前福建地产首富黄其森，正深陷漩涡之中。

上周，金融圈内被投下了一枚 " 重磅炸弹 " ——原招商银行行长田惠宇涉嫌严重违纪违法，目前正接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查。坊间传言，田惠宇被查，或与今年 3 月以来的建行系统反腐有关，田惠宇本人在履职招行行长前，长期任职建行系统。

3 月，正是从泰禾集团创始人、董事长黄其森开始的。

3 月 16 日，泰禾集团发布公开信称，董事长黄其森正协助有关机关调查。公开信特意强调，黄其森 " 近期可以通过适当的方式参与企业运营决策 "，企业一切经营正常。

但就在仅仅两天后，泰禾地产便又有两名高管被留置协助调查。他们分别是集团执行副总裁黄曦、集团副总裁兼福州区域总裁林文华。

无一例外，前述三人都有着建行系统的任职背景。

让事件显得更诡异的是，田惠宇被查当日，泰禾集团发布了最新一期的 2021 年业绩预告，对比三个月前发布的业绩预告来了个 " 大翻脸 " —— 2021 年归属于上市公司股东的净利润，竟从原本的盈利 1.01 亿元～1.32 亿元变成了亏损 35 亿元至 46 亿元。

泰禾集团为何出现业绩预告 " 大变脸 "？身处漩涡之中的黄其森与泰禾，有没有可能全身而退？

" 不懂金融，就搞不好地产 "

泰禾的情况，不算特别。

出身银行系统，跑到地产公司当高管，是一件不足以为奇的事情。无论是资本运作方面的经验，还是银行系统的人脉，对于依靠融资为生的地产行业，都算是 " 如鱼得水 "。

翻查公开资料，万科总裁祝九胜，曾任职建行近 20 年；碧桂园副总裁伍碧君，曾在建行荆州分行负责会计与审计管理；世茂集团副总裁汤沸，曾任职中国银行（香港）审计部和资金部；旭辉高级副总裁杨欣，曾经在中国农业银行出任多个管理职位。

黄其森更是地产公司创始人中，少见的既有专业背景，又出身银行系统的人。本科就读福州大学建筑系的黄其森，硕士念的是经济学，毕业后曾在中国建设银行福州支行任职八年之久。他曾多次公开表示，" 不懂金融，就搞不好地产 "。

既能盖房子，又懂怎么搞钱，黄其森让名不见经传的泰禾，一度迈向了成功。

2010 年，泰禾集团借壳福建三农，成为在那一年唯一成功上市的房地产企业。2016 年，泰禾的销售金额还只是 400.1 亿元；2017 年，泰禾集团便正式跻身千亿房企俱乐部，销售金额高达 1007 亿元，增幅达 151%。

不过搞钱多，意味着债也多。

突破千亿销售的那两年，泰禾集团的新增土储面积从 2016 年的 204 万平方米大幅增长到 2017 年的 792.8 万平方米。2017 年泰禾共发起了 46 起并购，包括现金支付方式在内共计花费约 495.5 亿元，甚至超过了 2016 年的全年销售额。

这一年，，泰禾集团的负债也合计达到了 1813.02 亿元，资产负债率高达 87.83%。

危机初现。或许真的是 " 债多了人不愁 "，黄其森第一时间想到的，还是继续搞钱。

他找来了黄曦和林文华。2018 年，前述被留置协助调查的黄曦、林文华离开建行系统，入职泰禾。黄曦曾在建行系统工作 30 余年，相继担任过建行总行投资银行部总经理、资产管理部总经理、机构业务部总经理；林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。

据财新引述知情人士表示，黄其森给黄曦开出了千万年薪，更曾表示" 黄曦的履历、工作经验及广阔的人脉资源，对近几年泰禾集团的资金业务起到非常大的作用 "。

现实或能证明这句话。

2018 年，泰禾集团负债合计 2112.47 亿元，资产负债率高达 86.88%。其中就包括了 574.3 亿元的短期债务。

正是在债务不降反升，泰禾显得捉襟见肘的 2019 年 1 月，也是黄曦入职泰禾不久，泰和便成功与建行福建分行签署了一项金额达 100 亿的综合融资协议，解了泰禾的不少燃眉之急。

2021 年的一次内部饭局上，黄其森在感谢困难高管的不离不弃时，特意点名了黄曦。

一码归一码，哪怕在公司内部被称为 " 资金大拿 " 的黄曦，也终究难救泰禾。

屋漏偏逢连夜雨

泰禾的窘境，不是一两个银行系高管就能扶大厦之将倾的。

更何况，银行系的高管，有时候也未免自身难保。

与黄曦一样，曾任建设银行投资银行部总经理的王贵亚，2014 年出任万达高级副总裁，负责资本运作。2018 年 4 月，当时已经离开建行多年的王贵亚，被江苏省监察委员会留置。经查，王贵亚在 2008 年至 2013 年间，先后多次非法收受他人所送财物，合计价值人民币逾 393 万元，被判处有期徒刑六年，并处罚金六十万元。

