苏州调研丨长三角最大的价值洼地!

来源:樱桃大房子2021-09-13 09:44阅读:17643

苏州这个城市很奇怪,好歹是2万亿级的强二线城市吧,但在长三角的城市群中,他的房价涨跌周期,跟其他热点城市完全不一样,显得非常不协调。

按道理,上海、杭州、宁波、南京、合肥涨完,应该马上轮到苏州了吧,就连昆山大涨了,他也不涨,甚至比南通,无锡,嘉兴,节奏都要慢很多。

别人都已经涨完歇气了,苏州现在还沉浸在自身的回调周期中不可自拔。

但如今放眼整个长三角,我觉得最大的价值洼地就是苏州了。

不要怀疑我的判断,不信你明年回头再看我这篇文章准不准。

我们这次基本上把苏州市区的热点片区都跑了一遍,全文8000字,写的有点长,估计你看的也累,但我们都是用腿跑出来的,算是很认真的了。

工业园区

现在苏州房贷利率非常高,所以整个苏州楼市依然处于横盘下跌为主的状态,即使是园区,下跌的房源数量也比上涨的房源要多。

园区是苏州人梦寐以求的终极改善地,房价毫无疑问是最贵的。

园区的特点也很明显,房子越大,单价越贵,越小越便宜,有钱人很有钱,没钱的刚需也很多,中产阶级群体还是不够雄厚。

但是有些带学区、看湖景资源的次新房,这两年却能逆势上涨。

双湖板块全是别墅,大户型,也是园区房价的第一梯队,房价平均在8万/平以上,典型的富人区。我围着湖走了一圈,真是感觉,苏州不缺有钱人。

新点的都要10万/平以上了,国宾花园、苏州御园、湖滨四季、康帝庄园、仁恒海和院、世茂铜雀台,三百多平的至少都是三四千万一套,放盘的也很少。

有钱人不想卖,因为你在苏州找不到更好的地段了。

不仅靠湖边,风景好,旁边学校配套还好,是金鸡湖中学,哪怕苏州过去几年在调整,但这种豪宅算是稀缺资源,所以每年还能稳步小涨。

其实整个双湖片区在园区都算是很坚挺的,特别是今年以来价格明显涨了好几千。

园区第二梯队就是星湾小学学区房,玲珑片区,平均已经突破7万+。包括中茵皇冠、中海湖滨一号,玲珑湾、还有雅戈尔组团等,这是除别墅区以外最贵的房子了。

玲珑湾十区,看湖的大户型卖的最贵,172平四房,最便宜的卖1800万,单价要10.45万/平,而2020年12月同户型成交才8万3,今年涨了20%。

苏州跟南京最大的差别就是,苏州有钱人多太多,中产队伍不如南京,你想象不到的是,整个市场萎靡不振时,苏州豪宅居然还在涨。

第三梯队依然是学区房,湖西CBD片区,星海小学、中学,平均在6万+。

价格便宜点并不是学校差一等级,学校也是一梯队的,而是房子比较老了,都是什么新馨、苏都花园,一听就是一二十年的老房子了,而且很多都是大户型,所以便宜点很正常,这种房子未来的升值空间恐怕会比较慢。

大户型基本没涨,比如苏都花园,2019年的143平三房,其实不太实用,成交价是5万5,现在放盘价5.7万。

小户型涨了点,比如映象花苑,91平米2房,现在最低放盘价在7.4万多了,成交价也在7万3,去年底成交是6.7万,涨了10%左右。

第四梯队就是方洲、景城、独墅湖小学板块5万多;

这里靠近湖东CBD,学校属于第二梯队吧,虽然很多二手房也都不算很新了,十多年楼龄,周边环境和配套都很好,大部分都还没怎么涨。

奥体板块价格稍微坚挺些,还有一些次新房,中海8公馆83平的小三房,8月成交就到了5.6万多,比年初同户型大概涨了五千块一平米。中海上东区143平的4房,现在5万多还能买到,我觉得肯定会涨。

