量风暴席卷房地产! 这几年的房子,果然是最差的

来源:金角财经2020-07-21 15:39阅读:2816

买房吗?价值两三百万,漏水漏得像是水帘洞那种。

“这两年买到的房子可能是最差的。”这句话已经不断应验了。

刚过去的315晚会上,央视曝光了万科广州尚城项目、远洋&招商蛇口杭州春秋华庭小区三个项目的精装修质量问题。其中,广州万科尚城业主在验房时,在楼上做蓄水试验,楼下卫生间“秒变水帘洞”。而最初收房的业主发现,存在漏水的房子,占到了七成。

类似的新闻,在最近两三年中时常出现,这几年,房子的力量问题有了集中爆发的倾向。绿城高管甚至在公开场合说,“中国的房地产开发模式一直存在一些弊病,现在差不多走到了一个死胡同。形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差,明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。”

万科广州尚城的问题,仅仅只是房子质量问题的冰山一角。

200户收房,7成房子在漏水

在万科广州尚城小区,最先收房的201户业主中,出现漏水的就有146户。

换句话说,漏水的比例高达72.6%。

可以理解为,100个人买了房,其中70个人都会遇上质量问题;也可以理解为,在100套房子里面挑一套,你有70%的机会买到一个漏水的房子。

然而,业主们清楚地记得,他们签约时精装修的价格为每平方米10000到13000元。这个装修标准已经不低,一套房子100平方米,装修资金就100多万。

100多万的装修,房子和房主都在流泪。

业主流泪,需要的是安慰;房子流泪,万科给的是包上一层不锈钢。对于验房时发现的漏水问题,万科公司派驻万科尚城的工程技术人员承认:“二次排水系统瘫痪了。”4个月后,万科在业主的压力下,给出了一个解决方案:在整体卫浴下方安装7cm的不锈钢踢脚线,打胶固定,并在卫生间增加建筑防水层。

也就是在卫浴和卫生间底下打补丁。

小时候妈妈说,衣服打补丁不丢人,关键是要干干净净的。

不过打上补丁三个月后,补丁不仅破了,还又臭又脏。业主们家里陆续出现了排污管破裂的情况,而且渗漏出来的是排粪水,臭味刺鼻,一栋楼就有十几户人家出现类似问题。

房子质量不高,但价钱不低。在地产网站上,这个小区的房子大多需要300万。单价均在29000元以上。

从验房到现在,万科尚城一直在跟舆论作斗争。315晚会被曝光后,万科深夜公开声明:这些工程质量问题,在2019年6月30日已经整改完毕。

整改有效果,还上315干嘛?

很快,业主们出来反映,问题还没整改好。并且还有很多新的问题,包括新的漏水开裂,以及在主卧床头设置三根排污管问题。

卫生间漏水,加管子从主卧床头走,这样的操作,骚气比排污管的气息都要重。想象一下极端的情况,当你晚上睡觉时,楼上十几个住户,每个洗澡或者上洗手间,一阵流水就咕咚咕咚从你的床头发出。早上听到床头有频繁的水声,就说明邻居们都起床了,天已经亮了。

自带闹钟,贴心。

至于业主们声称遇到的阳台走廊飘雨、电梯安全质量、延期交房等问题,对比之下,这些都已不是问题。

质量问题,或者说超出想象的严重质量问题,早已不止存在于某一家开发商,而是渐渐成为整个行业的问题。那些代表了中国房地产整体最高水平的龙头房企们,也未能幸免。

越来越多的质量问题

房地产的质量问题,正变得越来越普遍。

今年7月,项城市双湖湾小区被质疑房屋存在严重质量问题,墙面和地面大量空鼓,漏水,裂纹。

在徐州,云龙区观澜别院小区的业主反映说,他们的新房即将交付入住。但大家发现,不少新房出现渗水、漏水。

6月,虹口区珠江铂世外滩界刚交房,查出的问题有100多处。“暴力梅”来袭时,屋里厢是汤汤滴;燃气不开通,烧饭洗澡没方向;甲醛味刺鼻,熏得人头昏脑胀。

今年6月,西安浐灞自然界云宸小区被爆料,6月13-17日的连日降雨下,小区大量房屋及地库出现了大规模漏水,仅其中一户便出现了近10个漏水点。

……

频频发生的质量问题,因何而来?

