炒房团攻陷小城市:骗局、传销,谁先收割谁?

来源:金角财经2020-08-25 10:51阅读:2839
楼市最近有了一种奇怪的风潮——要去小城市抄底。

 

辽宁阜新的二手房市场上,就出现了超低价的房源,一平米几百元,其中就有一套56平米的房子仅售2万元,折算下来每平米400元都不到。还真的有人想要去买。就像当初鹤岗白菜价房子爆出之后,有个小伙子在鹤岗用3万元买了一套房子。

 

在小城市买房,真的是弯道超车的捷径吗?炒房这件事,在经过几十年的热闹之后,现在还能继续火下去?

 

在中国的小城里,藏着无数财富故事,也掩埋了数不清的踩坑教训。

去小城市炒房

 

2018年4月22日晚,海南,《关于进一步稳定房地产市场的通知》出台,非海南户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个税或社保证明。通知发布后户籍迁入海南的,只能购买一套住房,而且也需要24个月的个税或社保证明。

 

炒房天堂就这样关门了。

 

不少房地产人士将那次限购称作“海南地产难民潮”。一大批买不到房子的人,在海南限购潮水般散去。但他们又去了哪儿?

 

事实上,炒房的热钱总是不缺去处,北上广深无论多严格的调控,都改变不了他们心中房地产圣地的地位,在这些城市之外,一些从前不被人关注的小城市,也因种种理由,成了最近被热炒的地方。

 

防城港、腾冲、北海、梧州之类风景好、气候适宜的小城市,成了海南的替代品。

 

1968年,防城港建港,1993年,防城港建市。在这几十年间,防城港唯一的变化就是完成了从小渔村到小城市的改变。房价则毫不起眼。

 

现在,房地产在这里成了支柱。

 

2002年时,防城港的房地产行业还几乎没有,十年之后,2011年,房地产行业的税收就贡献了第三产业15%的税额。而在2018年海南全域限购之后,防城港的楼市更像是加了催化剂一样。

 

2018年5月18日,防城港来了一场火爆的土拍,碧桂园和恒大分别拿下单价地王(608万元/亩)和楼面价地王(3220元/m)。防城港,火了。

 

在广西防城港通往越南的东兴口岸边境上,最热闹的万众国际批发市场的墙壁上写着这样一句话。可以说是当地人心境的一种写照。

除了卖房和买房,还有一些外地人则是在传销。最近一两年,走在防城港街头,或者坐在出租车里,当地人和司机跟你谈论得最多的是房价和传销。

当然,也有将炒房和传销合成一个项目的。不少传销组织借着“看房一日游”等名头,利用大巴车带着游客参观防城港龙珠广场、白浪滩、金滩、仙人山公园等著名景点,大肆宣讲北部湾经济区的开发潜力、防城港房地产市场的投资潜力等,诱使不深入了解当地情况的外地观光客进入传销组织。

在防城港,街上挂满了“严打涉传大巴车,整治组团‘传销宴’”等标语。防城港市住房和城乡建设局一楼大厅入口处,就醒目地张贴着“严厉打击传销”的宣传资料。

也就是说,炒房客太多,传销组织都看到了机会。

 

防城港不是唯一一个被炒房人青睐的小城市。

 

在徐闻,住宅价格从2018年初开始连续增长,当年4月份新房均价6783元/平方米,同比上涨就达到6.3%,二手房均价5460元,同比上涨3.5%。

 

在广西北海,2018年4月份新房均价7100元/平方米,同比上涨5.5%,二手房均价5904元/平方米,同比上涨4.2%。

资金涌入的,也不只是有海岸线的城市。

2018年5月24日,位于腾冲市腾越镇核桃园社区的2宗国有建设用地,其中一宗住宅用地以21204万元的总价成交,平均成交地价为3068.15元/平方米,创造了新城区土地拍出的最新高价。

谁能想到,这个极边之地,也能成为房地产的热土。

腾冲多山地,山区、半山区面积占84%。真正能用来进行开发的土地,占比甚少。然而,即便少地,也挡不住开发房地产的热情。

目前,碧桂园、恒大、万科、保利等等大型房企都聚集在这个边陲小城,建房卖房,好不热闹。

这样看来,炒房人从来不在乎城市大不大,只要能炒,再小的锅也行。

每个东北人,都想在南方搞套房

 

尽管炒房的地点,从海南一路扩散,到了广西、云南的边区小城,但炒房的资金,却还是那些人。

 

东北人和浙江人。

 

在东北,冬季的严寒不仅让人郁郁沉沉。对老人们来说,更是个潜在的大杀手。

 

在冬季,老人们的死亡率比夏季最高能高出32%。因为室内供暖带来的温差会加重心血管和呼吸系统的压力,引发死亡。

 

于是,东北人萌生出异地养老的念头。他们发扬老祖宗闯关东的精神,对着中国地图,誓要寻觅到一处温暖适宜的桃源宝地。

 

