每到年底，都在喊“最难一年”，都快成“狼来了”。但2021年的房地产，真的是惨不忍睹。

前两天，我们不是说了吗？很多地方急切地变相jiushi，因为财政压力太大了，我估计今年会有不少城市会适度放松下。

地方着急，房企更是极度焦虑，最近好多房企的人跟我喝咖啡，都在说惨，哪怕是最稳健的头部房企，也都是但求活下去。

2021年，没有几家房企不在裁员降薪，他们都是美其名曰“优化”天空中都是飘着找工作的简历。

去年房企的成绩单已经出炉了，不出所料，整体惨得一批。

今天这篇文章，我们来看下一年房企的成绩，只有了解B端房企，我们才能更好的判断明年的市场。

销售数据下滑，破纪录！

克而瑞统计的数据显示，2021年TOP100房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比增速为-3.2%。

要注意，这是自从2010年以来规模房企的销售额第一次出现同比增速为负值，10年一遇！

很明显，房企赚钱更难了，赚的钱也变少了。

房企的整体销售额上不去，肯定有房企拖后腿了。

以往每次调整，最先倒下的都是中小房企，但谁也没想到的是，2021年头部房企也开始掉链子了。

年初雄心勃勃喊出的销售目标，年尾一算还差了一大截。

2020年碧桂园、恒大、万科三家冲上7000亿阵营，去年就只剩下碧桂园一家了，销售目标完成率还不到90%；

万科只有6200多亿销售额，完成率只有78.5%；

恒大更是被甩了几条街，完成率堪堪达到及格线。最近又在传许老板继续在卖房子还债。

整体看，超过八成的房企都没达成目标值。它们的平均目标完成率不到90%，创下了近5年的新低。

全年下来，TOP3房企销售额门槛还不到6000亿，比去年大幅下滑了14.8%。TOP100的销售额门槛也降到330.8亿，比去年下降了0.7%。

我估计2020年房企的规模到顶就定格在那了，往后很难突破了。

融资总额跳水，还是破纪录！

房企想要活下去，一手要抓销售，一手抓融资，两手都要硬。

上半年还好，但是下半年销售业绩不行，债主担心借钱给房企就是肉包子打狗有去无回，也就不敢借钱给房企了。

房企融资的路只能频频碰壁。

一季度还有4000亿以上，到二季度不到4000亿，三季度就直接下滑到3000亿出头。最后一个季度房企连环暴雷，融资上演大跳水，只融到1767亿，同比减少了55%。

据克而瑞统计，2021年100家典型房企的融资量约1.29万亿，同比下降了26%。

借不到钱，房企要旱死了，又引发了更多的暴雷。

但是另一边，融资的成本反而降低了。去年的新增债券类融资成本是5.32%，比前年降了0.99个百分点。

这是因为能借到钱的都是优质稳健的房企，比如保利、招商、中海等，它们的融资成本相对会低一些，其他房企只有干羡慕的份。

所以好多人就持有一个观点，后面房地产也变成高富帅才能玩的行业了，限制市场不需要那么多房企，很多都会逐步破产，而大型国企央企优势越来越明显。

土地市场进退分化

看完销售额和融资，再看下土地市场。

上半年新房市场还普遍火热，房企有信心拿地，所以第一轮集中拍地热火朝天，甚至不惜做亏本买卖。

我看广发证券的测算结果，第一批集中土拍剔除掉配建后的平均毛利率只有15%，相当一部分城市都达不到平均水平，最后建完算下来还是亏本的：

南京9%，宁波0，成都0，杭州-3%......

就连以精简高效出名的滨江，首次集中土拍在杭州拿地后，也只能“努力做到1%-2%的净利润水平”。这连低端制造业都比不上，当然，后面房地产救市制造业。

下半年市场熄火，一些房企玩不转，出现了流动性危机，根本没心思拿地，大多都躺平了。

上半年50家代表企业拿地销售比均值还有29.3%，下半年结束后，统计全年的这一数据就降低到24.0%，同比下降了9个百分点。可见下半年房企拿地更加谨慎了。

甚至闹出了宋都股份宁愿把缴纳的5000万充公，都要退掉在杭州拍到的一块地的事情。直接不干了。

算不过来账的房企比较慌，还有一般的中小房企比如敏捷、禹洲、三盛等几乎没出现在土地市场上。

逆市抄底其实是最好的，有一些稳健的房企这时候就杀出来捡漏了。

一种是背靠大树好乘凉，万科、中海、招商、华润等国企、央企性质的，在2021年新增拿地价值排行榜里名列前茅；

另一种就是区域的地头蛇，德信、大家、弘阳等深耕长三角的房企，在长三角拿下不少地块。

这两类房企，我估计日子还是会好一点。

洗牌继续，剩者为王

总的来说，2021年必须是房地产的转折年。

拉出一串长长的暴雷房企名单：恒大、佳兆业、华夏幸福、蓝光、协信远创、泛海、北大资源、阳光100......

中国楼市是政策市，而今年可以说是政策对楼市最狠的一年。

调控最先从深圳开始，从需求端有几种调控手段：

第一，信贷收紧，利率上调。

第二，限购加码。

第三，房地产税试点吹吹。

第四，部分城市玩二手房指导价，降低杠杆。

第五，打击学区房。

这么一顿操作之后，投资客被堵住了，同时一些合理的买房需求也被误伤了，我看很多城市的改善型需求是最难受的。

因为限购限贷之下，改善最为倒霉，尤其对一些二线城市的一些成熟板块，好多都有改善需求，大家应该有些感受？

我估计今年政策放松后，很多改善需求会比较旺盛，会集中释放一波。

需求端受到压制，供给端更加好不到哪去。

一是“三条红线”仍然是一道“紧箍咒”。现在看房企过度追求规模化，搞高杠杆、高周转的模式显然行不通了。

二是市场信心不足，卖房回款太难了。人心惶惶，大家更加不敢买房了。

三是房企去化回款困难、继而借钱更加困难，恶性循环。

房企呢，大洗牌已经开始，接下来就是剩者为王的游戏。归根到底还是看降杠杆，看现金流能力。

我觉得明年整体楼市，还是遵循住建部部长在对明年楼市定调时说了一个“稳”字。

这个稳呢，怎么解读，从三个维度看。

房价要稳，整体不涨太多也不跌太多，其实房价要稳，必然有些板块要涨，因为现在都是分化市场了，学会选择板块极其重要。

房企要稳，暴雷房企可能慢慢清退，或者规模缩小，市场不会再有那么房企了。

房贷要稳，贷款利率要下调，我觉得要调到5字头比较正常，6个点太夸张了。

不过话又说回来，房贷利率已经跟LPR完全脱钩了，这也恰恰说明，房地产放松的政策还是非常多，空间非常大的。

今年想买房的，你一定要密切注意市场了。危机危机，每次都是危险之后才来机会。