操盘泰禾,万科火中取栗?

来源:财经无忌2021-04-07 11:10阅读:496

文 | 韦航

4月6日,有消息称,万科正在为操盘泰禾做准备,在公布完2020业绩之后,万科的动作似乎在加快。

毕竟在外界看来,营收利润差强人意,创新高的同时,2020年的万科也不太容易。

3月31日,万科(000002.SH)公布了2020年一年的成绩单,销售面积4667.5万平方米,同比增长11.6%;营业收入4191.1亿元,同比增长13.9%;归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比增长6.8%。

赚钱更难了。

万科董事长郁亮曾说过,要储粮过冬,今年他又重申,房企再也不能像过去那样囤积生产资源、赚金融杠杆的钱了,显然对于成立于1984年的万科,冬天还未过去。

本分或保守?

细细研究这份财报,人们会发现有很多值得注意之处。

2020年,万科的房地产业务增长了11.6%,但毛利率下降4.6%,变为22.6%,净资产收益率也在下降2.2%为18.5%。

当询问为何下降之时,万科总裁祝九胜解释为行业原因,没有直面回答问题。他坦言,为股东创造价值难度更大。

毛利率下降很大原因在于成本的增加,万科主营业务的营业成本增长26.16%,其中房地产开发及相关资产经营业务的营业成本,增长26.36%。

从营收利润来看,万科活下去不是太大问题,本本分分地守住家业,但毛利率下降成为行业难题。

观察今年各家房企,行业毛利率确实在下滑,这与地价和销售价息息相关。

早在2016年大量棚户化改造开始,三四线城市房价开始起飞,那两年间房企开始高价拿地,进入2018调控之后,地价仍居高不下,2020年疫情之后,楼市的需求重新恢复,今年2月份住宅用地集中供应新规之后,地价土拍价越来越高。

3月份以来东莞、成都、郑州、南通、南京都是地王频出,其中浙江11天拍出了9个地王,东莞3月份土拍也基本都是地王。

此外万科还处于三道红线之中的黄档企业,截至2020年底,万科净负债率为18.1%,现金短债比为2.35,剔除预收款项后的资产负债率上升至81.3%,前两项指标已经达标,资产负债率离70%的标准还有一段距离。

地产行业建设周期长,从资金投入到资金回收短则两三年,长则八九年,为了保证工程的顺利实施,中国房地产企业需要不断融资,吸收外部存款。

绿线仅差临门一脚,一季度的万科还有待观察。

本分的万科,在拿地上也很保守,郁亮在业绩会上表示,万科在2007年就提出了“不囤地、不捂盘、不拿地王”的策略,从不追求过高的土地储备。

在2020年房企土地储备和金融稳定评级中,万科之前有碧桂园,恒大,融创等行业竞争者。

土地是一种不可再生资源,又是房地产开发建设的必需因素,所以土地自然就成了房地产开发企业的追逐对象,在地产政策收紧的情况下,优质的土地显然是众多房企追逐的目标。

从2018年末开始,万科共布局67个城市,虽进驻城市均为深耕城市,但布局数量较比同为龙头房企的碧桂园269个城市、恒大228个城市相比,规模存在一定差距。

分能级来看,万科拿地比重最大的始终是二线城市,随着一线城市供地面积逐渐减少,地价高企,近两年万科一线比重明显下降,加大了对核心城市群内三四线城市的投资。

万科作为首批房地产商、首批股改国企、回归主业,执意专注主业的决心显而易见,活下去表现了行业的激烈竞争表象,而对投资者来说却是低于预期。

多元化转型缓慢

除了拿地的保守,万科的多元化业务也成了焦点,那就是物业服务。

2020年,万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。但占集团总营收的比例只有3.68%,房地产收入占比高达到了95.55%,其他收入合计占比仅为0.77%。

自2010 年万科开启商业布局后,2013年1月,万科商用地产管理部正式成立,在商业地产业务着力推进三个产品线:社区商业—紧贴社区最基础的生活配套服务;生活广场—覆盖数个社区的商铺群;城市综合体—大体量商业综合项目。

2015年起,国家出台相关政策大力支持发展租赁住宅市场以保障民生。

早在2011年起,长租公寓成为万科的新业务重点之一,从万科驿、万科派,到“被窝公寓”、“vv公寓”,万科不断探索,最终于2016年成立品牌“泊寓”。

2014年,万科将“三好住宅供应商”战略进行了升级,提出了“城市配套服务商”紧接着又提出了“城乡建设与生活服务商”的战略目标,接连的战略调整,是万科对其业务发展方向的规划,另外细化出四个不同的社会角色,分别为“美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者”。

2018年,万科公司业务更加多元化,新拓展业务除了地产的分支领域商业地产、长租公寓,还包括物流仓储,与此同时在全国各地投资建设冰雪度假、文化教育等项目,助力其地产业务。

但在去年2月25日,有消息称,万科撤销冰雪事业部,新设酒店及度假事业部(BU),冰雪事业部业务和团队并入新的BU,这意味着从2012年开始做的滑雪业务,无疾而终。