让万达庆幸的是，王贵亚被查时，已离开万达自行创业。

至于如今的泰禾，会否受到两位高管的影响？不好说。

不过据财新引述消息指出，黄曦此前在建行多个部门担任 " 一把手 " 期间一直有举报信，口碑不佳。

退一万步说，无论黄其森会不会受到牵连，两名建行系高管又能否全身而退，都似乎难挽救此刻的泰禾。

毕竟就在 2019 年，在拿到了建行福建分行 100 亿的综合融资之后，泰禾仍然出现了 23.31 亿的已到期未归还借款。同时，因子公司未能履行还款义务，泰禾也被列为了被执行人。

泰禾自此正式 " 爆雷 "，此后一发不可收拾。

一年之后的 2021 年 4 月 30 日，泰禾集团的已到期未归还借款金额已达到了 431.55 亿元，总负债则高达 1997.58 亿元，负债率达到 91.04%。对比两年前均不降反升。

作为泰禾集团法人代表的黄其森也没法置身之外，根据公开资料显示，黄其森因为公司的失信行为，已被法院限制高消费达 23 次，出境受限，消费受限。

在面对巨额到期债务时，除了强调其总资产高达 2431.36 亿元以安抚债权人，黄其森也在想别的办法。

首先当然是债务重组，2022 年初，泰禾集团先后与兴业银行、民生银行、华融资产、东方资产、长城资产等金融机构签订了债务重组协议。

但显然也有公司是不卖帐的。

渤海国际信托即在去年 5 月发出公告称，要求泰禾集团在 5 日内搬离其北京总部 " 泰禾北京公馆 "，原因是因 2019 年的一份贷款合同违约，" 泰禾北京公馆 " 是这份合同的抵押物。

还有四川信托，也以一纸诉状将泰禾告上了法庭，去年 5 月也已经一审胜诉，泰禾集团需向四川信托偿还超过42.55 亿元的债务。

还有是卖项目。2019 年三月开始，泰禾连续发布了 5 份转让公告——作价 3.8 亿元将持有杭州蒋村项目的杭州艺辉公司 51% 股权出让给上海煦晓 ; 作价 18.1 亿元将南昌茵梦湖项目所涉 4 家公司 51% 股权转让给福州傲尔 ; 作价 6.3 亿元将漳州红树湾项目公司漳州泰禾转让给厦门悦霖 ; 作价 9.3 亿元将杭州同人山庄项目公司临安同人转让给杭州傲润。

但哪怕一个月内内收入近 30 亿元，显然也无法解决达数百亿的短期债务。

甚至泰禾也不承认这是在 " 出售项目 "，而是 " 与其他房企强强联合进行合作开发 "。

最后的救命稻草、" 白衣骑士 " 万科，也在持续近两年的拉扯中，因为泰禾未能完成入股协议的条件——完成债务重组，最终选择退场。

内外交困的泰禾，还要怎么走下去？

泰禾失去灵魂

黄其森是个奇人。

65 年生，15 岁考进福州大学建筑系，而后成为经济学研究生。这在当时值得一个 " 神童 " 的名声。

毕业后的黄其森看上去按部就班，进入了建设银行福州支行，一待便是 8 年。

时势造英雄，1992 年的 " 南方谈话 " 后，全国的房地产业迎来了首个爆发浪潮，房地产公司的数量翻了三番，商品房的销售额也比上一年提高了 80%。恰逢其时的黄其森，决定 " 下海 " 创业。

最初的泰禾地产，只是一个在福州默默发展的小地产公司。2002 年，远在东南沿海的黄其森，却做了一个在当时所有人看来都极为大胆的决定——北上进京。

第一次出手，他在与燕郊一河之隔的通州潞城，买下了一块 550 亩的荒地。当时的通州丝毫还没有首都副中心的影子，黄其森却号称要 "打造中国第一豪宅别墅 "。后来的故事可能大家会听过，这里后来被称为 " 运河旁的院子 "，被黄其森卖出了 2000 美元 / 平的 " 天价 "，泰禾旗下的 " 院子 " 系列由此走出全国，成为了高端地产的佼佼者。

黄其森也继星河湾的黄文仔之后，成为了" 第二代豪宅教父 "。

信奉 " 不懂金融就搞不好地产 "，有着经济学背景的黄其森，也在北京一炮而红选择开启了自己疯狂的融资之路。

对比刚刚上市时泰禾集团的 82.28 亿资产，黄其森用了不到 8 年时间，就在 2018 年 9 月把泰禾集团的总资产扩张到了 2420.91 亿元。土地储备也来到了 792.8 万平方米，比上市之初增长超过 20 倍。

黄其森在接受 21 世纪经济报道采访时，对此甚至有些骄傲：" 我很早就确定三四线城市不去，东北不去。有哪几个企业像泰禾战略这么清晰的？当时我们在上海、北京、福建拿了 800 亿元的地，现在 1600 亿元也拿不下来，当时这种战略谁能看得透？地拿对了，什么就都对了。"

看上去，他还是一如既往的 " 狂 "。

甚至在爆雷之后的 2019 年，他还给母校福州大学捐了 3 亿人民币。要知道按照现在泰禾的股价，他明面上的身价也就二十来亿人民币。

距离黄其森做出那个大胆北上的决定，刚好过去了 20 年。

如果说当年是初生牛犊不怕虎，那如今就是置之死地或有一丝机会完成自我救赎，至于这份可能性有多高？

先看黄其森什么时候能安然无恙地回来吧。