成本考虑,或许是重要因素。

一个房地产项目的开发成本主要有土地成本、建安成本、间接成本、融资成本、营销成本五部分。

这其中,对一个项目来说,融资成本和土地成本在拿到钱、拿到地之后就已经确定,其余几项则还有回旋空间。而这几项成本,在一个项目的总成本中的占比,也有迹可循。

其中一线城市土地成本占比近60%、建安成本占比近35%,中小城市土地成本一般占比只有20%多、建安成本占比约75%,

综合来看,无论在哪个区域,一个楼盘中,土地成本和建安成本,已经占据了总成本的绝大部分。项目开发过程中,土地成本已经确定的情况下,只剩下在建安成本上玩花样这一条路。

建安,指的是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。

直白一点说,整个楼体,包括楼板、梁柱、外墙,以及楼体中的电线,水管,带装修的楼盘还要加上墙面粉刷、门窗,等等等等部分。这总的花费,都包含在建安成本中。

省不了土地成本这个大头,就在建安成本上动心思,一样能省钱。

最影响房屋使用的,就是主体结构和墙体方面——这直接关系到房子的使用安全和使用寿命。不仅仅只是漏水。

2019年,杭州万科世纪之光二期业主王女士向媒体反映,小区装修质量堪忧。不仅有整面碎裂的窗户,也有可以塞手指的地板缝,还有拼接的门框,脱落的外立面等。此外,开发商还将强弱电箱安装在次卧衣柜里,非机动车入口正对着单元门。

还有网友反映,买的房子门和地板全部都是纸做的,万科方面则解释,被认为是纸板的是户内门面层材料,实际上是“中密度纤维板”。而中密度纤维板是人造板的一种。

这些超出你想象的奇葩装修,很难让人相信是开发商无意为之。

金角财经在1688平台搜索后发现,实木门和中密度纤维板之间的价格差别十分巨大。在一家佛山的店铺内,实木门的价格最低也要880元,而中密度纤维板的门板,最低只要85元。这中间的价差,相差10倍。

开发商所做的一切,都是为了缩减成本。而缩减成本时,更有可能危及房屋安全。

2019年5月,长沙市望城区住建局在现场检查过程中对新城国际花都五期三标C10栋部分混凝土构件质量存疑。经鉴定,该项目C10栋12层以上部分混凝土构件强度未达设计要求。

原因是搅拌站生产混凝土时混合了不合格沙子,混凝土原料没过滤,夹杂着大量泥土,导致混凝土黏性低、强度不足。

强度不达标的混凝土危害性远远比“纸板门”严重得多,可能会造成墙体倒塌甚至整栋楼倒塌,还会使建筑物的抗震级别及应对其他极端情况的能力大打折扣。

如此一来,漏水之类的问题,也就不稀奇了。

限价是罪魁祸首?

成本的压力,来自于对利润的追求。对于房企来说,赚钱的方式就是房屋售价和成本之间的价差。

尽管企业对降低成本有天然的追求,但于房企而言,还有一个不得不缩减成本的理由——限价。

自2016年来,房地产市场进入了限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代,并在全国逐渐进入“限房价、竞地价”的时代,限价在过去的三年楼市调控中,直接把楼市疯涨的势头摁在了地上。

限价,直接给房企的售价上限盖了帽,再想获得更大的价差,只能在成本上动手脚。

2018年广州各区几乎全部实施了限价,以黄埔区为例,其总体限价约为1.86万元。但当时黄埔区的平均售价已经到2.6万元。

这中间的价格差,开发商岂能放过?

目前,广州万科尚城的售价已经在3万元以上,为何能够突破限价政策?秘密就在于房子交房时,是带装修的。

在人民网旗下的的领导留言板上,有业主对广州万科尚城发出投诉,称其存在售房阴阳合同现象,88平方住宅主合同金额170万元,附加95万多的装修合同。这样算下来,主合同上的单价不到2万元/平米,而装修合同的单价就超过了1万元/平米。总的单价已经超过3万元/平米。

在房地产业内,通过装修合同来转移售价,是心照不宣的操作。但往往,这样的装修质量,不一定能达到合同金额的标准。比如那位投诉的业主就认为其实际的装修标准不到20万元。

在实际的装修过程中,1万元以上的装修,已经几乎到了豪宅的标准,不容易出现裂缝、门窗不合的情况。

回头去看,2016~2017年度获取的土地,基本上大量的赶上了各个城市的限价政策,超过限价的项目既不能进行销售备案,也不能销售。

一边要限制房价,一边要追逐利润,随之而来的偷工减料(或者说减配),已成必然。

这样的问题不是一家房企的个例,实际上,放眼全国,限价区域内这两年的房子,质量或许都不尽如人意。

在重庆,被315晚会点名的招商蛇口旗下楼盘同样是问题频出

2020年6月27日,重庆招商雍景城业主反映,一期楼盘质量不过关,车库严重漏水。据业主介绍,位于渝北区的招商雍景城小区一期楼盘车库、房屋严重漏水,小区部分外墙两重鼓包、室内墙搓沙存在较为严重的空鼓现象。

2018博鳌房地产论坛上,绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军说,“这两年买到的房子可能是最差的。”

这句话果然不是谎言。

然而,开发商追求利润并不代表可以牺牲产品质量,消费者也势必不乐意以购买问题房为代价,去给房企的利润买单。

这个矛盾,还会持续很长一段时间。最终买单的,仍然是每一个接盘者。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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