长沙房价洼地正被填平,"刚需圣城"神话覆灭

来源:金角财经2020-09-03 14:03阅读:2311
全国的刚需购房者心中,有一座共同的“圣城”——长沙。

“长沙收入涨幅跑赢房价”的消息喜大普奔地在这两天火遍全网。

 

在我们的常识中,“收入涨幅跑赢房价”这事,想都不敢想。但最近的调查报告显示,这件不可能的事,长沙做到了!这让长沙在购房者心中的光环更闪耀。

 

其他城市的刚需族都在羡慕长沙人。长沙人却并不完全认同“低房价是一种幸福”的说法。

 

长沙严苛的调控也带来了愈发明显的房屋质量问题、拍地价格集体开始上涨。调控措施似乎正在变成长沙的“灰犀牛”。

 

更重要的是,我们发现,长沙房价洼地正在缩小、消失。

 

这世间,终究没有永远的价格洼地。

 

收入跑赢房价,长沙做到了!

一个房产研究员的《2020新一线城市居住报告》让长沙火了起来。

 

在这个报告里,长沙2019年城镇居民人均可支配收入55211元,同比增长8.7%;而2019年长沙二手房成交均价11063元/平方米,同比下降3.6%,收入涨幅明显跑赢房价。

 

另外一个重要的指标也证实了长沙的低房价。

 

在易居研究院《2019年全国50个典型城市房价收入比排名》报告中,排名第一的是深圳,房价收入比超过35,长沙房价收入比为6.4,在50个城市中排名最末。

 

房价收入比,简单理解就是一个普通人不吃不喝依靠工作收入多少年能够买得起所在城市的房子。一个深圳的普通家庭,需要35年才能买得起一套房子;而对于长沙家庭而言,买套房子仅需不到7年时间。

 

房价收入比的合理范围,一般为5.46~7.29。在全国,这个指标的平均数是13,一二线城市中长沙处于合理范围内。

 

要知道,在武汉、长沙、合肥、郑州、太原、南昌这6个中部地区的省会城市中,长沙的经济实力排名第二,紧追武汉。但长沙新房和二手房价格均1万出头 ,远远低于武汉1万9的均价,双双处于垫底位置。

在全国刚需族饱受高房价压力,北上广深动辄几万,甚至十几万每平的背景下,长沙的低房价,是一股清流。

 

所以,长沙人民好像很幸福的样子。

这些看起来良性循环的成果,到底是怎么形成的?又真的可能会保持下去吗?解答这个问题之前,我们要先看下长沙政府与炒房客之间有过的斗争。

 

涌入长沙的炒房团们,都经历了什么?

 

2015、2016年,一股妖风从一线城市吹到了“四小龙”,又吹到了长沙郑州等省会城市。

 

这几条龙分别是:南京、合肥、苏州、厦门。

 

2016年,这时候的长沙也是房价洼地。

 

当时,中部6省中,合肥最高,均价已经到12000元一平;武汉11900一平跟合肥相差无几;郑州约10000元每平;南昌9000元每平,太原的均价也已经到了8100元。

2016年,中部6省会房价对比。

而长沙的楼市均价还在6600元左右。其实,长沙2016年的GDP是合肥的1.5倍,但是楼市均价只有合肥的一半。

 

这样悬殊的差异下,长沙的楼市也被点燃。合肥在四小龙行情中涨了一轮,投资客把眼光投向了长沙,长沙理所当然地成了承接合肥行情和合肥过来的炒房客。

 

随着从合肥到长沙的炒房客越来越多,开发商和中介试图联手把长沙发展成第五条龙。

 

很快,他们针对掀起合肥这轮行情的“合肥炒房团”,开发出了“双城联动”策略:合肥的投资客想要去长沙看房,安排专车接送,包吃包住。如果成交了,来往车辆住宿费用免,如果没有成交,投资客需要自己承担这些费用。

 

在价格洼地的吸引下,合肥炒房团大量涌入长沙。湘江边上的楼市热潮,由此而起。

合肥炒房团曾一次性买走某项目50套房。

在炒房团的哄抬下,长沙这个房价洼地迎来了短暂的火热行情。最火爆的时候,中介忙不过来,用“没房了”推脱。但只要看房者给中介一点“喝茶费”,中介又神奇地“有房”了。喝茶费最高的时候达到十几万。

 

安徽的东边,就是浙江和江苏。在合肥炒房团里,不少人操着温州口音。

 

据克尔瑞长沙机构数据显示,短短一年时间,长沙新房均价从2016年年4月的6977元/平,上涨至9838元/平,同比上涨了40.99%,长沙保持了几年的“6字头”跃至了“9字头”。

 

除了来自长三角地区的炒房团,其他地区的投资客也不甘落后。

 

2017年初,在北京工作的湖北人小白也跟随火热的楼市行情把投资的目光投向长沙和重庆这两个房价“洼地”。

 

