文｜金卫

2017年7月，一场世纪并购，让富力地产一跃成为全球最大的高端酒店集团。当时，富力以199亿的大折扣拿下77家酒店，这笔地产界的成交，一直为人们津津乐道，而富力地产也是走上了人生巅峰。

时间总是不经意的流逝，让人忘了当时富力的风光。三年过去了，富力地产展示在人们眼前的是另幅样子：巨额债务“缠身”，债券告急，借新还旧，富力频频站上风口浪尖。

5月19日，富力地产100亿小公募公司债券在深交所提交注册，这100亿的债券用于偿还或回售2020年到期的7只债券。5月20日，富力地产名下16富力03债券价格异动，较上一日收价跌3.65%。

借新还旧，这样的日子不知何日到头。截止2020年一季度末，富力地产的负债规模达到3518亿，流动负债2245亿，短期负债828亿，而富力地产账面的货币资金只有337亿，资金无法覆盖短期债务，只能不断的举债，且富力连遭销售下滑、现金流连续七年告负，这几年来，富力地产走的确实有些举步维艰。

停止拿地风波

富力地产成立于1994年，凭借广州旧改发迹，2005年富力在港上市，是国内较早上市的房企之一。

富力地产是本世纪初期独领风骚的粤系房企领导者，北京上海等一线城市的富力广场可见其硬核度，其与中国恒大、碧桂园、雅居乐集团、合生创展并称为“华南五虎”。

富力地产，曾连续多年位列中国房地产企业综合实力首位。2007年，富力地产以161亿元销售额位居中国房地产行业第4名，气势直逼当时的地产“老大”万科，居“华南五虎”之首。不过，这一排名成为历史，13年过去，2007年的辉煌成了富力地产至今无法再现的高光时刻。

早期的富力地产，很大程度在于疯狂举债式的扩张，富力地产董事长李思廉就曾与王石因商业地产高杠杆扩张的问题争得面红耳赤。

2007年，富力地产的负债率高达139.5%，2008年金融危机，房地产迎来低谷期，富力地产销售随之遭遇重创，现金流紧张，短债危机一触即发，或得益于“四万亿计划”的刺激，富力地产幸运逃过一劫。

时隔一个12年的轮回，富力地产又因为高负债、资金困难频频受到市场关注 ，尤其是2019年7月，富力地产董事长李思廉签署的一纸“原则上暂停拿地”的内部文件在网络流传，暴露了其资金紧张局面。

最近，随着富力地产的年报和一季报披露，其真实债务状况为外界所熟知。

截止2019年末，富力地产的总资产4272.86亿，总负债达到3475.27亿，资产负债率达到81.33%。

尽管富力地产一直说在要降负债，但是负债不降反升。作为房企的重要指标，2019年富力地产的净负债率达到198.9%，比上一年的184.1%又增加了14.8%，这一数字远高于行业平均水平。且近5年来，富力的净负债率稳步攀升走高，看不到好转的迹象。

2019年，上市房地产企业的平均净负债率为92.52%，富力地产的净负债率比行业平均水准的两倍还多，净负债率排在倒数第二，仅次于泰禾集团。

截止2019年底，富力地产的流动负债为2043.03亿元，其中短期贷款为622.7亿元，账面上不受限货币资金仅为299.04亿元，完全无法覆盖短期贷款。

从有息负债方面来说，富力地产的有息负债达到2023.89亿，包括短期借款139.2亿元、一年内到期的非流动负债729.4亿元、长期借款809.7亿元、应付债券379亿等，这些债务无疑增加了巨大的利息成本。

2019年，富力地产的融资金额达到300多亿，但这些钱，只够富力地产用来偿还短期债务。

债务压力巨大

2019年，富力地产原定的销售目标为1600亿元，但实际只完成了86.4%，销售额为1381.9亿元，同比略增5%，这个销售额位居排行榜第21位。

目前，富力的销售规模与房企第一梯队渐行渐远，还有回款率、毛利率逐渐下滑。

2019年，富力地产确认的营业收入908.14亿元，同比增长18.16%；毛利297.73亿元，毛利率32.8%，相比于上年36.4%，下降3.6个百分点。

根据相关数据统计，2019年房企的平均回款率为82.4%，然而，富力地产的回款率仅为62.2%，富力地产的回款率情况远低于行业平均水准。

回款率低直接影响企业的经营现金流。这几年，富力地产的经营现金流净额连续多年为负，2012年-2019年富力地产的经营现金流分别是-24.64亿、-118.62亿、-220.65亿、-3.56亿、-33.38亿、-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。

事实上，受疫情和地产调控等影响，销售压力巨大，富力地产与主持人李湘合作，直播卖房，但是从业绩上看，销售依然大幅下滑。今年一季度，富力地产总权益合约销售金额约为167.1亿元，销售面积140.13万平方米，同比分别减少32.65%和34.87%。

这让一季度富力地产的利润大跌，当期净利润1.51亿元，同比下降65.68%；归属母公司净利润6657万元，同比减少83.48%。目前，富力地产仍有存货2334.4亿元，存货占流动资产的比例为71.4%，去化能力有待加强。

同样没有奇迹，一季度，富力地产的经营活动产生的现金流量净额依然为负，-60.85亿元，现金流持续的负现金流，难以保障其偿债能力。同时，当期富力地产的筹资活动产生现金流为143.26亿，偿还债务支付现金92.16亿，筹资现金流净额约为9.41亿。

为了缓解债务压力，自2018年始，富力地产开始大举发债，当年至少发债26次，融资超过514亿元，几乎全部用于还债。

2019年，富力地产获得的借款总额为1971.4亿元，银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券、中期票据及超短期融资券托贷款及其他分别占49%、17%、22%及12%，融资成本增加7%至56.00亿元。

今年4月，国际评级机构穆迪将富力地产及其香港子公司的“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪认为，“鉴于富力地产未来12-18个月的大规模再融资需求，对其企业家族评级的下调，反映出我们对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧”。

富力地产当下的危急，很容易让投资者对比曾经的辉煌。在地产江湖数年沉浮，富力地产从曾经的地产贵族到被恒大、碧桂园远远甩在身后，地产界第一梯队的故事已和富力越来越无关。曾贵为“华南五虎”之首，渐行渐远，成为“没落贵族”。