分析,到时候文章会提到,今天就不重复了。

同在昨天,财联社报道:被纳入 " 三道红线 " 试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

简单来说就是未来不管房企多有钱,资金多那么充裕,再也不能大手大脚拿地,超过40%的指标你就被限购了,没有买地资格。

房地产行业利空再现!

在三条红线、银行的两条红线之后,房地产行业又多了一个紧箍咒。

但具体会有什么影响呢?

1、对于头部房企影响甚微。

其实关于40%的拿地限额,这类管控一直都存在,不过之前以观察监督为主,房企自己把握这个度并且定期上报即可。

即便超过了限额,地方也睁只眼闭只眼,没有严厉执行。

现在不允许了,监管部门直接下发命令,房企要是真的超过了40%的指标后,就再也没法参与土拍大战了。

大部分头部房企的风险意识还算比较强的,一直以来都循规蹈矩。

今年上半年50家头部房企的拿地销售比均值为29.3%,较去年同期下降12.3个百分点,还大大低于监管要求的40%。

可见在在三道红线和供地两集中背景下,房企拿地更趋谨慎。

本来大房企的拿地销售比就不高,所以这次40%的拿地红线对于头部房企来说基本不受影响。

但是依旧有一些房企踩线了。

以上这些房企下半年估计只能不断卖货,提高自己的销售额,降低拿地销售比之后才能参与土拍大战。

当然对于头部房企来说,他们还有一大杀器就是:联合拿地。

今年集中土拍以来,房企受限于资金压力,都选择了联合拿地。

某龙头房企就经常这么做,联合拿地后,自己只需要出一点点钱,但是未来销售额并表,一下子就把销售额提起来了,还能降低降低拿地销售比。

只是随着大环境对房地产越来越不友好,未来不知道这个漏洞会不会被堵住。

不过据说现在城市更新还没有被纳入监管范围内,以后一二线的城市更新估计会抢的更厉害。

2、强者恒强的局面会越来越明显。

以前小房企想要扩张,做大做强,一般都要融资举债拿地,而且走高周转的模式。

其中拿地才是最关键的,没有地一切都是空中楼阁。

小房企的销售额本来就不高,能拿到的地就更少了,而联合拿地一般只属于大房企之间的强强联合,小房企参与度相对来说没这么高。

中小型房企想要做大基本没戏,规模直接定格化,也就意味着这个行业强者恒强的局面越来越固定了。

总的来说,限制了拿地指标后,房企想要快速增长基本不可能,加上现在房企的利润本来就很低,大家走走量还能撑一撑。

但是就连走量都不允许了,只能在一定范围内争取出业绩。

利润减少,地也不让拿多。

房企的日子是真的越来越难过了。

从去年的设置三道红线、房地产贷款集中管理制度、22成土地集中拍卖制度、土地出让金归税务局征收到今天的拿地销售比不能超过40%……

三道红线使得大部分房企不能顺利融资;

22成土地集中拍卖制度后,各地强调限价,竞品质,导致房企的利润空间被压缩的越来越小;

房地产贷款集中管理制度后,房贷难批,开发商回款慢;

土地出让金归税务局征收后,房企也没法赖账,需要真金白银去拍地;

拿地销售比不能超过40%直接定格了房企的规模

……

后面不知道还有什么。

这样下来,房企基本上已经被如来佛祖压在五指山之下,再也动弹不得。

今天中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

就连评级机构对房地产行业未来都不看好,那房企的日子自然不会好过。

最近地产股也下跌得很厉害。

很多人说,房地产就是下一个教培行业,毕竟现在所有不利于生娃的行业都很危险。

要这么说的话,房地产「罪孽」深重啊,甚至比教培行业还重。

教培行业可以瞬间变天,甚至直接原地暴毙死亡,那房地产也会步其后尘吗?

教培行业和房地产行业除了有不利于生娃这个共同点之外,其余完全没有可比性。

而目前的中国经济也不具备和房地产“说分手就分手”的能力。

并不是说我写房地产新闻,我就坚定看好这个行业。

今天和大家理性探讨!也欢迎大家在评论区留言!

虽然房地产行业被国家列入“阻碍生育”的三座大山之一,但房地产和教培行业广度不一样。

教培行业只是教育的其中一小部分,但是房地产行业牵涉面就广了。

房地产开发直接消耗的大量建筑材料,带动了钢铁、水泥、玻璃、化工等多个制造行业的发展;

百姓买了房之后还要装修,买家私家电等,又拉动了家电行业;

同时在房子开发和销售期间对于金融行业也有很强的拉动作用。

房地产和中国经济的关联度实在太高。

不可否认的是,目前国内还没有找到有比房地产更能拉动经济的行业。

虽然但是,房地产对于国家经济的侵蚀,大家也是有目共睹的,尤其是对于普通老百姓,这不影响生娃了嘛!

所以在未来国家会一步步减缓对房地产行业的依赖,尤其是逐步降低银行、地方政府对房地产依赖度。

但这并非一朝一夕就能完成的,更不可能像教培行业那样瞬间暴毙。

“去房地产化”后再重新找到新的经济增长点,这需要时间,而且是很长的一段时间,可能还需要经历阵痛。

但总而言之,这就是未来的大势。

那短期内,楼市会怎么走?

7月底很快就要召开中央政治局会议了,应该会定调下半年甚至明年楼市的情况。

到时候我再和大家分析。

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