好多人又在担心这个了...

来源:樱桃大房子2022-11-02 10:41阅读:30962

今天各大社群都在转发一个文件,讨论深圳的房产税是不是马上要来了。

因为有个文件是财政部昨天发的:

支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制;

详细的不贴了,全文都在说如何支持深圳,从哪几个方面支持,并多次提到深圳的先行示范作用。

对于这个文件,大家最关注两点:

一个是深圳的房价会不会继续跌;另一个是房地产税这匹“狼”是不是又近了。

深圳的政策通常都很具有风向标意义,像二手房指导价这种也是率先从深圳实施的,所以不仅仅是深圳在关注,全国都在关心。

昨天的文件,在住房方面的表述中提到了:

1、支持深圳在全国税制改革中先行先试。

2、加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助;

我们来分别分析一下这两点。

眼下,大家更加担心的显然是,深圳是否很快要出台房产税了。

文件里提到,中央支持深圳在全国税制改革中先行先试。

中央支持深圳在全国税制改革中先行先试,指的是房产税吗?

只能说市场的预期和担忧都是房产税。

今年年初财政部提到今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

但现在已经是四季度了,马上到2023年,如果要出台房产税,大家也不会感到意外,毕竟喊了很多年了。

虽然房地产税对房价的影响只是短期的,但影响情绪,影响预期在所难免。

特别是眼下深圳楼市已经坠入冰窟,市场信心严重不足。

我了解到的消息,这几天宝安和前海的房子降的很厉害,几天的时间里就大概降了10%,已经有很多低于指导价的房子了,从高点算起,累积降了3成左右。

而且最近想卖房的都是急于出手的,对市场信心不足的。

如果在这个下行周期内真的出台房产税,只会加速楼市崩盘。

至于大家一直关心的怎么收税,税率如何,我觉得可以参考一下之前深圳的房产税税收办法。

这里要说一下,房产税和房地产税是两个不同的概念。

房产税是以房屋为征收对象,向产权所有人征收的税种;

房地产税是一个综合性概念,是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税,包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税等。

之前深圳房产税的征收有两种方法,一个是按照房产原值收的,一个是按照租金收的。

按房产原值收的,是以房产原值的百分之七十为基准,税率为1.2%;

按租金收的,是以租金收入为基准,税率为18%。

不过深圳房产税的税收办法马上就要期满失效了,失效时间是今年年底最后一天,还有差不多两个月的时间。

从2023年开始,这个税率会不会重新做出修改?

目前收房产税的城市还有上海和重庆,不过这两个城市征收的税率也都比较低。

比如上海房产税的计算公式:应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率。

这些都可以作为未来房产税征收办法的参考。

前两天深圳出台的租金参考价,已经牵出了关于房地产税的猜想。

深圳房产税早晚会出,现在只是时间问题了。

再说第二个利空,中央补贴深圳建保障房,会不会影响到房价?

首先我们要搞明白,深圳建保障房的初衷是什么,不是为了降房价,而是要解决人才住房,以及低收入群体的住房问题。

保障房的量级目前还无法跟商品房来对比。

现在各大城市都在抢人才,只有给人才解决住房问题,才能真正留的住人才,这有点像新加坡的祖屋模式,住人才房并不比商品房差,同样可以享受片区的教育资源。

深圳人才引进的决心是很大的,今天深圳出来一条重磅消息,科学家颜宁拟全职归国,加盟深圳。

要吸引高水平人才来深圳,不仅需要开放包容的环境,同时也要建人才房来解决硬件环境。

所以深圳为了引进人才,一定是舍得投入的。

但是呢,低收入群体,是买不起房子的,只能靠租房,不可能说你买不起一线就回二线三四线,毕竟一线城市也需要这样的服务人群,所以政府会重启以前的廉租房建设,现在叫公共租赁住房,这又类似香港的租屋。

所以在我看来,深圳是在结合新加坡和香港的两种住房模式,来解决不同人群的住房需求。

因此这几年,深圳每出让一块商品房用地,都会附带要求开发商建人才房或安居房。

2021年,深圳大规模启动住房建设,将2018年制定的“到2035年新增各类住房170万套以上”指标,首次调整为“200万套以上”,同时,公共住房比例不低于新增住房总套数的60%。

即到2035年,深圳公共住房将达到不少于120万套。

这么大规模的公共住房供给,会不会影响到商品房价格呢?

这样的供给结构,如果真能落地供给出来,那就意味着未来是相当部分的人住在公共保障房里的,120万套,按一家三口算,也能解决三四百万人的住房问题。

所以很多人认为公共住房会分流掉部分打算买深圳商品房的购买力。

一来是公共住房的数量多了,大家租得上、买得到的机会多了;二来是公共住房可以享受商品房的同等待遇,且价格更低。

深圳的保障房最大有150平、地铁1公里范围内、与商品房共享配套、与商品房智能化系统标准一致......

且比市价低很多,安居房是市价的50%左右,人才房是市价的60%左右。

位置不比商品房差,钱又比商品房少,所以很多人是不是就不会去买商品房了?

我个人的看法是,可能有点影响,毕竟现在单身不愿结婚的年轻人也多,能申请住个一房,小夫妻愿意住小户型,不用背负房贷也很好。

但不会有致命性的影响。我们从新加坡和香港的历史经验,其实也能看出来。

因为住保障房的人群,和想买三房四房商品房的人,是不同的人群。

我有一个在深圳国企上班的粉丝,他之前也是租的人才房,小区所带的学校还挺好,但是当他通过炒比特币赚上三百万后,他就主动退租去买商品房了,为什么,一是他有2个小孩,还有父母,住在拥挤的小两房里,确实不够住,二是住在商品房里,成就感还是不一样,可以说自己混的还不错。

除非你能分配到大户型的人才房,那也说明你是真正的人才。但大部分人才房和安居房都是小户型。

中央补贴深圳建保障房,其实也不是今年才开始的,后面如果加大补贴,好处就是会让深圳建房子的速度加快吧。

长期来说,对城市发展都是好事。

但我认为,深圳楼市这次会经历一个较长的横盘或者下跌震荡的周期,最起码三到五年吧,是否会更长就要看经济发展怎么样了。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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