土地财政还能走多久……

来源:樱桃大房子2022-11-29 09:51阅读:6160

这个周末刷微博多了有点emo……此时此刻发现房地产新闻都已经算是温和的。

还是和大家说说房地产吧。

新房二手房市场成交量跌!价格跳水!大家或多或少都听说了。

在这影响下,土拍的暴跌更是厉害。

最近据中指研究院监测数据显示,截至11月23日,年内全国40个重点城市卖地收入1.87万亿元,而去年1月份至11月份为2.73万亿元。

直接消失了8600亿!

这是什么概念,比浙江(8262亿)一个省全年的财政收入还要多。

再来看全国的情况,截至2022年11月16日,全国含宅用地招拍挂成交面积72756.17万平方米,较2021年全年降低58.08%。

即便是加上12月的预估量,今年全国土拍成交大跌50%也是没跑了。

像东北一些城市,比如长春截至11月16日成交面积较2021年全年下跌达9成,即使12月份集中放量也无法明显改善。

土拍成交量跌了,卖地收入自然也大幅缩水。

根据财政部公布的数据,今年前三季度,国有土地使用权出让收入38507亿元,比上年同期下降28.3%。

都说土地是面粉,房子是面包,现在面粉少了,未来是否意味这面包供应也会减少呢?

福兮祸所伏,祸兮福所倚,土拍供应量暴跌,对于房地产行业长远来看,我个人觉得不见得是一件坏事。

前几年行情好的时候,房企和炒房客一样,拼命买地,到处扩张。

惠州郑州西安杭州广州等一二线城市土拍成交金额不断创新高,新房如雨后春笋般一幢幢建起来。

供应的面粉实在太多了,面包也是一箩箩的出炉,一直到现在已经出现滞销的苗头了。

从国家统计局的数字来看,目前商品房待售面积为5.4亿平,这是什么概念呢?

上一轮周期中,2014年末库存高企,已获得预售证尚未销售的新房库存达到5.8亿平。

现在已经接近当年了,而在商品房所有的类别当中,住房库存是增长最快的。

2016年的最高峰是7.2亿平,如果此时商品房供应量速度不下降的话,不到一年时间,很快就会再创当年的新高。

尤其是二三四线城市,当前一、二、三线城市的狭义库存水平分别为0.4、2.8、2.0亿平。

一线城市问题不大,即便没有投资客,仅凭刚需也能消化完这些库存。

二线城市和三线麻烦大些,二线主要是郊区和大大小小的新城,房子太多了,人口要是导不进去,新城的新房就很难卖得出去。

三线城市主要是没需求,房比人多,惠州就是典型例子,这些地方未来十年的头号任务就是去库存。

再就是现在的房地产环境和2016年不一样,当年的库存主要以新房为主,而那些新房现在都变成了二手房。

去年大家还在为二线城市库存超十万套感到震惊,今年直奔二十万套去!

哪怕是一二线,二手房库存都是一个棘手难题,更别说小地方了,二手房位置好,还是现房所见即所得,绝对是新房最大的竞争对手。

所以现在土拍减少供应了,其实对目前的新房来说还是一种利好。

不过地方可不是这么想,土拍成交量价齐跌,对于地方财政来说肯定是晴天霹雳。

毕竟这几年疫情真的太费钱了,除了做核酸,现在还要建方舱,昨天山东就被爆出来,地方为了建方舱发行了「方舱债」。

接下来要是疫情严重的话,后续花费更是不可估量。

那么多年,我们一直都是依赖土地财政,到目前为止,仍然没有找到更好的可以替代土地财政的路子。

房产税也喊了就很久,每次都是一阵风吹来,大家讨论完后又消散,新能源汽车看起来有潜力,但目前还没完全断奶呢。

短期内能缓解地方财政压力的就是卖地,地方也已经没时间考虑供需平不平衡的事情了,土地能卖就卖,好歹能缓解目前的困难。

所以现在有越来越多城市已经不按照去年初,自然资源部发布的全国22个试点城市实施的住宅用地“两集中”政策来执行。

长沙发文调整土地推介方式,不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化更新;

江西协调争取,希望将从“集中供地”城市名单中调出;

就说前几天深圳才开启第四次土拍……

上周央行推出16条金融新政后,房企手里不再紧巴巴的了,于是很多城市都希望年底最后一个月冲刺,能卖到多少钱就卖多少钱。

这两天南京、苏州、无锡、武汉等城市已经发布了年内第五批集中供地信息,就连北京都加入了,第五轮土拍明天就会开始。

可以看得出来地方的卖地意愿十分强烈,和房企希望尽快卖房一样。

但问题是能不能卖出去?

就拿南昌举例,今年的土拍成绩是一次比一次差,第三轮流拍的数量都比第一轮推出的地块多。

房企也不是傻子,他们也知道,推出那么多地块,市场根本就消化不了。

从过去房企发布的中报年代来看,大部分房企都强调自己的土储众多,当时来看土储就是资产,就像恒大,哪怕两三年不拿地也不愁没房卖。

还有很多暴雷房企的地块也不敢动,一直交滞纳金拖着不开发。

一旦房子建起来卖不出去,房企就是接盘侠,还要付高昂的运营费用,建设费,所以房企现在都不敢轻易拿地。

另外之前财政部发文,禁止城投拿地,如果城投的参与度减少了,12月份的土拍市场很难起死回生。

地方再想通过卖地来缓解地方财政,这一次真的太难了!

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樱桃大房子

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