这似乎有点尴尬,多元化早已开启,结果却是住宅营收还是超过95%。

同时,对于万科来说,那场股权之争也是刻骨铭心。

2015年8月,宝能系多次购买大量万科公司股权,并使用配资、贷款等方式对万科原股东发起挑战,一举问鼎第一大股东地位。

在后边的争夺中,万科公司经历了恒大进场、华润退场等争夺,最终完成公司架构重整,直到2017年6月,股权架构之争逐渐柳暗花明,深圳地铁集团最终脱颖而出,直接持有股权比例达到29.38%。

先天不足的股权治理问题,对企业治理的形成困扰,管理层利益与股东利益是否一致,需要打上问号。

行业金融属性对房地产企业强烈的要求,失去创始人人文和社会责任精神的万科,似乎变得平庸,回归纯粹的商业追求。

值得注意的是,在发布会上,郁亮在回答完管理红利相关问题后,还打了个万科的招聘广告。

如果有非常优秀的10分人才,万科非常欢迎,有专门有一个行动小组,每2天开一个人事会,保证2天之内必须给回复。

自从物业上市潮以来,万科的物业上市也是被传很久,2018年郁亮曾说,万科物业值得千亿估值。

过去两年碧桂园、恒大、融创等也都先后分拆物业上市,在龙头房企中,只有万科的物业还在襁褓之中。

房地产是很重资产的行业,中国快速数量型城市化阶段结束了,高质量城市化还有很长的路要走,而物业是各大房企追逐的利润第二增长曲线。

截至2020年12月31日,中国物企在管规模前三位分别为5.78亿㎡的万物云、5.05亿㎡的雅居乐服务(雅生活服务)及4.0899亿㎡的碧桂园服务,碧桂园服务的市值一度超越碧桂园母公司。

2019年中期,万科其他系统员工本科以下占28.1%,本科及以上学历占71.9%。到了2020年中期,本科以下占比高达45.7%,本科及以上学历仅占54.3%。

万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全也曾说,物业行业90%从业人员学历低于本科,地产行业80%高于本科,这也是万科不断要求提升学历精英化的原因。

在多元化缓慢的同时,万科也遭遇了人才危机。

操盘泰禾,火中取栗?

熟悉市场的人知道,被操盘的泰禾集团,也是鼎鼎有名。

1992年,福建三农集团股份有限公司成立,该公司是泰禾集团的前身,到了2010年时该公司的大股东变更为泰禾投资。

与此同时主营业务也从农药化工变为房地产开发,这也标志着泰禾集团至此顺利完成了借壳上市。

泰禾集团的核心主营业务包括住宅地产开发以及商业地产开发,还有物业管理和酒店管理等业务。公司的地产开发业务范围主要包括京津翼地区、长三角地区、福建区域等;在住宅地产开发运营上,泰禾集团主要以泰禾“院子”、“大院”系列为核心地产品牌。

进入2020年以来,泰禾集团已有6笔债券违约,截止到2020年10月份,公司总违约金额高达95.28亿元。

2020年以来的违约债券还只是泰禾集团负债的“冰山一隅”。根据泰禾集团回复深交所问询函内容可知,截止到2020年8月15日,公司已到期未偿付的债务为349.65亿元,尚未支付的利息为43.32亿元,更严峻的是2020年内公司还将面临着高达555.11亿元到期债务。

3月31日,在2020年度业绩会上,万科总裁、首席执行官祝九胜透露,万科与泰禾正在酝酿成立操盘公司,主要负责操盘泰禾部分项目,但不会接盘,也不会承债。

这意味万科入股泰禾并不顺利,操盘泰禾项目有点代为运营的意思,并没有实质上股权变化。

2002年,泰禾挥师北上,黄其森以对三坊七巷式院子文化的崇拜,开发了北京通州一幅地块,打造成“运河岸上的院子”,一战成名。

2013年泰禾开始疯狂拿地,仅当年就花逾195亿元在北京、福建拿地。直到2017年,泰禾依旧在狂热地收并购。也正是在2017年,泰禾集团实现1007亿元销售额,晋级千亿房企行列。

销售业绩的突飞猛进需要源源不断的土地和项目支撑,因此在各大城市土地市场,泰禾成为业界眼中的“地王收割机”。在做住宅开发的同时,泰禾还在商业、康养、文旅、影视、教育等多个领域不断出手,多元化的摊子越铺越大。

但此时的黄其森非常乐观,扬言要在2018年迈上2000亿元,引得泰禾股价连续涨停两天,最终仅录得1300亿的销售额。

毫无节制的规模扩张,将公司负债从2014年的557亿元,推升到2019年末的1906亿元,极高的杠杆最终将公司推入财务危机的深渊之中。

此刻,万科再度介入泰禾,能从泰禾项目中获得多少收益,都是一个未知数,但更让投资者担心的是,一团乱的泰禾,还有价值么,万科会是火中取栗么?

财通社声明:文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担!

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