上不了合肥的“车”,小白分别在重庆和长沙都投资了房产,小白在长沙投资的是一套两居室的房子。 

但楼市风向在2016年底“房住不炒”提出后已经开始悄然改变。只是,当时很多人并无知觉。

 

2017年5月20日,这个本应甜蜜的日子,长沙以迅雷不及掩耳之势出台了限购限售政策。还没等到房价涨起来,投资客就被套住了。

这出被称为“520楼市新政”的暴风,对买房、交易都进行了限制:在限购区域内购买的商品住房,需取得不动产权证书满2年后方可上市交易;

 

不到半年时间,限售时间再次延长,限购范围进一步收缩。2017年9月23日,长沙发布楼市新政,商品房需取得不动产权证满3年后方可上市交易;

 

调控还远未结束。长沙“史上最严”的调控在2018年6月25日出台,个人购买的商品房须取得不动产权属证书满4年方可上市交易。暂停企业购买商品房,已经购买的取得不动产权属证书满5年后方可上市交易。

 

注意,长沙这些楼市调控政策刚推出时,就足够地强硬和粗暴。无论是发布前,还是政策发布后成交的房子,都是无差别执行。

 

对已经投资的炒房客来说,限售比限购更加要命。长沙的调控从2年到3年,最后到4年。如枷锁般层层加码,锁死了投资客投机炒作的可能。

 

事实上,除了上面几个令人记忆深刻的调控措施,长沙在2017年中到2019年中的两年内,陆续出台了12个调控细则,从购房资格审核、限购政策、住宅用地“限房价竞地价”操作细节、住宅全装修细节、项目监管、项目销售管理等林林总总,楼市交易的方方面面都被完美掌控在调控文件中。

长沙部分楼市调控文件

 

在长沙,如果去售楼部看房,中介首先会确认你是否具有购房资格。有没有买房资格,这决定了中介会在你身上花费多少时间。同时,在长沙做房产中介比其他地方都轻松,因为楼市交易的每个环节,都被调控文件精细掌控,只需要按照政府部门的文件走流程即可。

 

小白原来打算在长沙投资两年后就卖出去赚个差价,现在只能继续等下去。更糟糕的是,在长沙对楼市精细调控和低房价双重冲击下,小白的房子过了限售期也很难卖出去。

 

不幸中的万幸,小白买的是二手房,交易后很快就拿到了房产证。因为是二手房,卖不出去至少可以放租。长沙的房租价格不高,小白的房子也并不是时常都有人承租,房子的月供和银行利息让其心疼不已,长沙投资房产的亏损让小白感到绝望:“调控政策太狠了!再也不敢来长沙投资房产了”。

 

比小白损失更大的是那些购买梅溪湖、金星北等片区新房的投资客。按照长沙新房房产证的办理速度,从预售到收房再到办理房产证,一般需要3~4年,加上取得房产证后的4年限售期,实际能够上市交易要等7-8年。

 

这些人收房后拿到的是毛坯新房,是否投入重金进行装修也是个需要谨慎衡量的问题。不装修难以出租,但出租也不一定能租出去。7、8年后,在长沙这个遍地都是便宜房子的洼地,房子能否转手都是个大问题。空置7、8年的话,每天的银行利息和月供也让投资客入不敷出。

长沙不仅对外地投资客狠,对自己人也丝毫不手软。

 

长沙的调控政策也限制了本地户籍人口的炒房可能:本地单身户籍或非本地户籍家庭,限购一套商品住宅;已婚以家庭为单位限购两套,且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套。这样的调控力度,远超过某些一线城市。

 

长沙的户籍人口占了绝大部分,对户籍人口和炒房客的全面限制,反倒让刚需族的住房需求得到满足。

 

长沙2019年的房产交易中,超过88%的房子被首次置业人群消化,其次超过11%的房子被改善性购房者消化。

 

虽然长沙把炒房客逼到绝路,对于刚需人群来说,长沙却是买房置业的“圣城”。

 

今年上半年,很多城市都尝试放宽楼市限制,3月到5月,广州等12个城市出现“政策一日游”。虽然疫情冲击经济,但长沙面对楼市的诱惑依然定力十足,一日游活动,长沙从未参加。

 

其中,深圳楼市在上半年经历了妖孽的暴涨。7月,深圳被点名后,相关部门来到长沙“取经”。长沙俨然成为“房住不炒”的“模范生”。

 

连深圳也要向长沙取经,这魔幻的一面让网友满怀期待,“不知道全国楼市会不会‘长沙化’。”

 

但是,各个城市的运营者各怀心思,长沙的调控模式虽效果出色,却不是每个城市都愿意学习。

 

因为,长沙的房价洼地和严苛的调控政策,也带来一些不太明显、却真实存在的问题。

 

这些问题,如果得不到解决,恐怕会变成长沙未来发展的“灰犀牛”。

 

