哈尔滨救市!鼓励房企降价!楼市前景会如何?

来源:樱桃大房子2020-11-20 07:45阅读:898

今天本来是计划写合肥的,结果哈尔滨出台了14条救市政策,不得不先写哈尔滨。

前几天我们也发文说了,哈尔滨住建局在10月末找开发商开了会,表示会出台救市政策。

果然救市了!

而且有的内容还很夸张,我捡重点说几个。

1、放宽公积金贷款政策;

14条政策中,有6条是涉及公积金的,因为哈尔滨那边买房很多都用公积金贷款。

第一,支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款。

第二、将县处级女干部和具有高级职称女性贷款年龄由55岁改为60岁。

第三、灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款。

这其实就是扩大了购房的人群,对于刺激住房消费、加快房企项目销售等有积极的作用。

2、为了给公寓去库存!居然干涉银行的风控管理!

支持银行对居住用途的公寓给予住宅同等的按揭贷款政策支持,还有对公寓的水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

通常,银行对公寓的贷款都是首付5成,贷款10年。不可能做到住宅首付3成,贷款30年的。毕竟公寓的流动性没有住宅好。

当时你土地搞成公寓的性质,不限购不限贷,怎么就没想过流动性的问题呢?

哈市出台这样的政策,如今已是迫不得已,因为商业用地存量太大了!要去库存!哈尔滨的开发商跟我说,尤其是松北,未来的产业地块,商业占比40%,只能做公寓出售,写字楼更卖不掉。

3、鼓励房企让利销售

对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市),及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况,积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

哈尔滨倒没有像有的地方一样要求房企死扛不降价,知道库存在加大,反而鼓励房企降价促销去库存。

哈尔滨为什么急于救市?

不用脑子想都知道,这肯定跟楼市行情巨变有关。

据哈市的开发商说,实际上在今年5月份疫情期间,哈尔滨就召集开发商开过会,探讨过这些救市政策,只是哈市的落地节奏慢了些。

我在2018年9月就写过哈尔滨的文章,哈尔滨还有没有希望?(干货)感兴趣的可以点击重看一下,我觉得判断还是蛮准的。

当时哈尔滨楼市还处在上涨阶段,我文章说了,翻倍的片区可以止步,但还只涨了30%、50%的地方还会继续涨。

因为2018年上半年哈尔滨搞起了饥饿营销,基本上没卖地,土地断档导致新盘供给断粮,所以我当时判断人为导致的后续涨价动力还是很强。

恰好京津冀都在限购中,投资热钱疯狂涌入东北,哈尔滨成了其中的一个投资目的地。 

多重要素推动下,2019年哈尔滨楼市继续火热了一年。

但我当时文章也明确说了,长期并不看好哈尔滨房价,一是经济开始走下坡路,再难以回到过去高速增长时期,哈尔滨留下的都是传统落后产业,二是人口流出的趋势难以逆转。

只要房价涨完,土地供给量跟上来,那市场行情也就结束了。

经过3年上涨,2019年,哈尔滨哈西、群力等传统热点片区房价也从8000涨到1.8万/平,房地产升值让很多投资者尝到了甜头。

但热点片区库存几乎为0,也无地可卖,然后政府开始重点打造松北新区,各种画大饼,站台,总之政府炒作项目很给力,于是投资者的目光转向了新区。今年8月还给所有重点项目都引入重点学区,对新区是各种扶持。

但因为新区卖地太多了,百万级的大盘就有几个,比如宝能400万平的大盘,华夏幸福120平大盘,万科70万方等等,结果供给量大增,而需求已经透支,市场开始失衡。

2020年哈尔滨楼市果然急转直下。

新房成交价从年初的1.3万跌到1万,新房成交额从去年的月均74亿,跌到今年的月均44亿,可见开发商的销售业绩有多明显的下滑。

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(图片来自易居)

这都是因为市场的供需结构发生逆转导致的。

从易居的下图哈尔滨商品房供求走势可以看出,去年7月之前供需结构还是存在供不应求的,比较火爆,结果到了8月供应开始猛增。

2020年就很明显都是供过于求了。

2020年哈尔滨商品房累计供应88883套,供应面积873.49万㎡;累计成交只有36202套,成交面积373.70万㎡;1-9月面积供求比高达2.34。去化周期2年多。

从区域来看,松北区供应量占据第一,占38.14%,其次为道里区。

供过于求的结果无疑就是降价!

有开发商跟我说,松北新区的观江国际,去年卖1.3万/平米,前几天推了9K的特价房。

还有个国企楼盘,去年也是精装1.3万,最近直接降到9K。

融创接手的万达项目,融创文旅城,前几年每年都卖60亿,非常火爆,今年只剩尾盘,去年毛坯1.4万/平,今年1.1万清盘。也都是松北新区。

尤其是大户型,洋房项目,今年销售惨不忍睹。

我们可以看看下图,今年哈尔滨卖的土地,基本上60%都是在松北新区。

image.png

(易居)

所以我可以肯定的是,未来松北新区还将不断上演腥风血雨的价格战。

不管政府怎么救市,这都是不可避免的,何况降价也是政府支持的救市政策之一。

我向哈尔滨做写字楼和酒店的开发商了解情况,因为他们对客户做过调查。可以从中透析资本对哈尔滨这个城市的未来是不是看好。

据朋友说,哈尔滨有钱的人大多走了,这从他们的豪宅成交额就能看出来,在哈尔滨豪宅一年能过亿的项目真是屈指可数。即使客户有钱也不在哈尔滨投,因为不看好哈尔滨的未来,他们宁可拿着钱去南方投,大家明显感觉南方的办事效率高很多,资金流入多,投资机会自然也多。

还在哈尔滨买写字楼的都是消费、贸易型企业,比如乔丹、李宁、安踏、肯德基、必胜客这种,需要在哈尔滨市场扎根做生意,属于走不了的企业,需要升级办公场所,才会买高档写字楼。

哈尔滨楼市前景,短期是供需矛盾的问题,而长期终究还是产业衰落的问题,以及人口吸附力不足的问题。

哈尔滨统计局在给2017年的经济做分析总结时指出,哈尔滨国企占据绝对主导地位,活力不足,民营资本向外流失,工业发展后劲不足,仍然是传统产业占主导,新兴产业占比只有百分之十几,带动作用太弱。

而常住人口不增反减,2017年常住人口1092.9万,2019年只有1076.3万了,两年减少了16.6万人。

特别是年轻人口外流严重。

所以这也是我长期不看好哈尔滨楼市的原因。

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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