第五梯队新城花园小学、园区第二实小、东沙湖、青剑湖、星洲、星汇小学所带的房子基本都是4万多,这些片区房价也基本没涨。

园区新盘真是少的可怜,我去调研时,整个园区也没几个盘在卖的,青剑湖悦云庭卖完了,还剩中海一个尾盘在卖,全是三四百平的大户型复式。

地段好的奥体新盘虽然不到四万,周边二手房五六万,买到是赚到,但你很难买到,林溪雅苑9月开盘摇号是6个人抢一套。

听中介说想要买到好的房子,就要茶水费,还要捆绑50万的车位,当然我不知道真假,无法求证。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍园区核心地段新房供给量太少了,而且限价最狠,控制在4万以下,是新房和二手房倒挂最多的区,明显跟其他区不一样,这就给二手房价格上涨留下了空间,因为你买不到新房,又想在园区置业的话就只能去买二手房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

我去胜浦看了辉映时代花园,离湖东CBD大概有12公里吧,3万带精装,90平米刚需小三房和143平的改善大四房都卖完了,还剩119,132平米的三房就卖的不好。

所以买房选户型也很重要,中间户不大不小就很尴尬,因为不实用,进入二手房市场也卖的不好,往往要比大和小的户型便宜五六千。

这是胜浦第一个项目,旁边还有十多块空地,所以后面供给量会多一些,这里已经有苏州两个国企拿地了,2万的地价,感觉靠国企来抬高地价推高房价的意图比较明显,3万买下来还是有空间的,不过这里的升值空间肯定不如奥体板块。地段还是地段。

不过现在苏州土拍溢价率已经锁定在15%以下,第二轮土拍也延迟到9月16日了,对土地价格上涨的预期在下降。

姑苏区丨平江新城

姑苏区的限价比园区放的松,因为是古城,房子主要以低密度的豪宅,别墅为主,所以卖的贵些,只有平江新城算是最便宜的,还有高层。

但姑苏区的升值肯定不如园区快,买姑苏的主要是有姑苏情结,生活圈子在这里的老苏州人为主。

我主要看了平江新城,这里以 改善住宅为主,总价在300万以上。

平江新城在售的楼盘有5个,璀璨平江如苑、绿都云起平江、印象平江花园、星河平江新著、融信海月平江。

价格都差不多,3.2万/平左右,其实跟二手房也有倒挂,虽然户型都很好,但卖的都一般,房子随便你挑。

平江新城虽然属于姑苏区,教育可以一体化,但这里为什么卖的就不如园区和高新区好呢?

你去这边的万达广场一转,其实就明白了,商业档次的高低跟园区明显差了几条街,居住的人群素质还是不一样。

路边的各种小摩托,车子也是横行穿梭,杂乱无章,特别是周边小区又密集,一看这些房子品质就不好,而且感觉很拥挤压抑。

但你再去园区湖东和湖西CBD看看,虽然也有小摩托停放吧,但那感觉就是不一样,宽敞舒适多了,立刻有到了一个国际大都市的味道。

更不要说产业了,毕竟姑苏区本身产业一般,主打旅游业,跟园区和高新区的高新技术产业没法比。

如果是买平江新城那些四万多的二手房,还真不如去园区买,就算是三万多,我也建议去园区买,园区的环境真的很好,我很喜欢他们的邻里中心,很方便。

高新区丨狮山

苏州的小伙伴和我说,苏州人改善只认两个地方,一个是工业园区奥体,另一个就是高新狮山。

在苏州,只有姑苏,高新,园区三个区的学校可以互考,且可以选择其他任何区,但是其他的区不能考进来,被称为「统考三区」。

相比姑苏,园区和高新更适宜居住。

目前狮山新盘供给量有限,且非常抢手,热度极高。

大华春和景明单价4万/平起,精装,和周边倒挂1万多, 上一次6月份开盘,795人抢243套房,中签率仅31%!

