这几天利好消息比较多，第一个，很多城市放松了口罩；第二个，大国会晤，第三个，房地产救市。

如果落地且有效，对市场信心还是有提振的，那经济就能好转，楼市自然也会回暖，反之不用我多说了。

今天重点说下房地产，周一，地产股简直涨疯了，碧桂园上周已经翻倍，今天接着涨，盘中一度涨超50%。

不仅股票，连带着房地产相关的资产全都涨了一波，物业、家居、建材……

就连之前被人嫌弃，跌到谷底的地产债今天也直接涨停。

碧桂园一系列债券，“21碧地01”“20碧地02”等等，还有远洋，旭辉等多家房企的境内债均暴涨。

一大波资金融入了房地产，房地产板块真的很久没这么热闹了。

原因内外都有：

外部主要是因为美国cpi数据出来了，终于停止了增长。

现在市场最怕的就是美联储加息，老美加息与否关键就是看cpi，既然美国cpi涨幅收窄了，那接下来即便加息，幅度应该也不会很猛。老美不加息了，也给我们留足了降息的空间，另外，房企美元债成本也在降低。

这对市场来说也算是一个利好消息了，这一点懂的自然懂，不懂的就直接跳过。

重点说下内因，就是上周央行不断释放利好，尤其是周末的金融16条，直接把市场情绪推向高潮。

有不少媒体都喊出了“史诗级”救市的口号，甚至一度认为抄底时刻已到！

金融16条威力真的有这么大吗？我看大家都在转发这个新闻，但群里真正讨论的还是不多，为什么，因为这是救房企，普通人也不懂，买了烂尾楼的人会兴奋，但跟没买房的人没啥关系。

可以先看看我的简易分析，评论区也欢迎大家一起讨论。

这16条通篇都是变着法子给房地产行业输血。

有些是老生常谈了，比如保交楼啊，给房企输血之类的，我就不单拎出来说，这次值得关注的额外主要是这三点。

1、稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁。

一视同仁这四个字就很关键，一直以来，高层对房企输血都是偏心的，仅针对国企央企和一些优质民营房企，但凡是有过黑历史的民营房企，基本上被打入黑名单，只能靠自救。

如果可以一视同仁的话，当然是一件极好的事情，这些暴雷的民营房企现在不仅仅是对外的美元债搞不定，对内的保交付也是一塌糊涂。

但银行真的会这样做吗？对爆雷的房企他们会愿意贷款吗？恐怕要打个问号。

央行的输血，我觉得更多偏重在保交楼上面，毕竟这个才是当下最紧要的事情。

不要指望对这些民营房企债务有多大力度的支持，毕竟之前易行长也说过各家面对金融风险的时候主要靠自救。

房企大洗牌是百分百确定的趋势，现在那么多垃圾房企，都是资不抵债的，没法救。

2、鼓励信托等资管产品支持房企融资需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年！

这两句话其实是给市场送上一颗定心丸。

前一阵包括龙湖，碧桂园，旭辉等示范性房企，都传出暴雷风波，就是资金链出问题。

现在可以给他们喘气的机会，债务顺延一年时间，同时还重提了信托对房企融资的支持。

之前，房企非标融资的途径主要是委托贷款和信托融资，但是在2019年9月后就收紧了，之后三道红线出台更是把房企融资逼向绝境。

现在重提也可以看出高层对于房地产行业融资的一个态度转变，不再是一刀切。

反正对买房者来说，这意味着房企暴雷潮估计可以消停一段时间了，没暴雷的很难再暴了。

这一条我觉得主要是利好一些优质的撑到现在还没暴雷的民营房企，比如龙湖碧桂园新城金地之类的，接下来不会继续暴了，像恒大这些已经爆雷的就别抱太大的期望了，银行和信托都不会给他融资的。

3、对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责！

相反，我觉得这句话是这16条政策中最亮眼的，因为直接涉及到了执行层面。

在之前烂尾楼复工的时候我就屡次提到，金融机构根本不敢借钱给这些暴雷房企和资不抵债的项目，担心他们没钱还，导致坏账，银行是要负责的，可房子又卖不出去，房企也没钱复工。

于是保交楼，复工就成了一个死结，想要解开这个死结，总得有一方牺牲冒险走出来，纵观全局，也只能是银行了，而这也意味着接下来银行的坏账率会提高。

但是和保交楼相比，坏账也算不上什么了，只要是一心一意为完成保交楼任务的都不需要担责，其实就是给了执行工作人员胆量，让他们大胆去做，去解开这个死结。

在我写稿的时候，银保监会也出台了一则关于预售资金的通知。

房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

银行出具保函来置换预售资金，说白了，就是让房企在合法合规的范围内提取一些预售资金，而且还划定了范围，支持那些短期有流动性危险的，暴雷的估计没份参与。

另外资金使用范围也扩大了，除了保复工，这次还新增了一点，允许房企用来偿还到期债务。

这两大政策下，估计接下来烂尾楼事件有希望得到解决了。

最关键的我觉得主要是这三点吧，至于「延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排」，也就是银行的两道红线，当初设置是担心房地产行业贷款增速和占比太高了，压缩实体贷款的空间。

现在根本不存在这问题，也根本没人愿意贷款，前十个月居民贷款增加了3.4万亿，而去年同期是6.81万亿，今年还不到去年的一半，之前还限额，现在连限额之下的额度都没用完，所以这一点其实算不上利好。

对于这次金融16条，市场给出的评价还挺高的，但我有所保留。

毕竟今年以来已经出台很多很多利好政策了，但我们始终看不到市场有大的变化。

有很多利好政策落到实处就变味了，比如保交楼和民营房企输血，喊口号是一直都没有停止过。

实际执行上总有阻碍，10月份就连龙湖碧桂园都快撑不下去，民营房企始终得不到“有效”输血，其他的就更别说了。

另外，尺度还是不够大，之前对房企杀伤力最大的三道红线依旧压的死死的，不敢松开，10月份的放水又趋向保守了，M2同比增长11.8%，增速比上月末低0.3个百分点。

没有大放水，其实也是市场贷款需求不多，大家不想买房，救楼市，我觉得最关键是仍然要解决怎样才能让大家愿意买房的信心问题。

信心现在才是最大的问题。

目前的形势仍然不明朗，大家的消费投资都是趋向保守的，尽管知道现在已经跌了很多，知道现在买入不亏，但是掂掂自己钱包，也担心预期收入下降，别说投资，就连刚需都吓得不敢动。

现在是不是底部，对某些城市来说也许是吧，但这个底部到底有多长呢？还是要看经济面的变化。

最后补充说下，今天我有些感慨，小号上发了一篇文章：

在2020年的时候市场一片火爆，我就逆势反人性的预测要跌10%-20%，原文还在：

现在两年多过去了，市场节奏也按照我预判的走的，但是幅度已经超过我预料了，我也没想到能跌的更多。也是感慨，绝大多数人真的是看涨判涨，看跌判跌，其实市场都是涨的时候看跌，跌的时候看涨，最简单的逻辑，大多数人都做不到啊，也不知道为啥，哎~

现在我对深圳市场的判断又有了新的变化了。