土地卖不动,有的地方出奇招了!

来源:樱桃大房子2022-07-26 08:32阅读:1561

土地财政的好日子也许真的一去不复返了!

最近财政部公布了上半年的全国土地出让收入,我整理成一张图表方便大家看。

和去年同期相比,每个月都在下降,幅度还不小,上半年直接减少了31.4%。

年初的文章我就有和大家提到过,去年大概率就是中国房地产的一个历史大顶,今年全国商品房的销售面积和金额估计就要开始回落了。

土地市场同样也无法避免。

相比新房市场,土地市场的两极分化会更加严重,因为现在民营房企基本上已经没钱了,仅有的那么一点预算也只敢投资在一二线城市。三四线全面退出。

根据易居统计全国百城的数据,上半年一二线城市土地成交金额下跌了51%,而三四线城市则下跌了64%。

易居统计的三四线城市大部分都是东部沿海发达城市为主,甚至还把一些二线城市也统计进去了,我觉得样本还不够精确。

事实上,中西部、东北大量的城市才是三四五线城市的底色。

中泰证券统计的数据就比较全面,包含了328个有土地出让数据的地级市。

上半年有259座城市的土地出让金下降。

哈尔滨、长春、固原、甘孜州、汕头等28个地级市,土地出让金较去年同期下降幅度超过80%;

晋城、清远、武汉、白银等92个地级市下降幅度在50%-80%之间;

潍坊、铜陵、榆林、黔南州、嘉兴等68个地市同比下降幅度在30%-50%不等;巴中、鄂尔多斯、湖州、阳江、乐山、许昌等67个地级市较去年同比下降了0%-30%。

三四线城市的土地收入基本全线败北,债务压力也非常大。

一二线城市感受还不深,后面房企元气恢复后,还是会继续在一二线拿地的,而且一二线还有很多企业,有税收,底子厚,相对更能撑。

但是四五线城市就不一样了,他们对土地财政的依赖度非常高,土地收入大跌之后,地方的收入就会减少。

加上疫情的冲击下,小地方财政早就承受不住了。

之前四川阆中就因为宣布常态化核酸检测要收费就上了热搜,最近又因为拍卖食堂经营权30年,再次上了热搜。

30年之后也不知道变什么样了,阆中几乎“把缺钱写在脸上”,这事影响肯定不好,后来被叫停了。

据南方周末报道,除了阆中,还有河北香河县、四川什邡市、重庆南川区等地,也曾经拍卖地方的停车位特许经营权,时长28年—30年。

今年贵州习水县5068项广告载体的20年特许经营权拍出1.16亿元。

怎么说呢,让子弹飞那句台词说得特别好,税收都收到几十年之后了。

现在地方也想提前透支几十年后的收入。

而出现这类荒唐事件说到底就是地方没钱了。

本来房地产下半场后,土地收入逐渐减少就是一个大趋势,地方迟早都要面对。

如今疫情再次冲击下,地方财政更加雪上加霜。

东北丹东因为饱受疫情困扰,最近就连核酸检测人员和医护人员的工资都发不出来了,图片大家可以去搜,我就不放出来了。

现在大部分的四五线城市都是严重依靠中央的财政支付转移。

就说上面提到的四川阆中2021年财政收入总计74.9亿元,一般公共预算收入只有15.2亿,有41亿元来自中央的转移支付,另有3900万元,是接受其他地区的援助收入。

还有我们常提到的鹤岗,也是靠中央的转移支付,根据财政局的两会报告,去年有上级补助收入96亿多元。

要是将来没有了卖地收入之后,未来大部分的三四五线城市只能依靠中央的转移支付维持运营。

但这并不是长久之计,想要增加收入只能开源节流。

先说节流。

就是缩减开支,其实现在地方已经在执行,鹤岗去年就开始压缩一般公共预算支出了。

根据《鹤岗市2021年预算执行情况》的数据显示,2021年鹤岗市一般公共预算支出60.5亿元,同比下降18.9%。

其中,占比最大的社会保障和就业支出13.7亿元,同比下降39%。

有的分项下降着实厉害:商业服务业-61.8%、住房保障事务-50.3%、粮油物资储备-57.4%、教育-54.5%。

还有就是城乡社区事务支出同比下降72.6%!