我7月份去看的时候就连售楼处也关了,最近中介说是可以看, 不过要验资600万。

现在房贷这么紧张,我猜测到时候开发商肯定是希望买家全款买吧,好回流现金。

还有狮子山澜亭,限价4万/平,大平层为主, 但传闻100万起步的茶水费,这是狮山改善客户都在等的一个新盘。

之所以这么受欢迎,除了地段学校一流, 倒挂才是最主要的原因,旁边的龙湖狮山原著成交价都是5万以上,有的挂牌价都上6万了,中间有1万多的差价。

还有一个新项目,揽月阁,因为规划了项目都是48层的超高层,被当地称为鸽子笼。

但也是有倒挂的,中介吹风说4万不到,周边学校配套也不差,刚需上车还是划算的。

狮山的二手房目前依旧在下行周期中,主要是拆迁房、小两房、楼龄久的房子为主,从2019年跌到现在,依旧没有尽头。

比如天都花园的两房基本没有涨,今年小阳春的时候有过短暂的回光返照,但是5月份过后又被打回原形,短期内想要成交的话只能降价卖。

新创竹园这些拆迁小区跌的更厉害了,2019年60平两房成交价已经上4万了,现在最低3.5万/平就能拿下。

另一头,位置好、品质佳的次新房却逆势上涨。

比如龙湖狮山天街140平去年年初成交价4.9万/平,今年已经突破6万了, 涨了20%左右。

还有狮山御园、佳兆业、天房心著、龙湖狮山原著、招商学府1872等优质次新房不跌反涨,从去年初到今年涨了5%-15%左右。

当然,这涨幅对比其他城市来说不算什么,但是在苏州的下行周期中,显得格外珍贵。

高品质次新房yyds,大家买房要尤其关注此类房产,上涨的时候领涨,下跌时抗跌,这些才是优质资产。

高新丨科技城

当初爱理不理,如今高攀不起,说的就是科技城。

在2016年之前,科技城和和高新区浒关的价格相差无几,但是2018年后,偏远的科技城已经完胜一大截。

其实房价就是一个区域发展的综合评分,科技城房价之所以能够弯道超车,就是因为其各项评分都已经排名前几。

首先是产业, 我在科技城兜了一圈,肉眼所见的都是产业园,医疗器械、大数据、新能源等高新技术产业。

到处都是此类医疗、大数据等产业园

产业太重要了,这轮能够领涨的区域大多有强产业支撑。

其次是学校。

对于苏州刚需来说,不在“通考三区”内谈学区,都是在玩概念、扯犊子!

而科技城的教育资源在高新是仅次于狮山的存在。

最后是城市界面、房子品质之类的,科技城本来就是新城,城市界面又新又干净。

所以其他区域的改善客户要是买不起园区、狮山,科技城是他们最后的选择了。

和我一起看房的朋友就是住在相城,但将来为了孩子教育,也考虑在科技城买一套。

虽然很多人嘴巴嚷着科技城偏僻、交通不便、缺乏商业、人气不足。

但是大家身体还是很诚实的 ,今年上半年苏州新房成交最活跃的板块就是科技城,秒杀狮山和园区奥体。当然主要也是这边新房供给量比较多。

毕竟目前来说,科技城性价比还算高,刚需稍微垫垫脚就能上车。

而交通商业这些都在弥补了,去年苏州就官宣:轨交9、11、13、18、21号线覆盖至科技城;商业在明后两年逐渐开业。

人气不足是所有新区的通病,不过随着利好逐渐兑现,将来科技城的人气也会跟上。

科技城新房均价在3万左右,周边二手房2.5万-5万都有,新房价格还是有一定优势的。

我当时去调研的时候大悦澜庭二期还没有开盘,一直到8月29日才开卖,中介说, 二期共推出456套精装房源,当天去化超9成,只剩下一些天地层。

线上选房截图

大悦澜亭地段很好,位于科技城的住宅区,被科技城实小、幼儿园、锦峰路初中包围,旁边还有一个超大的诺贝尔湖公园。

诺贝尔湖公园

价格大约在2.8万/㎡,三房总价大约300万,和园区动辄五万相比,这里学校环境都不差。

还有很多利好没有兑现,性价比妥妥的,难怪这么多人抢。

科技城的新盘还有浅悦静庭和前山澜庭,但位置都没有大悦澜亭好。

比如浅悦静庭也是在8月中旬开售,但是中介说去化大概在6成,主要是科技城新盘较多,分流了大部分的客户。

另外前山澜庭则位于金融小镇,以低密度洋房为主,环境是很舒适的,但价格偏贵,有的3万起,目前周边都在规划中。

总的来说,科技城的新房性价比还是很高的,价格也不贵,刚需随时上车吧。

但二手房就没这么受欢迎了,主要周边新房选择多,价格还便宜,购房者肯定优先买新房。

当地中介也很实诚和我说,现在二手房贷款也难,不好成交,真的有心成交的,只能降价。

从去年到今年,科技城的二手房挂牌价一路下探 ,从3万+回落到2.6万+。

比如中航樾公馆,同一个户型, 今年比去年跌了5000元/平,而且成交周期也变长了。

还有绿地瞰湖生活广场, 2020年的成交价已经站稳3万了,今年还跌了两三千。

当然咯,以上这两个小区都是偏刚需为主, 而科技城的改善次新房,朗诗绿洲天屿、金茂府等别墅叠墅大平层类的稀缺产品还是很保值的,成交虽然不好,但价格不跌反涨。

所以科技城的二手房市场表现同样是冰火两重天。

根据苏州科技城最新控规, 目前科技城核心区的纯住宅用地仅剩两块:

