前10月销售额近1000亿的佳兆业也“雷”了。

11月4日早上，一则佳兆业理财产品爆雷、佳兆业流动性出问题的消息刷屏地产圈。

该消息迅速传导至资本市场。港股开盘，佳兆业系股票全线暴跌，佳兆业集团跌超10％，随后不断下挫，收跌15.13％，报1.01港元，市值70.9亿港元。佳兆业美好、佳兆业健康分别跌11.18%，19.17%。

6年前，佳兆业曾经因无法按时支付债券利息，成为国内第一家美元债券违约的房企。如今再次爆出违约，投资人担心，佳兆业重蹈覆辙。

3亿理财产品兑付逾期

10月底，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现3亿元的兑付逾期现象。

随后，相关销售通知投资者，佳兆业出现流动性问题，到期产品出现逾期情况，之后的产品情况也不容乐观。听到这则消息后，投资人都慌了。

11月4日，近500个投资人聚集于罗湖友谊酒店维权。据了解，目前佳兆业通过锦恒财富发行的理财产品，金额高达127亿元。

据多位投资人表示，锦恒财富发行的理财产品，底层资产都是佳兆业的项目，佳兆业作为担保，相关的产品最低是30万起投，大多是50万起投，现场也有个别投了4000万、5000万的投资者。

据悉，10月30号到期的几个产品中，目前只兑付了3000多万，还有3亿到期无法兑付。“3个亿都兑付不了，我们这些后面到期的，还能兑付吗？”现场有投资者表示。

有业主业主称“所有积蓄都在里面”

据中国基金报，有个投了1500万的投资人告诉记者，她投了有7、8年了，一开始的收益率是年化9.2％，后来逐步降到8点几。“可以说把所有积蓄都放进来了，之前一切都很顺利，一个产品到期了马上开始下一个项目，继续投。最开始的时候我是被他们员工带进来的，后来看他的报表、业绩，佳兆业号称是深圳的旧改王，能力还是很强的，所以很信任。他会拿佳兆业目前的项目，比如说现在拿坪山的新项目，说这个项目是需要钱来滚动的，项目卖完以后，销售款就可以兑付了。”

“昨天我就知道不对劲了，我就到他们办公室去的，他们的董秘就说他们开了一天的会，在出方案，明天才能出方案，也就是今天会把方案出来。”她表示。

也有投资人陈先生告诉记者，他8月份刚投了30万，也就2个多月的时间，没想到就雷了。“我看他利息还可以，另外我也住在佳兆业，楼下经常有佳兆业的理财销售在那里搞宣传，很多业主都投了好多年，看他们信誉还不错，就投了，没想到2个多月就暴雷了。”他叹息。

而值得注意的是，据投资人告诉记者，在9月份，佳兆业还在销售相关的产品。

天眼查显示，锦恒财富的大股东均为个人，从股权来看和佳兆业并没有直接关系。

但现场的投资人告诉记者，锦恒财富是佳兆业理财的主要渠道。而大部分投资者都是佳兆业的业主，此外还有不少为佳兆业员工。“因为他在每个小区都派了业务员，小区有一些宣传，还会派业务员上门给业主销售。不过，这个不局限于佳兆业业主，其他人也可以来买。”

账上躺着近384亿现金却无法兑付

2014年，佳兆业深圳预售的多个楼盘房源被锁，现金流迅速枯竭导致债券违约，离卖身只有一步之遥，那时候的佳兆业同样风雨招摇。

11月3日，佳兆业公布了今年10月份的销售数据，合同销售金额为81.95亿元人民币，按年下跌30.5%；合约建筑面积同比下降34.8%。于2021年前10月录得总合约销售金额约为人民币957.44亿元，总合约建筑面积约5,587,263平方米，分别同比增长约23.2%、24.1%。

不过，从财报情况来看，目前佳兆业的基本面相较于6年前好很多。6年前，佳兆业一年内到期的贷款300亿，而账面资金仅有6个亿；而现在，截至最新，财报显示，佳兆业账上躺着383.6亿元。

那为何这127亿理财会出现危机？据悉，主要有几个原因。

一是融资难。这是花样年、恒大等爆雷后，各大房企普遍情况。

二是美元债问题。截至10月26日，佳兆业的美元债遭遇持有人华人置业的抛售，这已经是10月21日公告以来第三次，本次出售本金额为5500万美元，出售代价为1932万美元（包括利息），本次录得已变现亏损2.88亿港元，此前两次1亿美元票据净亏5个亿。

三是评级下调。在美元债被抛售后，10月28日，标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低两个档次至CCC+级，评级展望为负面；惠誉也将佳兆业集团评级下调两个档次，从B下调至CCC+。穆迪报告称，将佳兆业集团控股有限公司的企业家族评级（CFR）由“B2”下调至“Caa1”，展望由“下调观察”调整为“负面”，并将其发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa2”。

四是资金受限。据管理层现场表示，虽然佳兆业账上是有资金，但是都是受限资金。中报数据显示，截至2021年6月底，佳兆业在手非受限资金约430亿元，

四大原因让其流动性陷入恶性循环。

公司最新回复

11月4日下午，部分投资人聚集在深圳佳兆业总部。佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。佳兆业称，集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。此外，佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵等管理层与投资人正面对面沟通、商议制定兑付方案，并现场征求投资人的意见。

佳兆业表示，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇压。佳兆业集团正积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到投资者的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。

截至11月4日，佳兆业集团通过锦恒财富布局总本金119.13亿元，预期到期的利息还有8.75亿元，合计是127.88亿元。佳兆业管理层公布了兑付方案。佳兆业集团将以锦恒财富产品的到期时间为顺序，采用分期兑付的方式陆续兑付本金和利息；投资者的本金到期当月兑付10%，之后的每三个月兑付10%，直至兑付完毕；投资者的利息在产品到期后将不再计息。原存续期的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕；佳兆业将安排每月20日集中兑付，如遇节假日提前；若佳兆业筹资情况良好，将随时按照以上的规则提前兑付本金和利息。

深圳住建局明日将召开专题会议

除了佳兆业，另一家花样年控股也披露了公司的流动性危机。 

10月4日晚间，花样年公告，于要约收购完成及注销购回票据后，花样年控股本金总额为5亿美元于2021年到期的优先票据剩余未偿还本金额为2.056亿美元。根据规管2021年票据的契约，2021年票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。花样年控股并未在该日付款。

对此，花样年集团称，在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下，成立了应急小组，正在制定风险化解方案，以期尽快化解阶段性困境。

和佳兆业的遭遇类似，花样年也收到了国际三大评级机构的降级负面报告。三大评级机构下调的原因基本类似，花样年运营现金流不足，且将迎来偿债高峰，同时新债还旧债实施起来较难。

处于流动性危机的佳兆业集团和花样年控股已经引起了相关部门的注意。

11月4日，据澎湃新闻从相关企业处了解到，佳兆业和花样年收到深圳市住建局的通知，企业将在11月5日参加专题会议，讨论公司流动性的问题。

房地产行业下行是不争的事实，在行业缩表的过程中，过去以高杠杆、高周转和高负债为运作方式的房企，也不得不经历苦难。佳兆业、花样年们是行业当下的缩影。春天或许终将到来，但不是谁都有足够御寒的装备抵挡冬天，有些同行将不得不遗憾地与过去告别，这个时代，他们不再是主角。

财通社综合中国基金报、澎湃新闻、21世纪经济报道等