2022年市场预测!

来源:樱桃大房子2022-01-12 08:17阅读:13871

又到了预测新一年楼市行情的时候了。

这两天我特意回顾了前几年年初做的预测,发现大部分涨跌周期的判断都是对的,只有少部分误差,文章都贴在文末,你们可以回看验证一下。我的文章都经得起回看。

我之所以敢每年都做预判,不怕犯错,主要是我经常去各个地方调研,再结合政策调控松紧,就能摸索出涨跌周期,如果你长期跟踪看过我的文章,应该记得我对很多城市的精准预判。

一线城市,2014年呼吁抄底,2015-2016年看多,2017-2018年看空,2019年看平,呼吁抄底,2020年继续看多,预测2021年上半年到顶。

基本上节奏上都没有出错。

二线城市往往比一线晚一拍(年),三四线晚两拍。

就像2017-2018年一样,一线都在调整中了,但三四线才开始热火朝天的大牛市,2019年一线调整到位都可以抄底了,三四线才开始准备调整,2020年一线又开启新一轮牛市了,三四线才轰轰烈烈开跌,而二线就夹在一线和三四线中间开启涨跌周期。

但这些都成为过去式了,也没人再关心,大家想知道的是2022年行情会怎么样。

后面我们会按一二三四线各个城市来分别做预测,后面的文章你一定要看,今天我先跟你们说下大概情况。

想要判断2022年行情,就需要从最近一年的政策说起,否则逻辑上说不清,你们还以为我在瞎说。

其实2021年我是看好二线城市的,因为一线涨完,资金外溢和轮动是必然。

另外2020年年末中央经济工作会议明确说了货币政策不会急转弯,我才敢做出这个判断。

当时也有几个城市看好的片区开始启动了,比如重庆两江新区、福州东二环、武汉光谷片区、成都高新区天府新区。

这从一些城市2021年第一轮土拍的火爆程度也能看出来,当时市场信心很足。

但结果谁也没想到,从二季度开始,货币政策还是急转弯了,特别是房贷,半年都贷不下款,利率也一直在提高,M2从2020年最高十一个多点,很快降到8个多点。

这很明显就是货币急转弯的信号了,跟中央会议释放的信号大不一样。

所以从2021年5月份开始,我只能根据市场的实际变化,发文提醒大家货币转向了,要注意市场风险()

政策风向变了,市场也会变,所以重庆那些正要走牛的城市,行情被迫中断了。

后来房企又断暴雷,我总不能为了支持我年初的预测观点,再闭着眼睛瞎说继续看好楼市吧。

我可以根据现有的政策来判断市场,但我无法百分百判断未来的政策走向,就好比2021年的货币政策一样,我年前确实想不到会收的这么紧,所以后来一部分二线城市并没有按我年初的判断走牛就不奇怪了。

市场有任何变化,我都要及时向你们传递,否则会误导大家,这才是实事求是的正确姿势。

货币紧缩政策大概持续了半年时间,第二轮和第三轮土拍都非常失望。

这样的土拍行情,有几个地方受得了呢?

这不仅是关系到地方的财政问题,还影响GDP增长,想想房地产有关的行业可以拉动多少投资,更别说银行等金融业里有多少钱是借给房企和住户房贷了。连公务员老师都在降薪了,想想地方有多困难。

这一年房地产行业遭遇的困境,是谁也没想到的。

2020年出台三道红线的初衷,是想要整顿房企的高杠杆,不要无脑的大扩张,最终目的是想控制金融风险,并不是想要锤死房企。

毕竟城镇化已经过了60%,全国住房整体来说已经过剩,如果房子还继续闭着眼造下去,以后那些剩下的房子卖给谁呢,一旦哪天没人买了,房企就会面临资金链断裂的风险,银行也跟着倒霉。

