作者|欧文

“金九银十”是楼市销售的传统旺季，受疫情影响的2020年尤甚。然而对2015年借壳上市，曾3年销售翻4.66倍的蓝光发展而言，似乎感受更多的是“秋天的寒意”。

根据克而瑞数据显示，在刚结束的9月，34家千亿规模房企合同销售中仅5家销售额同比下滑，蓝光发展便是其中之一。实际上蓝光发展销售近来一直呈现快速下滑态势，环比8月来看，公司合同销售额降幅高举34家千亿房企榜首，较8月下滑33.86%。

作为新晋千亿俱乐部的蓝光发展，面对如此局面下半年必定压力不小。半年报显示，上半年蓝光发展实现销售面积417.68万平方米；实现销售金额380.58亿元，其中，合并报表权益销售金额为272.15亿元。

销售业绩全面“失守”

作为成都起家的房企，蓝光发展是四川本地房企的一面旗帜。自2015年登陆资本市场后便迅猛发展，销售额更是在2018年突破千亿达1041亿元。

随着楼市调整政策深入，蓝光发展的高歌猛进按下“暂停键”，尤其以成都大本营最为严重。数据显示，蓝光发展在成都合约销售金额从2018年的287.5亿将至2019年的189.3亿元，同比降幅达34.2%，成都地区由公司第一销售大区降为第三销售大区。到今年上半年这一趋势更加明显，成都大本营销售面积由上年同期155.22万平方米骤降至88.25万平方米，同比下跌43.15%，销售金额也同比下跌38.03%。

对于其他地区形势也不容乐观，今年上半年滇渝、华中、华东、华北、华南同样销售面积、销售金额双双同步下跌。半年报显示，蓝光发展上半年销售金额为380.58亿元，去年同期，蓝光发展实现房地产销售金额465.3亿元，同比减少18.2%。按照2019年公司销售额来计算，今年上半年完成销售规模不足去年四成。

销售不尽人如意，公司回款乏力的同时，蓝光发展却没有放缓拿地的节奏。半年报显示，公司通过收并购、合作开发、招拍挂等方式新增项目36个。7月公开竞得海门市CR20016地块、8月取得上饶市十里槠溪国际生态旅游度假区及常州市、南宁市、昆明市、太原市、石家庄市、泰安市等处8块地，9月份继续在南充市、东阳市及西安市拿地。

由此引发蓝光发展经营现金流净额的担忧。半年报显示，上半年公司经营现金流量净额为-83.77亿元，降幅高达3567.71%，真可谓呈现断崖式下滑。

“三条红线”压力凸显

自2013年公司提出“九年破千亿”的目标后，蓝光发展在加杠杆的路上“从未停歇”。不过随着楼市调控、房企融资政策收紧，公司的风险正在被慢慢推高。

最为显著的当属不断借新还旧。9月28日，蓝光发展5亿中期票据发行，发行金额上限10亿元，为固定利率，将通过集中簿记建档的方式确定。本期中期票据将全部用于偿还有息债务，即"17蓝光MTN001"。

截至债券募集说明书签署日，蓝光发展及下属子公司项下待偿还境内直接债务融资及债券余额149.11亿元。具体包括短期融资券7亿元、中期票据63.8亿元、一般公司债券53.61亿元、私募债13.3亿元、资产支持票据11.4亿元。此外还有16.5亿美元债（约合人民币112.61亿元）。

这也不是蓝光发展今年首次发债。根据媒体整理的公司融资计划显示，2020年5月，蓝光公示2020年两期债权融资计划，挂牌融资利率高达10.5%；7月发行7亿元超短期融资券，利率6.5%，超过6%的平均融资成本线。同月13日，为偿还旧债蓝光发展发行10.65亿元房地产信托投资基金，平均融资成本在6.5%左右。而今年8月，蓝光再次成功发行8亿元公司债，利率7%。

从上述发行利率来看，蓝光发展的融资成本也成为了公司发展的一大弊端。在当前监管“三道红线”面前，公司借新还旧的行为并不能有效降低债务规模，未来这一模式或将难以为继。

实际上，对照近期发布的房企融资“三道红线”，蓝光发展可谓样样不缺。半年报显示，蓝光发展在报告期末有息负债合计714.02亿元，股东权益436.75亿元，净负债率达到105.63%，高于100%的监管红线；公司的资产负债率为80.84%，剔除预收款后的资产负债率为71.34%，超过监管要求不超过70%的红线；公司现金短债比为0.75，同样越过红线。

有分析称，监管约束下，房企融资资金来源将整体下降，资金来源更加依赖销售回款，这也是上半年不少房企促销的原因所在。而蓝光发展当前的销售情况却相对乏力，给其未来发展带来不确定。

而在今年上半年，公司计划抛弃曾经的“宠儿”迪康药业，或正是为了应对当面困难而使未来更加聚焦房地产主业。2015年，蓝光发展曾提出地产+医药双轮驱动战略，将其视为业务发展重要一环。然而公司连年往里砸钱，四年合计耗资达3.75亿元支持其业务发展，但迪康药业的业绩却没有起色。于是今年7月公司称拟转让迪康药业100%股权，预估价值约9亿元。本次交易成功后或有利于蓝光发展财务改善。

值得一提的事，收购方汉商集团发布的收购标的经营数据同蓝光发展“差异不小”。其中2019年迪康药业净利润双方公布的数据相差0.13亿元，而总资产更是相差2.48亿元。不知是否是蓝光发展急于丢弃迪康药业而有意“夸大其词”呢？