这个地方必须不能太冷。通常而言,在15-25摄氏度的环境中,人最舒适。按照冬季平均气温高于15摄氏度的分界线,长江以北以及南岸各省就被排除在外,只有云南、贵州、广西、广东、福建和海南符合要求。

当年,在海南房地产崩盘的时候,东北人尚有余力扫货,现在,海南房价不仅疯涨回来,而且直接关门谢客,东北大哥们只能去其他的地方了。

 

东北人首选的避寒圣地,当然是有海的。

 

防城港,一个四季如春,气候宜人的城市,而且,隔壁就是越南的旅游城市芒街。

 

作为养老城市,这里不失为一块风水宝地。更何况,防城港房子比起海南,便宜了不是一点半点。

 

直到现在,防城港均价也就5500元,买房太容易了。海南一套等于防城港好几套了。

 

在防城港北部湾大道的一家房产中介灯箱广告牌上,还写着“欢迎黑龙江丹东买房团前来防城港考察楼盘”。

 

但在这个市场上,除了喜爱南方气候的东北玩家,还有一堆来自江浙的土豪选手。

 

在防城港,东北、江浙等外地买家一次性买下一层商铺或十几套房子的故事,几乎是不少售楼人员都听闻或经历过的事情。

 

在售楼人员中间,还流传着一招辨别不同地域的买家的大致特征,诸如东北人声势大,通常三五成群出现,江浙人大多一两个人同行,不大爱喧哗。

 

就防城港这个小城市而言,人口规模不到百万。2010年,全市常住人口为86.69万人,截至2018年末,这一数据也仅为95.33万人。本地人并不容易消化当地的新增房屋。

 

没人的市场,怎么撑房价?

更多被炒起来的小城市,同样面临这样的问题。

云南腾冲,2017年末常住人口也只有67万,2018年末常住人口还是只有67.29万,等于一年的新增人口只有2900人。但是,目前的在售楼盘已经有12个,还有26个未开盘的楼盘。

这些房子,都会面临什么样的命运?

2020年一季度,受新冠肺炎疫情的冲击,腾冲市生产总值为55.42亿元,同比下降13%。经济不好,谁能买房?

目前,在腾冲市政府官网,三次产业比为18.6:39.2:42.2。文旅才是腾冲最重要的产业。房地产,也是文旅项目居多。

然而,腾冲一类的小城市太小了,老城区建不了新房子,房子只能建在新区。腾冲许多新楼盘距离城区至少有几公里,而周边隆阳区等地的房子,都在打着腾冲的招牌。

像腾冲周边的楼盘,最缺的不是房子,而是配套。

 

回到腾冲这个小城市,文旅项目的顾客都是外地来的“候鸟”。来了之后,过个冬,又离开这里,他们不会在这里留下什么。而文旅项目最大的弊端,就是没有相应的配套。

 

当地很难为游客提供稳定的学校、医疗、商业。

 

而来到这里购房的东北人,不少是有避寒的硬需求的。但浙江人则以投资炒房为主,接盘者会是谁?这值得考究。但在广西沿海地带,房子不只是用来炒的,还是用来搞传销的。

 

房地产与传销的不解之缘

  

有位陈女士,前几年在河北南戴河买了一套小房子,不到50平米,购入价格5000元/平米,开发商小区所在地说正在建开发区,将来会大发展,北京工作的人会有很多搬过去。

 

南戴河位于秦皇岛市抚宁区,但跟北戴河不一样,这里可不是那么有名。房价也没那么有底气。

 

陈女士的房子买了没多久,房价就从5000跌到了3000多元一平米。

这或许是北京人第一次知道,房价还能这样降的。

而在防城港,躲在小区里的传销组织,真的能让当地房价一直涨?

在广西,传销组织和炒房团甚至不可分割。传销组织在当地划分为温州体系与东北体系。

早先,这种骗局盛行在南宁。温州体系把人骗来考察传销项目时,会租借旅游小巴在整个南宁转悠,给自己的理论做背书。然后,传销项目就被包装成“房产建设投资”,大量资金被卷了进来。

 

温州体系赚了钱,东北体系也没闲着。不少传销难民找工作时,发现了房地产中介,大量中小型房地产中介把南宁房地产作为“传销兼职”工作逐渐变成一种常见现象,这个兼职也变成了传销的常用“谎言邀约”,以此欺骗朋友来南宁考察。

 

流行一时的传销骗术:“我在南宁做房地产,房子卖疯了,每个月卖十几套,收入十几万啊,好机会啊赶紧来啊”。

 

这些中介,如果碰到来看房子的,可以有两种选择:一,买了房子,他们赚了中介费;二,不买房子,被发展成传销下家。

 

在南宁房地产价格趋高之后,中介们又开始介绍更便宜的防城港楼盘。于是,防城港,成了传销楼盘的下一个目标。

 

小城市,尽管在自然生态、房地产价位等方面得到炒房团的青睐,但是,在现在的市场下,炒房是否还能让财富继续增长?

 

也许有一天,传销散去,江浙土豪的接盘侠,就是东北大哥。毕竟,避寒这是硬需求。

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