市场一直都在期待一线城市能出台更加给力的救市政策，没想到先出手的竟然是北京！

昨天晚上，一向调控极其严格的北京楼市突发新政：

台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策，执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

也就是:普通无房京籍家庭可以购买两套，外地满五年社保的无房户口也可以购买一套。

很多人一看，这不还是限购嘛！

可能很多人不了解北京的限购政策。

这次松绑限购的“台湖、马驹桥”属于通州，而通州呢，一直都是北京限购最严格的区域，属于限购中的限购。

这事要说到2015年，当时市场就有流传出消息，通州会将成北京副中心，随即通州房地产市场立马被爆炒。

即便当时北京还没有升级调控，但是通州早就被按住，开启了双限购的房生： 想要在通州买房，你就得先符合北京的购房套件，同时也要在通州交3年社保。

这一项政策不仅把炒房客赶在门外，还不小心误伤了大部分的刚需。

尤其是台湖和马驹桥的，从地图上可以看出这两个区域更靠近亦庄。

更早的时候，亦庄新城的规划公布，就包含台湖和马驹桥，现在马驹桥的部分地区更是亦庄新城的核心区。

也就是说，这两个地区除了行政区属于通州，其他包括社保之类的，早就划给了亦庄经济技术开发区。

现在把「双限购」取消也是早晚的事情，不然一个辖区内两套住房政策，这本身就很不合理。

但要说这一次限购的松绑，对北京楼市会有多大助力？

说实话，真不要报太大的期望，因为一旦市场开始下行盘整，小打小闹的放松政策是很难改变市场的趋势的。

这一批过去不满足通州限购条件的刚需买家现在可以上车了，对这两个区域肯定是利好，二手房成交也许会拉一波。

但这两个区域的新房本身不多，所以对新房市场作用不大。

北京本地的媒体也有报道，这两个区域的新房“双限购”其实很早就名存实亡了。

比如台湖的“桂语听澜”开盘，预售证显示该项目属于经开区，工作人员也表示有北京的购房资格就可以买了。

这个项目刚开盘之前，气势造得很足，朋友圈都打着售罄的海报，可目前只网签了40多套，去化率不足11%， 这就很尴尬了。

第一财经采访了当地的中介，也表示，限购松绑后，来咨询的人虽然多了，但是大家都是看热闹，观望的比较多，对市场利好有限。

其实，大家关心的应该还是通州的双限什么时候能放松一点，说真的，我觉得至少让一部分人看到了，通州未来整个限购放松的姿势至少摆好了。

没错，樱桃并非想说这两个小地方的楼市，而是借这个政策再说说整个北京市场。

从2020年下半年，樱桃就建议北京的朋友可以上车了，我自己回头又看了下我对北京的判断，大体的节奏和板块选择，过了三年，几乎大体按照我的判断来走的。

我从后台找到了这篇文章，从2020年下半年开始坚定看多北京楼市，几乎连续发多篇北京的文章建议甚至催促上车，这几篇文章已经删掉了，原因我不说了，反正大家要记得及时点开，标星。

紧接着，几乎每隔一段时间，我就会进一步分析北京楼市，给北京的朋友在不同时间，提供买房建议，因为这期间是一个相对的买点，现在回头看这些文章，依然不过时，含金量非常大。

（2021年8月份：）

（2021年8月）：

（2021年11月）：

（2022年1月份：）

经过这几年的横盘之后，2020年，2021年北京这两年的成交量很大，房价也涨了一波。

就说亦庄，2020年末开始，豪宅标杆亦庄金茂府的二手参考价从6.9w涨到9.6w，普通次新城建海梓府也从5.2涨到7.4w，都有30%以上的涨幅。

北京的一些学员应该还有印象，我早在2020末，21年初就开始建议大家上车亦庄了。

说到这个团购，我每年很少做团购，但是但凡能够做团购，一定是我觉得时机到了。

豪宅涨得更多，之前有一个学员就是在我的指导下，去年2月份成功抄底一套中海凯旋城的豪宅，总价2950万，单价16万，今年他告诉我他们小区直接翻倍，涨到了单价30万。

不过今年，我也实话和他说，短期已经涨到位了，很难再继续涨。

主要是需求已经释放了一波，房价也涨了一波，现在市场开始逐渐进入盘整期，这也是正常的。

上周我写了一篇稿子，大部分城市的二手房库存量暴增。

北京也不例外，外网的数据显示已经超过10万套了，当时我保守估计加上内网大概12万套。

今天麦田房产的工作人员爆料，全网挂牌已经连续6个月超15万套，而且目前的数量仍然在增加中，北京的房东应该能感受到市场的严峻吧。

10月份北京的二手房成交量11209套，较上个月减少21.9%，从市场情绪来看，11月份二手房市场也许还会继续下行。

不过目前新房市场就还是一片欣欣向荣的样子。

10月份，北京新房住宅网签了8565套，创15个月新高，环比9月涨13.99%，同比去年10月涨25.94%。

但这并不能说明北京市场很火爆，目前北京市场还是分化很严重的。

一些红盘，有价格优势的、千万起步的红盘和改善盘就很火爆。

比如难得的一块王炸限价地太阳宫的玖合府，开盘后立刻拿下了10月份新房网签第一；绿城西山云庐开盘卖了35亿；北京悦府开盘销售金额为40亿；中建宸园洋房开盘基本售罄。

但更多的是大量刚需盘，一个月卖不了几套。

去年集中土拍后，北京陆续供地100多宗住宅地，大多是集中在今年入市，有不少位置好、价格好的新盘，大家看了都流口水。

刚需和改善的选择面就广很多了，尤其改善群体都想要卖掉手中的老破小去换新房。

后面就看二手房走势如何了，如果二手房成交量起不了，改善群体就无法置换，也会影响新房的成交。

9月23日，北京完成了第三轮集中土拍，成绩表现上看起来还不错，18宗地无一流拍。

但仔细分析就可以发现，这次北京拿地的企业基本都是央企、国企，托底意图明显！

比如华大基业房地产开发有限责任公司和中建壹品投资发展有限公司，一个是海淀国资下属企业，一个是中建三局下属企业。

亦庄新城的地块也是由亦庄的国资（亦庄博润、亦庄久筑工程管理）兜底。

可见，北京土地市场的热度已逐渐散去。

北京进入盘整期其实已经很明显了，除非接下来北京肯放大招，比如在贷款比例上下功夫，市场才会有转机。

那些2020年把我的建议当耳边风的，现在再入手已经错过了最好的时机，我现在也不再想去分析具体的板块了，价值已经没那么大了。

最后呢，我觉得北京房东也不需要太过担心，因为买北京的大部分都是自住为主，包括来咨询我的学员，大部分都是在北京工作的刚需或改善客，投资客几乎绝迹。

一个健康的房地产市场即便是进入调整期，大概率也是横盘震荡，不会出现深圳杭州这种暴涨暴跌的局面。

目前看来，价格回调的肯定是老破旧为主，因为现在改善群体都想卖掉，哪怕割肉也要换新房。

还有，也要特别提醒一下，北京的豪宅这一波涨了很多，现在深圳上海豪宅都在调整了，北京也难以幸免。