大城市房价正在下跌!新一线也不行了?

来源:金角财经2020-09-15 07:57阅读:579

天津房价进入下跌通道!石家庄房价跌回三年前!

最近几天的时间里,关于新一线城市的房价讨论声不仅大,而且全都集中在京津冀城市圈房价跌了这件事情上。

房价下跌放在小城市或许算是正常,天津、石家庄却不一样。天津一直以北方第二城自居,身居“新一线”之位,石家庄也一直心存“新一线”梦想。相比其他小城市,他们无疑已经算是大城市。

新一线的房价也不行了?

答案是,是的。

新一线的房价真的跌了

这几天,天津房价1平米降5000元、两周降价72万的报道引发疯传。

不管是新房,还是二手房,价格下跌成为天津房地产市场的主流形态,市区内的很多楼盘,都出现了数千元/平方米的跌幅。

报道的内容,都在直指天津的房价,在普遍下跌。

但在官方口径中,话却不是这样说的。

天津市住建委9月10日晚间公布了国家统计局的官方数据,认为天津市新建商品住房价格是在连续上涨。

按照这份数据,今年1-7月份,全市新建商品住房价格累计上涨1%,其中二季度以来连续4个月环比上涨,累计涨幅达到1.7%;二手住房价格微降。

天津住建委强调,“今年疫情过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,一直在合理区间运行”。

看来,天津当地对于稳定房价的期待,和购房者们并不一致。然而,有人却用自己的经历说明,在天津,房子真的会贬值。

天津热心市民小段,曾在2016年在天津东丽区买了一套二手房,当时总价130万,后来最高涨到210万。

但现在,这套房子又跌回了140万,差不多就是4年前买房时的价格。

而且,房价名义上是涨了10万,但是算上这几年物价上涨,房贷利息,税费等等,可能还要倒赔钱。

在北京边上,买了一套赔钱的房子。这个故事说给南方人听或许会觉得不可思议,但在天津,乃至于在北京周边的大城市,这毫不稀奇。

石家庄是天津的难兄难弟。2017年,石家庄房价到了17734元/平米的历史最高点,之后,连跌3年。有些项目的价格跌幅超过30%,房价水平回落到了2017年初的水平。

作为河北省会,石家庄给省会城市队伍丢脸了。

有房产销售说,“说实话就是降价了,去年市场不是特别好,今年疫情影响,市场更不行了。我们项目楼面价7000元/平米左右,现在精装修只卖1.45万/平米,相当于亏本甩卖了。”

看看长三角、珠三角,背靠上海、广州、深圳的一堆城市,房价都在水涨船高,怎么傍着中国最重要城市北京的这两个“新一线”,到头来还跌得这么惨?

是因为命不好吗?

先向房价看齐

国内的城市中,给自己冠上“新一线”名义的城市不少,但能沾北京光的只有石家庄和天津。

对他们来说,房价曾经是涨过的。

2014年,一个名为“京津冀一体化”的构想提出来了,这个设想是要打造以首都为核心的世界级城市群,共同发展。其中,很重要的一点,就是要“加强产业协作和转移”。

但在其他人眼里,产业不产业的不重要,先把房价转移了就行。

随着2016年全国楼市的火爆,以及京津冀一体化的逐渐落地,天津和石家庄,乃至于北京周边,房价都火了

从2016年年后开始,不到半年时间,普遍涨幅达到60%以上。当时天津还曾流行过“853”的说法,指的是和平区核心区域、学区房区域、某些区的豪宅区域房价要到5到8万。河西、南开等一些不错的区域,以及河东、河北红桥的好地段,涨到5万。此外,环城四区则要涨到3万左右。

同期,石家庄也快速从七八千涨到了1.4万。

政策,最先吸引来了炒房客。但产业配套,却还在路上。

在京津冀一体化之前,河北是GDP最高的区域。但到了2019年,三地中GDP排行,河北变成了老二:北京GDP35371亿元,河北GDP35104亿元,天津GDP14104亿元。

总结起来,房价向北京看齐,产业经济却在向下走。

实际上,城市圈的构想往往都希望做到由头部城市带动周边城市。如上海之于长三角、广深之于珠三角。

然而在实际的执行过程中,城市圈的发展却不一定能做到协同。

京津冀三地发展差异太大了。

过去几年间,信息传输、软件和信息技术服务业,金融业,科学研究和技术服务业等高新产业在北京市生产总值中的占比提高了2.31-3.92个百分点。工业、批发和零售业占比则下降明显。

