最近问我南沙的人非常多！我能感觉到南沙的热度。再给大家做一下解读。

南沙的逻辑，你一定要从上往下看。

广东这个地方，是中国经济最强省，而跟江浙不同的是，江浙发展均衡，广东的经济发展是不平衡的，经济最强的就是现在圈出来的大湾区9市中的7市（广州、深圳、佛山、珠海、东莞、惠州、中山），分布在珠江的东西两岸。

这个意思是说，大湾区9市应该是中国城市群里头, 单位面积所产生经济效益最高的地方,人口也是最密集的地方，也是目前真正做到城市群融合最好的地方，超过了长三角。

南沙在珠江西岸，大湾区三大国家自贸区之一（其他两个是同在西侧的珠海横琴，以及东侧的深圳前海）。

可以说，南沙的诞生就是含着金钥匙出来的。

我一直在说南沙是大湾区的C位，很多人还以为因为他的地理位置在C位。

这个C位，不仅仅是因为他的地理，更是因为他的顶层设计。

怎么理解？ ‘

我先给大家讲新城的发展路径。从顶层思维上看，平时我不太会过多去讲，你一定要看。

广州的城市规划跟深圳走的是完全不同的路。

首先举个我感触特别深的例子，大家去广州跟去深圳，应该有个明显的感受，就是广州特别多的立交桥，开车的路况非常复杂，红绿灯变幻莫测。深圳路况简单，深圳开车开久的，没有半年适应不了广州的路况， 复杂。

大家知道为啥吗？

因为广州过去一直在沿着城市的核心老城区往外拓展，不断做旧改，不断把城市功能集中放在核心的几个区，导致广州的旧城非常厚重。

广州缺地吗？不缺，不缺地建那么多立交桥干嘛？那还不是因为城市规划的理念吗？ 

这种基于老城的城市规划的方法，在初期非常有效，但是长期看是相对更低效，且成本更高， 很简单，你拆起来更久更贵啊!

很多广州人留恋老城，而情怀跟喜好是买房增值的大忌，价值是投资的唯一标尺。

深圳的城市规划则完全相反，深圳即使在缺地的条件下，也是不断在引入产业, 转移产业, 不断的造新城，从最开始的罗湖，转移到福田，南山，再到前几年的龙华宝安，到现在的光明，一座座新城不断造出来， 房价也跟随这种迁移在发生改变。

广州和深圳就是最典型的新城模式和老城模式的两个样板。

可以说在南沙之前, 广州从没如此大面积花心思的去打造一座新城。

直到南沙的出现，广州也跟深圳一样，开启大规模的新城模式，不再沿用老城做旧改。(关于城市规划，我回头再单独展开来讲，想讲的很多, 包括合肥也是非常典型的一种路径)

