万科前晚开了一个发布会,昨天整个地产板块被带崩了……

来源:易简财经2020-03-19 11:32阅读:2881

来源:易简财经

前晚,万科年报出炉,同时举行线上媒体发布会。

好消息是,万科的财务表现依旧稳健。可坏消息是,万科多项业绩指标大幅低于预期,股东分红也是原地踏步。

这也就难怪投资人们看空、抛盘了。昨天早上,万科A股及H股均遭遇“双杀”。

image.png来源:雪球

有投资机构对易简财经(ID:ejfinance)表示,今天几乎整个地产板块也被万科连着带崩了……

image.png来源:东方财富网

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增速乏力的营收

万科年报显示,2019年,万科合同销售额6308.4亿,权益净利润388.7亿,净负债率仅33.9%。除此之外,万科的现金流已经连续11年为正。

总体来看,万科的财务表现还是十分稳健的。

但让投资者们不太满意的是,2019年万科的净利润仅增长了15%,大幅低于预期。

我们可以看到,万科2019年前三季度净利润182亿元,同比增长30.43%,当时券商发研报表示万科业绩符合预期,全年的增幅不出意外也应该在30%左右。

2019年年底,万科前董事会主席王石便开始和媒体吹风,团队和机构交流都是透露业绩会很好,会超预期。当时消息一出,万科股价大涨。可这下,王石“预言”落空,被这次公布的年报数据打脸了,万科2019全年净利增幅几乎被“腰斩”,只增长了15%。

从销售层面来看的话,翻阅近几年的年报我们可以看到,万科2019年的销售额增速已经降至个位数,为近5年来的最低,仅为3.94%。

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来源:万科年报

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地产挑的大梁有些重

而作为万科业绩中挑大梁的房地产开发业务,在过去的5年间,营收中的占比始终维持在95%以上,可这次表现也不如人意。

万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降2.5%。万科首席执行官、总裁祝九胜坦承:“整个行业毛利的下降可能是长期的趋势。”

具体来看,这与万科计提存货跌价准备、资本化利息费用前置、土地增值税计提增加有直接关系。

去年楼市严厉调控下,尤其是受“高地价、限房价”政策影响,多地楼市新房价下跌明显,万科包括成都、合肥、上海等14个项目计提存货跌价29.9亿元。

未来万科的多元化业务会持续成长,并需要大规模的资金投入,而这些投入主要依赖房地产业务输血。一旦房地产业务的盈利能力减弱,多元化业务的投资也会受损。

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分红原地踏步

而在分红方面,万科2019年度分红金额 118 亿,占净利润比例 30.38%,每股分红 1.045 元,股息率 3.7%,这个股息率应该说比较可观了。

但是相比 2018 年,分红金额原地踏步就不是很好了。

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 来源:2019年年度业绩推介

郁亮在发布会上的解释是,人算不如天算,天算比不过疫情,今年减少分红是为了在面对疫情时能有更多的现金储备。

在反映投资者回报的股价纬度,万科A过去一年的股价徘徊在每股30元上下。

面对媒体质疑万科股价低迷,万科董秘朱旭回应,股价的决定因素有很多,最本质的应该是我们自身的业绩表现,2019年从年初到年尾,万科股价涨幅是45%,在同行业股票中也算是比较好的水平,未来作为管理层我们不能关注股价,我们必须要把业绩做好,以更好的业绩来回报股东。

但有股民表示,在当前特殊的环境下,万科账上还有1662亿货币资金,难道少分十几亿给股东就过不了冬了嘛?管理层不关注股价,可遭殃的不就是我们底层股民了嘛……

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 来源:雪球网友评论

相对万科而言,诸多房企都在通过股票回购、分拆业务上市的办法提振股价。例如过去一年,包括保利物业、滨江服务、奥园健康等9家房企的物业公司已经分拆上市。

虽然万科物业的体量领先同业,但郁亮明确表示,万科物业在相当长时间内没有上市计划,等大家都认可万科物业作为“城市服务商”的时候,才会考虑上市。

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发布会过于“佛系”,机构降级

所以不出所料,万科发布会结束后,如文章开头所说,万科A股和H股股价双双下跌。

瑞信已将万科A股评级下调至落后大盘,万科A目标价23.80元。

一位买方机构投资人对易简财经(ID:ejfinance)表示:万科这次发布会内容很空,感觉自己的时间被白白耽误了。

对于大幅下降的业绩预期,另一位卖方机构投资人也表示,万科的预期管理做得确实不尽人意。万科这一次的数据,各种表内外计提减值。有的根本看不懂,有平滑业绩的迹象,同时分红率低于市场预期。

他同时指出,这次发布会,万科对很多问题的回复都比较佛系,诸如“人算不如天算”、“我们会做好服务的,会保证好质量”等等。虽然态度很诚恳吧,但在当前特殊的市场环境下,却很少积极向投资者打气。“我觉得小股东的感受和利益,对于高管就是空气。”

没有疫情的2019年已经严重不及预期了,考虑到疫情,万科第一季度财报肯定也很惨烈,想必未来还有一波调整。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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