再联想到之前鹤岗停招基层工作人员,也是为了节流。

鹤岗就是未来大部分小地方的缩影,现在很多年轻人都冲破头的去考公务猿,到时候收入未必如大家所愿。

最近就很流行一个段子,清华北大的毕业生是行业冥灯,他们去哪行业就走下坡路。

15年清北学子涌入互联网行业,18年入教培,19年20年涌入房地产,这几个行业都相继开始走下坡路。

21年和今年最流行就是涌入街道办和考公,现在卖地收入也到顶了。

很多地方的公务员老师已经开始降薪了,而且未来的新生儿越来越少,对老师的需求肯定会大幅减少的,不出十年,大概率也会迎来县城教师的下岗潮。

年轻人找工作还是要看清大势,不要随波逐流。

说回来,其实高层一直都在提醒地方,要开始习惯过紧日子了!

尤其是四五线城市,更加要想办法摆脱土地财政的依赖,寻找新的经济增长点。

也就是开源。很多人第一时间想到的就是增加税收。

企业税收是肯定不行,国家一直在加大力度实施大规模增值税留抵退税政策,不可能再让大家多缴税。

另外就是房地产税,这也是大众认为补充土地财政后最好的办法。

但我实话和大家说,即便未来征收也是一二线城市收,轮不到三四线。

本来三四五线城市的房产投资就不活跃,都是以居住为主,即便征收也是杯水车薪,还打压了当地的楼市成交,得不偿失。

最好的办法就是捉紧时间想办法经济转型。

我最近看到中央电视台播放了四川宜宾的广告,发现这座城市近几年发展非常强劲。

今年上半年,四川各地级市的排名中,宜宾的名义增速排名全省第一,为6.11%。

实际增速虽然没有绵阳高,但是我看了一下他们的产业结构,宜宾明显更强。

第二产业是制造业,是最能拉动就业,收入也是比较高的产业,而宜宾的第二产业的占比非常高。

在我们传统的印象中,宜宾有五粮液,有上千年的酿酒历史,是“酒都”。

宜宾在保持“酒经济”的前提下,很早就开始布局动力电池、智能终端等新产业。

比如2017年开始从沿海地区尤其是广东引进了朵唯,领歌,康佳等手机制造商,这些手机都是出口东南亚的,2020年,宜宾市手机产量高达6982.96万部。

同年,中兴也在宜宾建造了无线基站,路由器,交换机等网络设备制造工厂。

2019年宜宾甚至把宁德时代招来了,签署一到六期制造基地,这些动辄都是几百个亿的投资啊。

像宁德时代的收入肯定不低,一个工程师年薪十几二十万肯定有的。

宜宾的路子其实和合肥有点像,先不说宜宾的房地产如何,但产业起来了,未来的地方财政收入起码有保障,不至于揭不开锅。

我举宜宾的例子其实也是想说明,不只是只有大城市才有机会获得先进产业转移,中小城市一样可以主动出击,招商引资。

而对于能级更小的县城,又该如何转型呢?

5月份,中央曾经出台了一份文件,就是为中国2800多个区县的命运指明了新的方向。

鼓励小地方发展县域经济,我之前的文章里面也有写过:县城还有未来吗?

不少地方很早就开始摸索转型了。

山东曹县,承包了日本90%的棺材市场,占国内汉服同类市场的三分之一;

河北高阳县,包揽了全国三分之一的毛巾市场;

福建晋江市,全球最大的运动鞋生产基地,号称“中国鞋都”

江苏丹阳,承包了全国市场70%、世界总量50%的镜片。

法国、意大利的小年轻求婚时放的烟花,大概率都跟湖南浏阳有关。

江苏灌云县曾经还是个贫困县,如今卖情趣内衣,每年挣20亿,养活县城2万人。

全球四分之一的假发都来自河南许昌

……

“土地红利”于地方政府而言,已经形成了路径依赖和思路依赖,人在安逸的时候就会懒,地方也一样。

现在红利逐渐消失后,对地方来说也许未必是一件坏事,地方想要发展肯定会想办法去增创收,也许未来还会看到更多的“宜宾”!

当然肯定不是所有城市都那么幸运能够找到新的增长点的,那未来只能勒紧荷包过日子!

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