北京的产业目标也非常明确:非首都功能要被疏解,高端的要留在北京。

而天津长期以来都是制造业城市,在产业结构当中,钢铁、冶金、石化等传统产业一直占有相当高的比重。但近年来也试图发展高新技术产业,例如在软件产业方面,天津提出了创“国家软件名城”的目标,这些高新科技产业,正是北京也想要的。

天津也曾打造于家堡金融区,承载了打造全球最大金融区的愿景。但现在,已经成了空城。

而河北的廊坊等县市,早已成为北京的“睡城”。承接了大量在北京工作,在河北过夜的人群。

北京的高端产业,是北京不会给,也不想给的。

因此,京津冀就是一个北京不短虹吸周边城市的“单核都市圈”。

一家独大的北京,外加一堆小弟。

新一线的房价支撑在哪里?

新一线,尤其是北方的新一线,究竟有多少底气撑住房价?

就拿天津来说,作为四个直辖市之一,北京的邻居,天津的资源和地位本应得天独厚。但近几年的事实却是,天津经济和人口增量不行,单纯靠存量支撑,稍微加大点压力立马就趴下了。

由于此前GDP强调挤水分,2019年天津GDP比2016年还低了近4000亿。

在过去4年,天津税收收入还增长停滞。

2016年,天津税收为1624.18亿,到了2017年,只有1611.71亿,不仅没增,反而下降了。

到2018年,天津税收为1624.84亿,2019年则为1634.2亿。

总体来看,过去几年天津经济盘子基本没做大,完全分食存量蛋糕。

内患以外,还有外患。

2017年,雄安新区正式落地。其地位之高,让天津也黯然失色。

新生的雄安新区要壮大,必须要有人口。一场大战,不可避免要在城市群内部爆发。

2016年,天津抛出“海河英才”计划,降低落户政策,想要以此吸引人口,2个小时就吸引来了30万申请者。

经济停滞的“新一线”,如何能够吸引来这么多人落户?

秘密就在过去落户的人口结构中。

天津新增落户人口主要源于存量人口的结构性转化,而不是外来人口的大幅增长。这些落户的人群中,大部分人本身就一直在天津,只是没有户籍罢了。而不想来天津的,仍然没有来。

2019年末,天津常住人口1561.83万人,而2016年,天津的常住人口还有1562.12万人——京津冀一体化后,天津常住人口还少了3000人。

但是,新一线城市中的杭州、一线中的深圳,广州,每年的新增人口为十几万。

不同的人口“引进”,有了不同的效果。

如今,深圳房价国内最高,并且每到人们认为顶部到来后,顶上还有顶。杭州则屡屡传出万人摇,楼市周期中总缺不了他的身影。

房价持续上涨纵然令买房难度骤增,但也从侧面说明了经济支撑的力量所在。

但对京津冀不是这样。

未来的风险

在国内的城市群中,想要打区域协同牌的不少。长三角、大湾区、京津冀等等。

有一句话用来形容这些城市群的发展方向:珠三角是亲密的表兄弟们、长三角是上海和他的小伙伴们,京津冀是北京和他的仆人们。

缺少产业经济支撑的城市,其房价也是危险的。

石家庄、天津,在整个国内楼市中只是一个例子。更多的城市,面临着和他们相似的境况。

中指研究院的数据显示,目前一线城市的二手房市场里,最近三年来,除了深圳房价持续上涨,北上广都一直处于横盘状态,甚至有微微下跌的态势。

而在所谓的“新一线”城市中,房价能够稳定的唯有杭州。

今年3月份,杭州二手房均价达到31581元/平,突破3万门槛。环比上涨11.53%,每平涨3265元,位居全国房价上涨榜的第一位。

反观天津、重庆、武汉等城市,房价上涨预期并不明朗。

根据贝壳找房数据,重庆目前二手房有16万套以上,中国房价行情网的数据显示,重庆近一个月内上新的二手房有31000套。与此同时,房价走势近乎横盘。

天津在房价阴跌的同时,目前还有14万套二手房待售。

从一线城市到新一线城市,从北方到南方,城市之间,命运各不相同。

有人乌云压顶,有人涨势喜人。

而这一轮蔓延至“新一线”城市的降价潮,又会加剧中国的楼市分化。

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