位置也是很不错的, 只 是新房卖完未来就是存量市场的年代,所以科技城的优质二手房将来也会变得抢手,现在买入风险非常低。

但不可否认,科技城的确是有瑕疵,地段太过偏西没有地铁,跟主城分割明显,我当时从狮山过去开车也要二十多分钟,要是从园区过去起码一个小时。

如果是在东边工作的话,科技城就不建议考虑了,即便将来地铁通车,通勤时间成本也是一个大问题。

但投资的话,科技城绝对是一个很好的选择,有产业,学校好,界面新。

加上市场已经在回调了,基本上也差不多到达底部了,毕竟昆山都五六万了,这么一对比,苏州的洼地效应立马凸显。

吴江丨太湖新城

紧接着我们就去了太湖新城,太湖新城其实包含了吴中的太湖新城和吴江的太湖新城。

但是目前发展和兑现程度来说,吴江的太湖新城要略胜一筹,多个商业体已经开业,城市面貌也很高大上,高楼大厦林立,俨然一副“富人区”的模样。

短期来看,吴江太湖新城各方面配套比较成熟,但是吴中的太湖新城距离市区更近,各有优势吧。

我们这次是来到了吴江太湖新城。

这边的二手房在去年一度攀上3万的高峰,但是随着苏州市场行情不断下行,目前大部分二手房价格回落至2.5万左右。

上面的首开玖珑花园,位于苏州湾核心板块, 去年成交价最高是3万,今年挂牌价一个比一个低。

中介说, 早几年上海和园区来的投资客特别多,2015年的时候,这里单价1万不到,投资客都是几套几套的买。

比如苏州湾天泊,目前的入住率不到3成,晚上都是黑麻麻的,我在外面看了一下,也只有零散几户入住。

同样站上3万的高峰,太湖新城的后发力明显不如科技城,科技城有些次新房都涨到四五万了,成交量和入住率也不如科技城, 原因就是学区,优质的学校永远都是刚需。

但是现在太湖新城的交通、商业、教育医疗都在不断完善,如果不考虑学区的话,在周边工作,自住还是很舒服的。

市场现状分析:一半火焰,一半海水。

这个夏天,无论新房还是二手房,苏州楼市表现非常差,二手房成交甚至比春节月还少,市场的确“凉”了。

但根据我的实际调研情况来看,苏州楼市目前的现状应该是: 一半火焰,一半海水。

成交量暴跌是肉眼可见的事实,现在二手房流动性差,根本没人接盘。

与此同时,价格也在不断阴跌。

但下跌的主要是以刚需型的房源为主,即便是奥体的刚需两房,也逃不过下跌的命运。

新房 除了奥体狮山科技城,浒关、城南、胥口、越溪、木渎、元和等区域去化非常难。

比如高新浒关就出现了 降价维权 现象。

中南春风南岸据说推出了员工内部价, 低至1.6万/平!比售价低了约1万/平,相当于贴近楼面价(15992元/平)甩卖!

虽然销售否认了,表示是中南的其他项目,但中南春风南岸降价却是板上钉钉的。

相比二期备案均价2.6万/平,现在2.1-2.2万可以买到,而且空调地暖新风精装三件套照样有。

北新区新澎湃国际社区2套工抵房:一口价177W 、189W

除了粗暴降价,还有不少新盘以特价房,工抵房等各种噱头来吸引购房者的。

但另一头,苏州楼市也迎来了改善的春天。

奥体、狮山、科技城、太湖新城的新房热度都不错,尤其是奥体和狮山,开发商都快拽上天了。

奥体旭辉连售楼处都没有,但一点都不影响大家抢房,狮山大华验资600万,科技城大悦澜庭也是要冻资100万……

好地段的改善型项目热度极高,可见苏州最缺的并不是购买力,而是好项目。

另外二手房同样如此,我今年年初就报道过园区的豪宅开始要上涨了。

尤其是环金鸡湖别墅,成交价已经突破十万加,总价上千万的房子在苏州已经不再稀缺。

除了别墅,改善型的大平层涨幅也不弱(对于下跌行情的苏州来说)。

(唐宁府和狮山御园挂牌价因为一楼底复低单价影响,不是很真实)

