1、目前地产销售整体偏弱，但部分核心城市和优质企业已有边际改善迹象

从城市角度来看，我们跟踪的22个城市，虽然年初至今（W1-W22）成交量累计同比-39%，表明销售总体还在底部，但最近销售开始出现转好迹象、尤其是核心城市改善较为明显，最近4周（W19-W22）周均成交量较年初至今（W1-W22）周均成交量+2%，其中无锡+66%、青岛+52%、广州+32%、长春+18%、厦门+16%、武汉+12%等；而从房企角度来看，当前行业销售总量数据仍然偏弱，5月TOP50房企销售额同比-58%；但在政策催化下，分化趋势明显，风险企业下滑严重，而优质房企销售边际出现改善，比如越秀+2%、滨江-18%、中海-19%、华润-19%、保利-36%、建发-39%等，显著好于行业。

2、料总量稳而不强“√￣”型走势，政策友好期更长，结构弹性更强

对于行业而言，不同于以往周期底部中“库存高位+政策大松”推动的地产基本面“V”型走势，本轮周期底部中“库存低位+政策逐步松”推动地产基本面或将呈现“√￣”型走势，尤其经历了21H2至今超11个月拿地和开工大幅下降以及超25家房企出险后，供给的修复将变的很困难，总体基本面将呈现稳而不强，这也意味着政策友好期更长，并且政策后续仍有更大的放松空间。此外，本轮周期结构走势也将不同以往，在总量稳而不强的推演下，供给充足的城市和房企的销售却将大幅改善，尤其前期积极拿地加杠杆的优质房企将会享受到量价齐升，集中度快速提升，其Alpha走势更值得关注。

3、格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现戴维斯双击

我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，并将享受总量下行可控-17%~0%、集中度提升71%~90%、权益比提升23%、净利率提升43%~71%，推动优质房企中期净利润将提升150%~301%，考虑估值有望提升后，综合推动优质房企价值将提升3.1~5.6倍，有望实现戴维斯双击。

4、投资建议：重申地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、建发股份、滨江集团、中国建筑、金地集团、华发股份、招商蛇口、新城控股、万科A；推荐：H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园。

来源：申万宏源