老龄化一来,房子就不值钱了?

来源:樱桃大房子2020-11-13 11:28阅读:2214

基本每次发文后,我的后台都有读者评论道:人口老龄化即将到来,生育率节节攀低,不久将来就是人少房多的局面……

结论:房地产没有未来。

说的人多了,今天就统一回答一下。

房地产市场能够存在,最关键的一个因素就是需求,先不管金融、政策,这些都是后来的,需求才是根本,有了需求才有后面的供给、金融、政策等。

如果老龄化到来,加上生育率的逐年降低,需求没了,何谈市场?

其实读者朋友们关心的并没有错。

恒大首席经济学家任泽平最近发布了《中国人口报告2020》,文章预测中国未来将落入超低生育率的陷阱。

2019年中国出生人口降至1465万,出生人口持续下滑,2030年将降至不到1100万。

生育率低的同时,老龄化现象逐渐攀升。

2019年中国65岁及以上人口占比达12.6%,从发展趋势看,任泽平认为中国人口老龄化速度和规模前所未有。

2022年将进入占比超过14%的深度老龄化社会,2033年左右进入占比超过20%的超级老龄化社会,之后持续快速上升至2060年的约35%。

最近民政部在例行新闻发布会上也发话了:“十四五”期间,全国老年人口将突破3亿,将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

虽然对于老龄化的程度有不同的表述,但意思都一样,中国老龄化现象越来越严重了。

以上就是目前我们遇到的现状,将来的住房需求肯定是越来越少了!

甚至不用等将来,现在我们就能看到很多四五线小城市人口越来越少,这些地方的房子也变得越来越不值钱。

随便举几几个例子:黑龙江的鹤岗、双鸭山;宁夏的石嘴山;陕西铜川等等……

这些地方的房子,砖头钱甚至比房子还贵……

但鹤岗们的未来不等同于北上广深的未来啊,大家看问题的时候,不能只看A面,忽略B面。

即便现在一二线城市也出现了老龄化现象,但别忘了,大城市自带吸血功能。

在2009年-2019年间,基本大部分的一二线城市人口都是增长的。

其中,上海是最让我惊喜的,毕竟前几年上海都在控制人口规模,这还能排名全国第一,可想而知魔都的魅力无可抵挡。

只要上海愿意,就不缺人才。

而广州、深圳苏州北京成都重庆杭州武汉……都不弱,十年内增长几百万。

北方的城市相对来说人口增长偏慢,长春、大连直接呈负增长状态,尤其是大连,10年间人口流失近20万人,只能垫底。

大城市如此,小城市情况更糟糕。

据《21世纪经济报道》:2014年至2018年五年间,有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。

其中,吉林龙井市,广东揭阳市和湖北洪湖市,是人口减少超过50%的城市,揭阳市过去五年城区常住人口流失更是超过百万。

基本上四五线小县城都是人口净流出的,除此之外,他们还面临人口老龄化的难题。

人散财也散,房子自然不值钱。

而一些大城市即便人口老龄化,但依旧有源源不断的新鲜血液。

为什么我总强调投资买房要往一二线大城市走,或者环一线的城市,就是因为这些城市有人口,准确来说有年轻人,年轻人就是未来。

熟悉我们的读者都知道,从去年开始,我们就一直都有做大湾区的房产。

在去年,我也调研了湾区各大城市,像珠海、东莞、佛山、惠州、广州等。

这其中,我遇到太多从北方过来的投资客了,他们身处各行各业,有已经退休的老师,单位的公务员,也有小企业老板……

关于为什么要买大湾区?大家的想法非常一致,就是想在南方占个地,将来自己孩子很大可能性会过来南方发展,就提前铺垫好,即便不在这里发展,当作一项资产保值也是不错的,反正是比炒股省事、省心。

你很少听说过父母会提前带孩子去较落后的三四五线城市,或者北方提前布局吧。

这就是趋势。

记得前几年房地产行业有一个回归三四五线城市的热潮,当时很多投资客和房企都奔向下沉市场。

从成交量便可看出来,2017和2018年,三四线城市的新房成交比强于一线,但是2019年后,一线城市明显超过了三四线。

二线城市因为近几年开发商扎堆拍地,导致库存量增加,个别地方明显供大于求,但二线城市毕竟有人口和产业作为支撑,长期还是看好的。

但三四线城市就没有这么幸运了,根据易居研究院的数据,统计内的64个三四线城市地价为4061元/平方米,同比是上涨的,但是涨幅曲线呈现持续下行态势。

从大周期看,三四线城市地价已经没有了2016-2017年的疯狂状态。

除一些东部热点城市近期地价依然有炒作,其余大部分日子都不好过。

尤其是今年下达“三道红线”之后,开发商拿地更加谨慎,首先砍掉的就是三四五线城市。

土地和房子一样,没人要,价格自然回落,所以今年三四线城市的土地价格涨幅明显不如16、17年。

很多人说农村人口是一个支撑,他们也要进城,但别忘记,现在很多农村人口直接跳级来到了一线二线,实在呆不住才会选择回去老家县城。

再加上人口外流,出生率下降,如今在一些小城市是肉眼可见的人少,相信大家也能感受得到。

我想说的是什么呢?

人口老龄化也好,出生率越来越低也好,这并不影响大城市,一二线城市的发展。

强者恒强,今年的房地产市场就很明显了,好的城市会越来越好,资金、产业、人口慢慢流入,而落后的小城市则慢慢被抛弃。

家乡固然好,但是不可否认,家乡也正在离我们远去。

大家总说日本的房产没有人要,免费送,说的是远离都市圈的小县城,小城市,大家可别忽略了东京都市圈,房产还是有价值的。

日本是个岛国,全国也就只有1.2亿人,如果说1亿人口孵化一个特大城市,那中国起码要有14个类似的特大城市,也就是目前的一线城市都市圈+新一线城市。

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