今天本来是计划写合肥的，结果哈尔滨出台了14条救市政策，不得不先写哈尔滨。

前几天我们也发文说了，哈尔滨住建局在10月末找开发商开了会，表示会出台救市政策。

果然救市了！

而且有的内容还很夸张，我捡重点说几个。

1、放宽公积金贷款政策；

14条政策中，有6条是涉及公积金的，因为哈尔滨那边买房很多都用公积金贷款。

第一，支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款。

第二、将县处级女干部和具有高级职称女性贷款年龄由55岁改为60岁。

第三、灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款。

这其实就是扩大了购房的人群，对于刺激住房消费、加快房企项目销售等有积极的作用。

2、为了给公寓去库存！居然干涉银行的风控管理！

支持银行对居住用途的公寓给予住宅同等的按揭贷款政策支持，还有对公寓的水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

通常，银行对公寓的贷款都是首付5成，贷款10年。不可能做到住宅首付3成，贷款30年的。毕竟公寓的流动性没有住宅好。

当时你土地搞成公寓的性质，不限购不限贷，怎么就没想过流动性的问题呢？

哈市出台这样的政策，如今已是迫不得已，因为商业用地存量太大了！要去库存！哈尔滨的开发商跟我说，尤其是松北，未来的产业地块，商业占比40%，只能做公寓出售，写字楼更卖不掉。

3、鼓励房企让利销售

对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市)，及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

哈尔滨倒没有像有的地方一样要求房企死扛不降价，知道库存在加大，反而鼓励房企降价促销去库存。

哈尔滨为什么急于救市？

不用脑子想都知道，这肯定跟楼市行情巨变有关。

据哈市的开发商说，实际上在今年5月份疫情期间，哈尔滨就召集开发商开过会，探讨过这些救市政策，只是哈市的落地节奏慢了些。

我在2018年9月就写过哈尔滨的文章，哈尔滨还有没有希望？（干货）感兴趣的可以点击重看一下，我觉得判断还是蛮准的。

当时哈尔滨楼市还处在上涨阶段，我文章说了，翻倍的片区可以止步，但还只涨了30%、50%的地方还会继续涨。

因为2018年上半年哈尔滨搞起了饥饿营销，基本上没卖地，土地断档导致新盘供给断粮，所以我当时判断人为导致的后续涨价动力还是很强。

恰好京津冀都在限购中，投资热钱疯狂涌入东北，哈尔滨成了其中的一个投资目的地。 

多重要素推动下，2019年哈尔滨楼市继续火热了一年。

但我当时文章也明确说了，长期并不看好哈尔滨房价，一是经济开始走下坡路，再难以回到过去高速增长时期，哈尔滨留下的都是传统落后产业，二是人口流出的趋势难以逆转。

只要房价涨完，土地供给量跟上来，那市场行情也就结束了。

经过3年上涨，2019年，哈尔滨哈西、群力等传统热点片区房价也从8000涨到1.8万/平，房地产升值让很多投资者尝到了甜头。

但热点片区库存几乎为0，也无地可卖，然后政府开始重点打造松北新区，各种画大饼，站台，总之政府炒作项目很给力，于是投资者的目光转向了新区。今年8月还给所有重点项目都引入重点学区，对新区是各种扶持。

但因为新区卖地太多了，百万级的大盘就有几个，比如宝能400万平的大盘，华夏幸福120平大盘，万科70万方等等，结果供给量大增，而需求已经透支，市场开始失衡。

2020年哈尔滨楼市果然急转直下。

新房成交价从年初的1.3万跌到1万，新房成交额从去年的月均74亿，跌到今年的月均44亿，可见开发商的销售业绩有多明显的下滑。

（图片来自易居）

这都是因为市场的供需结构发生逆转导致的。

从易居的下图哈尔滨商品房供求走势可以看出，去年7月之前供需结构还是存在供不应求的，比较火爆，结果到了8月供应开始猛增。

2020年就很明显都是供过于求了。

2020年哈尔滨商品房累计供应88883套，供应面积873.49万㎡；累计成交只有36202套，成交面积373.70万㎡；1-9月面积供求比高达2.34。去化周期2年多。

从区域来看，松北区供应量占据第一，占38.14%，其次为道里区。

供过于求的结果无疑就是降价！

有开发商跟我说，松北新区的观江国际，去年卖1.3万/平米，前几天推了9K的特价房。

还有个国企楼盘，去年也是精装1.3万，最近直接降到9K。

融创接手的万达项目，融创文旅城，前几年每年都卖60亿，非常火爆，今年只剩尾盘，去年毛坯1.4万/平，今年1.1万清盘。也都是松北新区。

尤其是大户型，洋房项目，今年销售惨不忍睹。

我们可以看看下图，今年哈尔滨卖的土地，基本上60%都是在松北新区。

（易居）

所以我可以肯定的是，未来松北新区还将不断上演腥风血雨的价格战。

不管政府怎么救市，这都是不可避免的，何况降价也是政府支持的救市政策之一。

我向哈尔滨做写字楼和酒店的开发商了解情况，因为他们对客户做过调查。可以从中透析资本对哈尔滨这个城市的未来是不是看好。

据朋友说，哈尔滨有钱的人大多走了，这从他们的豪宅成交额就能看出来，在哈尔滨豪宅一年能过亿的项目真是屈指可数。即使客户有钱也不在哈尔滨投，因为不看好哈尔滨的未来，他们宁可拿着钱去南方投，大家明显感觉南方的办事效率高很多，资金流入多，投资机会自然也多。

还在哈尔滨买写字楼的都是消费、贸易型企业，比如乔丹、李宁、安踏、肯德基、必胜客这种，需要在哈尔滨市场扎根做生意，属于走不了的企业，需要升级办公场所，才会买高档写字楼。

哈尔滨楼市前景，短期是供需矛盾的问题，而长期终究还是产业衰落的问题，以及人口吸附力不足的问题。

哈尔滨统计局在给2017年的经济做分析总结时指出，哈尔滨国企占据绝对主导地位，活力不足，民营资本向外流失，工业发展后劲不足，仍然是传统产业占主导，新兴产业占比只有百分之十几，带动作用太弱。

而常住人口不增反减，2017年常住人口1092.9万，2019年只有1076.3万了，两年减少了16.6万人。

特别是年轻人口外流严重。

所以这也是我长期不看好哈尔滨楼市的原因。