19年回调以来,园区改善型豪宅完全没有跌过,还一路上涨,去年到今年,应该算苏州楼市的至暗时刻了,中茵皇冠国际、天域东区还能有20%以上的涨幅,真的很牛了。

不仅园区,狮山和科技园的改善型二手房虽然成交量一般,但是价格却一直都很稳,稳稳地上涨中。

真的是越贵越好卖,越便宜越贱卖。

当然刚需房源是占主流的,改善豪宅始终是属于小众产品,所以目前苏州市场整体而言依旧是在下行中。

最后的洼地!

苏州作为全国最强地级市,和上海接壤,拥有得天独厚的地理环境。

很多产业,例如通信、电子、医药等制造业都有很扎实的底子,GDP常年排名全国前十,是江苏经济老大,人口老大,人称“苏大强”真不是浪得虚名。

长期来看,苏州房价绝对能跑赢全国大势。

短期来看,苏州楼市也已经蓄势待发。

第一,这一轮上涨大部分热点城市都已经涨起来了,就说上海吧,记得2019年的时候还流传一句话,苏州人买不起园区只能跑到上海去买房。

那时上海还处于阴跌的行情,单价四五万的房价一抓一大把。

苏州却一路上涨,园区二手价格也要四五万,那买家肯定会选择上海。

但如今上海也已经涨起来了,就连昆山核心区都有50%以上的涨幅,城西最贵的都卖到六七万了,比园区高新一些房子还贵。

苏州还有很多房子单价3万不到,尤其是一些限价新盘,这么一对比, 苏州房价又显得便宜了,现在明显被低估了。

第二,供需平衡,库存不多了!

我翻看近两三年苏州的住宅供需图。

2019年上半年是苏州楼市最高光时刻,当时新房市场供不应求,下半年局面才开始扭转。

一直贯穿整个2020年,市场都是供大于求的。

但是今年供大于求的情况明显好转,虽然这几个月的新房成交不尽人意, 但是市场供应也同步减少了,一些热门区域新房屈指可数。

目前苏州的新房库存去化仅为9个月,属于偏紧的,并不算多。

只是目前整个大环境对楼市打压,加上信贷管控极其严格,改善业主的二手房卖不出去,也就没法换新房了,新房成交自然就凉了。

但即便如此,苏州一些改善板块房价依旧坚挺,新房火爆, 这也能说明苏州的改善需求是非常旺盛的,苏州不缺购买力。

第三,信号已经发出。

上周,苏州积分落户政策放松标准了!

以前苏州落户最低都要700多分,现在450分就能落户苏州,分数创下6年来新低!

今年申请积分落户的人数已经破了历史记录,前几年市区的每一批落户人数,基本也就两千人出头,今年翻了4倍。

虽然积分落户的影响不如放松限购强,但是在如今高压的楼市环境下,调控松绑是不可能的,只能旁敲侧击。

这次积分落户松绑就是苏州释放的一个微弱的买房信号。

其实早在今年上半年,苏州楼市就迎来了一次小阳春。

从二手房的成交轨迹图来看,其实今年春节后苏州楼市也反弹了一把,很多人都以为苏州即将启动了。

但5月份过后市场急转直下,市场又焉了,7月二手房网签量已创下5年内新低,8月也未见明显反弹。

这是什么原因呢?

1、利率不断上行

2、放贷周期延长甚至停贷。

根据最新的房贷利率调查显示,苏州二手房市场的贷款现状非常严峻。

除了不断上调的贷款利率外,放款周期也被延长至3个月以上,有些甚至拒绝办理二手房贷款业主。

说到底就是信贷管控太严格了,生生把苏州的调整周期延长了,而且如果信贷一天不放松的话,苏州二手房市场很难有起色。

但其实另一方面来看,这对于即将上车的购房者来说也是机会。

现在上车的话,买家的议价空间还是很大的,要是遇上急卖的业主,随时能省几十万。

新房除了个别极火热的,其余大部分都不用抢,现在买还有优惠。

所以苏州的刚需,有名额有资金的话,随时上车都没有问题,不然等到市场火起来,上车就不是那么容易了。

热市要警惕,淡市要贪婪。

哪天信贷恢复正常,就是苏州楼市爆发之时,你要知道信贷不可能永远这么紧张的,明年一季度大概率会放松。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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