总不能老是像09年、2015年一样,又让中央印钱或者搞棚改来去库存吧。

但房企可不会去考虑这个全局问题,一个个都在想着借钱迅速做大规模,提高市场占有率,前几年,各个房企的第一目标都是赶快成为千亿房企。

客观的说,三道红线的方向是对的,但可能过于急了点,毕竟房企在高速路上开快车习惯了,你突然让他们急刹车,确实很容易追尾。

结果引发了一系列暴雷,导致整个行业的信心都不足,哪怕是资金没问题的房企也不敢拿地了,先活下去再说,土拍预冷就在情理之中了。

最后有关部门也发现这样暴雷下去不是个办法,债务都还不上了,反而会引发金融风险,楼盘烂尾了更麻烦。

所以才开始改变思路,现在的楼盘是不能丢,房企自救不了的,那就把项目转给有实力的房企吧,让他们来拉动投资,另外也发动了大基建的投资项目拉动经济。

另外,2021年收紧房贷,也是想控制楼市泡沫,结果全国楼市都冰冻了,房价下跌的样子势不可挡,把很多地方吓得赶快出台限跌令。

但这肯定不是长久之计,如果不救市,房企都活不下去了,还不让他们降价回款,就只能烂尾。

最后这个调控思路也只能改,想控制楼市泡沫没问题,不让投资客抬头就好了,坚持房住不炒,但刚需和改善还是得支持的,这是合理消费啊。

在发现这些问题后,调控风向从2021年10月份开始就变了,这些信号我们文章都即时写过。

你们也可以看到在第四季度,房贷松绑,利率下调,同时中央不断释放楼市要稳的信号后,我就开始呼吁大家在年底可以买房了。

一是政策导向已经很明确了,2022货币只会松不会紧。

二是年底房企也急着回笼资金自救,降价幅度很大。

三是现在政策已经在打破三道红线,鼓励金融机构借钱给资金实力强的房企去收购项目,年后市场好转,加上房企流动性改善的话,就不会那么着急降价卖了。

不过多数人还是不以为然,对市场极度悲观,经常有人留言说,这才调整半年呢,房价才跌了多少啊,你怎么这么快就看多了?都认为2022年还会继续跌下去。

跌的时间确实不长,从二季度算起也只有6-9个月的时间,但是,有些地方跌幅却比2017-2019年三年的跌幅还多,所以泡沫在短期内迅速消化了。

像深圳,虽然2020年大涨了一波,但是有些片区的房子下跌了三成四成,基本上已经回到大涨前的价格了,当然也有很多地方还是有价无市。

当然我觉得可以买笋盘,不代表我很看好这些跌到解放前的地方,为什么?

最关键的原因就是去年大涨过的城市,比如深圳、广州、上海、西安,都对二手房全面限价了。

只要这些城市限价政策不放松,短期两三年内就不可能有好的行情,没跌到位的那些二手房继续阴跌也说不定。

而且他们的一大波需求在2020年都集中释放完了,有些地方后来又限购升级,总不能马上又有很多人具备购房资格了吧,所以再调整两三年是很正常的。

但这些地方在2022市场成交也会回暖一下,房子会比2021好卖一点,毕竟信贷放松了,利率下调,2021年积攒的需求会慢慢释放。

2022年我看好的城市也都是一些二线,特别是已经连续下跌了三四年,需求已经积累了一大波,亟待释放,只等一根导火索来拉动。

类似郑州、青岛、济南、重庆这样的,从2018年开始调整,已经跌了三四年,2021年本来要好转,结果因为信贷收紧,被迫按兵不动。

但只是因为跌太多太久,市场都跌的没信心了,哪怕2021年底降准降息,市场也还没反应过来。

等2022年一季度再降准降息,到时候看涨预期一来,保准都会蜂拥入市。

记住一点,市场信心都不足的时候,反而是抄底的好时机,当市场疯狂了,就可以离场了。

对这些二线城市,我之所以对他们明年的市场信心很足,也是基于目前的政策导向判断的。

其实不管是看空还是看多,首先是居于货币政策,然后是调控政策,最后再参考供需结构。

毕竟我们的楼市是典型的政策市,也是货币的晴雨表,供需结构则很容易被政策影响,节奏被打乱。

好比深圳、合肥2021年上半年,其实新房库存就两三个月,如果不调控的话,市场是明显供不应求的。

但二手房限价政策一来,马上就把你的需求给控住了,想买也买不起,没了需求,市场预期马上就会逆转,二手房成交量断崖下降,新房慢慢也不香了,时间一长,供需结构就平衡了,甚至是供过于求。

有谁能想到,深圳以前万人抢的网红盘——华润城,一千多套开盘还卖不完呢。

今天就说这些吧,具体的城市何时启动,看好哪个,不看好哪个,哪些片区值得买,哪些不值得,我们接下来都会详细分析,争取在过年前全部发出来。大家在看越多,速度出来越快。1月份我们更新频次会稍微降低些。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

樱桃大房子

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