周末一过，“金九银十”便灰溜溜地宣告结束，我不说估计大家都把这事儿给忘了。

相比起往年的抢房潮，今年却出现了卖房潮。

今天深圳地产圈都在流传一条新闻，有政府机构抛售深圳23套顶尖学区房！

其中有11套房的面积是85平米，挂牌价大概是950万左右，另外11套是105平，挂牌价是1080万左右，还有一套三多平米的超大户型，挂牌2600多万。

目前长城大厦小区市场价大概是十四五万，政府指导价是10万左右。

算下来这次放盘单价在10-11万多点， 比政府指导价高一点，但也是明显低于市场价的。

如今深圳“笋盘”的数量真的越来越多了。

从今年的2月份开始，深圳的二手挂牌量从38463套增长到10月份55047套，增幅达43%。

成交量和挂牌量就像是一对跷跷板，深圳的二手房挂牌量已经创新高了，而成交量则一再创新低。

10月成交数据出炉，深圳二手房成交量止步1605套，深圳二手房成交连续下跌7个月。

截图自深圳住建局

心态强硬，一直死扛的二手房业主在上半年始终不愿降价，但是随着成交量越发低迷，着急用钱的业主撑不住了。

从9月份起，二手房价格终于开始下跌了，9月、10月全市二手住宅挂牌均价环比均下跌0.5%。

我昨天还去看了一套“笋盘”：龙华保利悦都，一套118平的5房，去年最贵的时候卖到7万多，如今挂牌价610万，比指导价还低，单价仅需5万出头。

不仅仅是龙华，大热的南山躲不过降价的宿命。

半岛城邦，155平4房只卖1668万，比指导价低；

大冲都市花园80平2房2厅，报价950万指导价1040万；

水木丹华，3房2卫年前报价1180万，现在960万价格可谈；

诺德假日花园，80平报价980万，低于市场价350万，而且还可以宽限6个月的时间给凑首付。

如果大家有遇到比指导价还低的笋盘，同时没有太大硬伤的话，我建议是可以入手的。

因为比指导价低就意味着可以做三成首付，对刚需来说压力不大，其实和买新房也没有什么差别。

在透明售房网平台上，截止昨天：杭州二手房挂牌量为15.7万套，创下历史新高。

杭州的二手房挂牌量在这一两年几乎是直线上升。

2019年1月：6.5万套；

2019年11月：10万套；

2020年6月：12万套；

2021年5月：13万套；

2021年9月：13.9万套；

2021年10月：15.7万套；

从增长速度来看，杭州二手房挂牌量从过去一个月几千套增加，到如今仅仅一个月就新增了1.8万套，市场很明显已经发生了踩踏出货的现象，说是抛售潮都不为过。

关键是房子那么多，市场根本不买单。

根据杭州楼市茶馆的数据记录，截止10月31日下午3点，杭州10月份成交量仅为2804套（含公寓）。

从上图来看，杭州10月份的市场成交比春节月还冷淡，一路下滑的成交数据和二手房挂牌量截然相反。

杭州才正式调控不久，11月份的成交预计不会有很大的反转，按照目前这个速度，15.7万套二手房，估计2年都未必消化完。

广州自从收紧限购，指导价出台后，二手房挂牌量也在疯狂增长。

尤其是去年上涨最厉害的黄埔，今年投资客纷纷抛盘。

黄埔科学城的万科东荟城目前二手房挂牌量高达240套，想要卖出去，只能拼价格低。

除了黄埔，整个广州的二手房挂牌量都在猛增。

7月底，广州整体挂牌量突破8万套大关。

7.27数据

而10月30日，广州整体挂牌量已是93966套。

10.30数据

10月份广州的成交数据也不好看，二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签为5253套，环比分别下降15.25%，同比分别下降50.91%，创近年来成交最低位。

上海和北京因为有限制挂牌价格，比如北京要求超过挂牌指导价1%的不让挂牌；而上海有最高核验价，不符合要求的也不能对外展示。

所以没法查到真实的二手库存数据。

但无论北京还是上海，目前二手房成交量都处于降温中。

深圳杭州广州之所以出现抛售潮，主要还是因为近半年时间的调控太紧了，部分投资客已经扛不住，率先抛盘走人。

其次就是房地产税的影响。

一线和新一线城市征收的可能性非常大， 那些手握十几套房的拆迁户，估计已经在置换资产了，把普通房子换成豪宅。

这股抛售潮估计还得持续好一阵子。

但我劝大家此时千万不要慌，抛售潮对刚需来说绝对是利大于弊。

之前我有提醒过一些学员，上海优质学区房有笋盘可以捡漏了，有学员执行力非常强，遇到笋盘就上车了。

这位学员买的是浦东梅园的学区房，单价11万，而去年最高价是20万，这个价格入手完全不需要担心风险。

而且根据学员的反馈，最近梅园的价格开始反弹了。

所以啊，要是大家遇到低于市场价30%以上的笋盘，风险已经大大降低了，就可以好好挑挑，择优上车。

不是说信贷放松了吗？为什么一线城市依旧出现抛售潮呢？

在以前的文章里，我有提到过政策底和市场底并不是同时进行的。

市场底会有滞后性，能级越高的城市和地段反应越快，反之反应越慢，而且还要根据不同城市周期来判断。

目前的抛售潮是上半年政策带来的结果。

从信贷宽松反映到楼市其实还需要一定的时间。

今天一早， 财联社就发布了一则电报：“部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导”。

虽然都是信贷宽松，但这次信贷宽松和以往完全不同。

央行目的只是希望楼市能打破僵局，稍微回暖，但房价像去年那样再次上涨，是不可能的。

所以才要进行“窗口指导”，而且后面还强调一句话：

以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区调节。

意思是央行希望一些房贷充足的城市分一些额度给房贷紧张的城市，以此来保持房贷总量不变。

大家也可以理解为“南水北调”，在水量总量控制下，只能各地去协调了。

这也不失为一个好办法，今年来房产交易量大的城市主要是以一二线城市为主，很多县城三四线城市的房贷额度并不紧张。

现在就是要把这些贷款额度充分利用起来。

另外银行为了控制风险，也更加愿意把优质的房贷放在一二线等重点城市中。

招商银行在三季度业绩交流会上就表示，在开发贷项目选择上，招商银行将集中在一二线城市的刚需和改善型住宅。

平安银行负责人则表示，他们会重点选择人口净流入、有产业支撑力比较强的城市， 项目重点选择有区位优势，尤其是销售前景好、计划周期短的项目。

其实银行比购房者更加担心风险，在房贷方面，他们比谁都谨慎，即便如今收到央行的信号，他们也只敢从优质房产开始逐步放松。

这也是为什么虽然信贷宽松了，很多城市依旧感受不到，还没轮到呢！

率先有反应的肯定是北京上海，像浦东梅园以前一直都是涨价先锋，这次信贷放松后，笋盘很快就会被消化掉。

不敢说信贷宽松后，房价就会上涨，但起码成交量肯定会慢慢向好，市场恢复理性。

其实这也给我们普通购房者一个提醒：优质资产的重要性。

中国的房子太多了，网上经常有人说中国房子过剩，这话也没错。

但是优质资产却是稀缺的。

等将来房地产税实行后，楼市分化将会比今年还要严重。

县城的房子没有了金融属性后，也许真的就沦落成钢筋水泥的价格，而一线城市的顶豪价格，变得愈发不可想象。

我们能做的，就是未雨绸缪。