每个月20号，会公布LPR的利率。经过19个月保持不变之后，LPR终于降了。
LPR的1年期利率从3.85%降到了3.8%。
5年期利率，仍然维持在4.65%不变。
这次1年期的降幅只有5个基点，非常少，主要是降准后引发的降息，而5年期的利率没有变化。
各位，这个动作意味着什么，给大家说下我的几点解读，帮助大家看问题看得更深一点。
第一，房贷利率对标的是5年期的LPR，而并不是1年期的LPR，所以并非降低了房贷利率。
很多人应该理解到这里了，可能会想：嗷，不是要对房地产放松了哦。
这个理解是对的，但是不仅限于这一层。
我一直以来的观点都是如此，货币宽松从来都不是针对房地产，永远都是针对实体经济。
我们在之前的解读里面也说过，跟国外相比，这几年中国的货币政策是比较克制的，但目前因为稳增长的缘故，已经转向适度宽松，但完全是因为实体经济承压，并不是为了专门救楼市。
只是，每一次货币的宽松，不可避免有水流向了楼市。这一点在过去几次的货币政策转向之中，充分得到了验证，而房地产都有一定利好。
第二，五年期的LPR暂时没有降低的必要。
注意！现在的房贷利率有两个变量，即5年期LPR+商业银行加减基点。
调低房贷利率，要么调低5年期LPR，要么银行下调加成基点，或者也可以在基准利率上打折，上海早几年就是这样，比基准利率还便宜。
但过去两年，在房地产不断加码调控政策下，央行对房贷的额度控制的死死的，导致银行房贷额度实在太少，普遍各个城市的房贷基点加的太多了，太多了，如果能够回到基准，大家都觉得房贷已经够便宜了，所以调不调LPR都其实已经不重要了，购房的成本更多的取决于基点加减的变化。
这个变量才是最重要的。
这意味着，当前的房贷利率跟五年期LPR 4.65% 一定程度上已经脱钩了。
我们好多粉丝告诉我，一些城市的首套房贷利率甚至都有超过6个点的，这意味着超过了135个基点。这跟LPR每次5个点，10个点的变化来说，简直不值一提。
所以，实际上，房贷利率跟5年期LPR关联度没有那么大了，完全是银行根据自己房贷额度的松紧来调整。
现在的一个正在发生的事情是：各地已经陆续在调低房贷利率了。一方面是因为政策对房贷额度管控的放松，另一方面是降准和降息降低了银行的资金成本，促使银行加速调低加点，降低房贷利率，对买房必然是一个刺激。
而且很多城市房贷一调都是调低30个基点，1年期LPR降那5个基点只能算毛毛雨。
就是说，基于当前大多数城市的首套房贷利率都普遍高于5年期LPR的情况下，暂时也没必要因为房地产去动5年期LPR。
况且，房价从来都是一个敏感话题，一旦下调5年期LPR，反而给一部分人错觉，是不是又要全面放松房地产了，这的确没有必要。
因城施策是目前调控的导向，其中热点城市的房地产调控仍然是主基调，会坚持不放松，而弱的二三四线城市呢，可以根据当地行情来做适当放松。
我认为，现在这个降息调整政策，足以看出央妈是非常非常明智的。
至于什么时候动5年期LPR呢？
看明年经济形势。如果继续承压，明年会继续降准，进一步促进调低1年期LPR，而5年期则看房地产回暖态势，如果不及预期，对经济拉动有限，可能会动。
从长期来看，随着中国经济增速的下降，长期利率下降也会是一个趋势。
不过短期一两年不太现实，还需要更长时间。
第三，本次LPR刺激的是供给端，而非消费端。
什么意思呢？我上一点说的很明确，作为购房者的消费端，购房成本更多依赖商业银行加点的变化，而不是5年期LPR。
但是，作为供应端，房企现在资金链非常紧张，进一步调低融资成本，会对作为实体经济一环的房地产企业来说非常重要，这次降低LPR对房企，不失一个利好消息。
毕竟房企现在太需要钱了。
因此，1年期LPR对作为供应端的房企是一个利好。这也是为了让房地产行业回到健康的轨道上来。
最后，说下我对利率及整个地产走势的几点判断：
第一，房贷利率走低是大趋势，各个城市明年会进一步降低房贷利率。深圳已经开了先河，现在首套房贷降到4.95%，二套在5.25%，原来首套是5.1%，二套5.6%。分别降了15个基点和35个基点。
这对房地产回暖是比较大的刺激，明年的行情必然比今年二三季度要好。这是我对明年行情的基本判断。
第二，首套房和二套房的利率都会下降。
因为现在的政策是要支持首套房和改善型需求的合理需求，有的城市二套房贷款原来基点加太多了，现在额度充足的情况下，二套房贷利率会下降比较多，毕竟很多城市的改善型需求比首套房需求还多。
第三，利率还会进一步下滑，房地产间接受益。
明年大概率存在的几种可能性：
1. 继续降准。
2. 继续降低1年期LPR。
3. 商业银行降低加成基点。
房地产明年势必要回暖，但是整体回暖，并不代表整体房价要大涨，各个城市的房价又有各个城市的逻辑，这里不展开，继续关注公众号，会进一步解读的。
降息有关的解读就这么多吧，不废话了。