限价带来“史上最差”建筑质量

洼地开始集体涨价

 

全网都在称颂长沙“房住不炒”,是认真的。

 

但长沙部分人却不这样认为。

 

长沙的调控政策展示了对刚需客的极大友善,但是,也刷新消费者对房屋质量能有多差的想象力。

 

在长沙的调控组合拳中,打击炒房是全方位的,其中也包括对房企进行限制。对于房企,长沙实行的限地价、限房价、限利润,中小房企在这几年几乎不敢拿地,生存越发困难。

 

2017年11月30日和2019年12月11日,长沙发改委先后发布的两则文件提出并明确,限价商品住房价格由成本+利润+税金构成,平均利润率为6%至8%之间。这就决定了房企在长沙,最多只能赚8%的利润。限价措施出台后,某大型国企开发商华中总部从长沙迁到了武汉。

 

“8%的利润率对我们中小型开发企业来说压力太大,而且也需要极强的资金链,再加上早几年外来开发企业的入驻,更是加大了市场竞争,我们的生存更是困难了”在长沙有着20余年开发经验的本土企业湖南高信集团,其董事长刘兴跃跟每日经济新闻记者说。

 

严格限制利润带来的后遗症既隐晦又显而易见——楼房质量问题泛滥。

 

例如去年,长沙北辰中央公园最“硬核”的小区配套设置——用塑料布给业主画一个人工湖。

 

网红“人工湖”: 我左手修个平地桥,右手画个塑料湖。

“塑料布人工湖”所在的小区除了人工湖特别“硬”,其他地方都特别“渣”,豆腐渣的渣。

 

“塑料人工”只是小区诸多问题的冰山一角,北辰中央公园的2000多名业主组成了维权小组,整理了地下车库漏水、渗水严重,小区排水设施形同虚设、天花板脱落等五大类、16项问题提交给监管部门。

 

政府限制了房屋售价后,房企都采用成本倒退的方式来做项目,99%的项目无论怎么锱铢必较,也只有8%的利润。

 

限价下,没有了超额利润,也没有了消费者的“用钱投票”,房企的付出没有得到市场化的定价,房企也失去了做差异化、好产品的动力。不偷工减料,大概就谢天谢地了。在长沙这个房价洼地,房子虽然便宜,但是很难找到品质过硬的楼盘。

 

2020年、2021年,将有大批前几年开工建设的限价房交付,行业里的人信誓旦旦,明年或将会是长沙房地产的品质灾荒元年。

 

长沙对房价的严格调控,短期来看,确实给了长沙人民“小确幸”的美好生活。在整个中国房产市场高房价、高泡沫的背景下,长沙的做法看似“大快人心”。

但是行政手段过渡干预市场,一定会存在负面效果。那就是,会导致市场价格的失真。长沙现在的这种低价,放在整个中国楼市的大背景下,就是失真的。

 

长久来看,这种压制房价的措施并不十分合理,也无法长期维持。

 

值得注意的是,长沙这个房价的洼地似乎正在被一点点填平。全国城市的房价没有长沙化,长沙的房价洼地却在一点点缩小。

 

9月1日,楼市金九银十的第一天,长沙这个房住不炒“模范生”的楼市行情一反常态地火热。

 

长沙有六区一县,这一天,长沙县的两宗地分别竞拍了57轮和74轮后,以溢价65%和溢价88%的价格成交,成交楼面价分别为4919元/平方米和5641元/平方米。

 

事实上,从今年4月开始,长沙的房价就一反常态的火热,拍地频频创新高。土地价格在逐步提高,与之联动发展的,就是房价逐步上涨的过程。

 

近几日,长沙毛坯限价房被刷新,长沙开福区东风路14800元/平的限价地横空出世,如果算上目前2500/平的精装成本,真实价格达到17300元/平。

 

不仅开福区,长沙各个热门片区的限价房都被刷了新高:

 

洋湖从11500元/㎡升至13800元/㎡

梅溪湖从9970元/㎡升至13500元/㎡

滨江从11500元/㎡升至13400元/㎡

金星北从9700元/㎡升至11000元/㎡

开福北从10200元/㎡升至10800元/㎡

省府红星从9970元/㎡升至11800元/㎡

高铁会展从9970元/㎡升至10800元/㎡

……

 

虽然跟其他一二线城市的房价相比还有一定差距,但这种差距正在缩小。

 

长沙的房价涨幅在此前几年被严重压制,最近几个月不断被刷新最高限价,这种反差让长沙人倍感恐慌。

 

岳阳人菜菜计划在长沙买房,但她还差1年才能拥有购房资格。看到最近长沙各个片区的涨幅如此大,她担心这会带动周边以及长沙原有楼盘价格上涨,购房压力骤增。

 

终究,价格洼地不会永远存在,只有短暂的、相对的洼地。

 

长沙这个房价洼地、刚需圣城,最终都会被填平。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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