就在广州推出南沙之后，国家开始规划粤港澳大湾区的大蓝图，广州借这把东风，更加要加强南沙这张名片的建设。

大家回顾下，在四大一线城市里面，广州这两年跑的算比较慢的吧，压力可想而知。但是广州的产业基础是很浑厚的，商贸中心的地位在南方无可替代。

未来的广州必然会厚积薄发，不断找到产业突破，那么其中一个重要的路径就是在南沙不断加码，将最好的资源，最好的政策放在南沙, 承载增量GDP和产业。这里说的是增量。

这也是为啥，广州把南沙定位成城市副中心， 这个副中心绝不是喊喊口号。

从过去的表现来看，南沙已经连续三年广州GDP增长最快的一个区。数据已经证伪了“喊口号”的说法。

而且, 大家要看的更深一点的是，除了广州市, 在整个粤港澳大湾区的规划里面，南沙得到的资源配置也都是妥妥的C位。大家自己理解下广州跟广东的关系。

而深圳呢？这些年发展太快了，以前是广州，现在希望你去帮帮广东的小弟弟，比如汕尾。因此，深汕合作区诞生了，但它是被动的，呃，这里，我就点到即止吧。

所以我说，很多人不理解政策，你一定要有更深层的底层逻辑去判断一个区域的价值。

南沙的C位，用一句话总结，南沙是广州的南沙，更是大湾区的南沙。

未来，广州给与南沙的，广东给与南沙的，大湾区给与南沙的，都是顶级配置， 他的命运跟整个大湾区已经连起来了，看懂了吗？

我说这么多基本面，其实就是给大家讲一个买房的逻辑。因为你必须先看懂，这比你买哪里，怎么买更重要。

说完这个点，我再说下当下市场的几个观点。

我去广州的时候， 新广州人跟老广州人态度完全不同，不认可南沙的多数是纯正的广州本地人， 他们眼中只有荔湾越秀天河这些老城。

这种看法从本质上说，是按喜好去判断一个板块，而没有从南沙本身的价值来做判断。可见老广的保守。

即使是本地人，号称了解广州，却不一定懂得买房。

投资要基于价值，价值，价值！

相反，聪明的深圳人，一开始就嗅到了味道，成为南沙最强大的购买力。这批深圳人傻吗？深圳人在投资敏锐度方面，国内都是一流的。

当下的南沙已经没有人怀疑他的政策优势，也没有人怀疑他的产业优势。

市面上看空南沙的2个主要观点：

1、距离南沙市中心太远了；

2、二手房有价无市。

先说第一点，先不说投住要分离的逻辑，18号线是快线，即使投住一致，30分钟也能从南沙到天河。

你购买一个版块，一定要分析购买力来源。

来，给你讲明白购买力有几股力量：

1. 深圳人, 在当下深圳市场限购的情况下，大批购买力要释放。

2. 整个大湾区的人，很多广东下面的地市能够去省会买到一套房，这是一个梦想。

3. 以新广州人为主要构成力量的广州投资者。

4. 敏锐的全国投资者。

5. 当然是最重要的， 跟随南沙产业起飞的，在南沙工作和生活的人。

这些购买力加起来足够强大的。

再看第二点，说二手房交易不活跃的。你要知道，南沙是新区，房子普遍都很新，很多这两年卖出去的都还在期房建设中，还没进入二手房交易市场。

我自己看二手房交易好不好，就去看下成熟片区的中介门店，中介门店比较多，就意味着这里的楼市成交比较活跃， 你去金洲看看，满大街的中介门店。

金洲板块成熟一些，二手交易就会活跃，等南沙五年之后全面成熟，你还会说二手房交易量不大吗？

我为什么看好南沙的潜力？

第一，有政策基本面。我整个第一段已经做了足够透彻的分析。我本身对政策非常敏感，只要这个基本面在，就看规划能否一一兑现，目前看动作，已经在兑现期了。

第二， 有产业。

没错，规划能不能落地，实时关注一些招商引资和项目落地的情况。目前看，南沙的产业规划已经进入加速通道了。

我毫不怀疑，今年将是一个投资大年，总投资超过6000亿。很惊人！

南沙的产业现在已经没有人质疑了。

自从2015年，每年GDP都是10%以上，妥妥的“南沙速度”。

就我所在地产行业来说，我自己可以感觉到这种变化，以前越秀的朋友跟我吃饭，都在珠江新城，现在连工作岗位都搬到南沙去了。星河原来在深圳，现在连总部都迁过去了。

不仅仅是金融地产行业，南沙重点要做的产业，都是十四五规划下的产业升级的中高端产业，包括港口、火箭、新能源汽车、金融等高精尖科创。

港口不用多提，黄埔港口业务大迁移，广州港整体集装箱吞吐量全国第四，世界前十。

新能源汽车背靠黄阁庆盛已经发展了数十年的黄阁汽车城，加上恒大汽车的吸金力，已经蔚来、小马智行的先行投入，也准备成为南沙的产业支柱。

一个个产业利好消息，都在进入南沙。

第三，交通。

政府预计投入4741亿元，建设13个城际铁路和5个枢纽工程，总里程是775公里， 南沙会建立一个半小时跟深圳，珠海，中山等核心城市的交通圈。

目前，特别要提的是直接经过南沙的虎门大桥2桥，深中通道，狮子洋过江隧道三个史诗级工程。

任意一个都会刷新工程史的创举。

另外，地铁的18号线、22号线将于今年开通，届时从南沙去天河仅需30分钟，大大缩短通勤时间 ，开通在即，就是一个窗口期。

第四，配套快速在跟进。

作为一个新城，背靠一个一线城市的多年积累, 教育和医疗的配套简直要让深圳都要羡慕。

这一点直接看两张图就行。

第五，价格并不高。

如果房价已经很贵了，说啥都没用。

之所以还建议，是因为还有不少空间。

南沙现在贵为一线城市的副中心，房价却只有3万左右徘徊，对面的前海在奔向20万， 差了足足6倍。

房价高不高，教你一个方法，城市内做个对比就行。

其实从去年下半年开始，南沙的房价就一直在上扬。

这个趋势一旦形成，短期内不会逆转。我认为买入的窗口从去年下半年到今年都会有机会

南沙怎么买？

南沙是不是所有板块都有价值，并不是。

你一定要选对板块，我们直接给你做个总结:

最强概念：明珠湾。对标深圳前海，珠海横琴，强概念高配套金融CBD，起步价最高，翻倍可能性最大。单价35000-45000，首付预算150万起的朋友买这里。

最富贵：南沙湾。对标香港浅水湾，定位大湾区富人区，游艇高尔夫球会母港邮轮，依山傍水，南沙两个地王所在。单价35000-40000，首付要准备120万才够。2021年突破45000唾手可得。

最成熟：蕉门（金洲不值得）。南沙区政府所在，目前自住商业氛围成熟，接盘客户最多，二手活跃随时变现。单价30000-35000，首付预算100万。

最洼地：黄阁。2021目测南沙最火区域，刚需投资低价上车天堂，单价22000-28000，总价200万可以买到。

我们1月份组织了线下看房团，有一些比较好的项目都消化了。

很多人后来没买上，但是没想到，春节前突然南沙外地人贷款政策收紧了。因此2月份到3月初就中断了。一直等到现在。

我个人对这个消息的理解是南沙还想多去掉一些库存。库存不多的时候，必然会收紧。

收紧的时间点可能半年，可能一年或者更长，我不知道。但是今年会是一个比较好的入手时机。

目前的贷款政策是，部分项目和银行能做到五成，资质好的客户可以做到3成。但是不确定啥时候又要收紧。