这个曾经出现在高中地理书上的城市：榆林。

不是因为煤炭资源上热搜，而是因为房价暴涨！

也许很多人对这座城市一脸陌生，却不妨碍其房价涨势盖过省会西安。

根据中国房价行情网，榆林市9月份均价为9877元/平，上涨幅度全陕西第一，10月挂牌二手房均价为10169元/平方米，同比上涨22%。

均价同比上涨22%，这是一个什么概念呢？

即便是去年的深圳都没有这么猛。

大家可以看看近三个月来榆林二手房的走势图，6月份榆林均价才刚刚突破8000元/平，9月份就已经站稳9000元，10月份更是突破万元大关。

根据第一财经的报道，10月份榆林西沙片区的“盛景合苑”开盘，价格在1万~1.2万元/平方米，要缴纳认筹金40万元。

尽管这里学校和各项配套都很一般，价格也明显偏高，但依旧一房难求，认筹现场排队几百米。

房价一涨，市场上就会出现各种楼市乱象，加上榆林并不属于热点城市，也不在住建部重点监测的70城名单上，这些购房乱象嚣张的不行。

现在在榆林购买新房，稍微好一点的楼盘，都要给“号子费”，“指标费”，一套购房可以卖到四五万元。

如果你走正常途径，不找关系不拖人，一开盘，售楼处的人就会告诉你房子卖完了，只剩天地层供你选择。

最后你只能无可奈何又要花一笔“改名费”、“转让费”才能买到心仪的房子。

另外还有个别开发商带头提价，花钱请群众演员搞饥饿营销。

把真正的刚需吓得一愣一愣的，这种焦躁恐慌的情绪迫使刚需没来得及考虑就已经上车了。

房价上涨得太快了，当地人怨声连连。

我在榆林市官方的“百姓问政”平台上，输入关键字“房价”，一下弹出了170条有关控诉房价上涨的帖子。

既然房价降不下来，榆林人只能发挥阿Q精神，编排出各式各样的段子：

榆林亲友如相问，就说我要去买房

榆林亲友如相问，雨天排队三四丈

榆林亲友如相问，风雪交加也要上

榆林亲友如相问，房价还得再涨涨

“过去一年来，不论是刮风下雨还是冰封雪飘，只要不是下刀子，榆林人就都在买房的路上……”

这些描写榆林楼市的段子或许存在些许夸张，却是榆林购房人的贴切写照。

在如今这种萎靡的楼市行情下，全国开发商都已经抓破脑袋了，别说什么喝茶费，房子降价后能卖出去就不错了。

榆林怎么就走出截然不同的楼市行情呢？

山高黄帝远，不是热点城市，不受监管注意；

供应量少，榆林严格管控土地；

榆林十二个区县，都被被榆林城区虹吸过来了，需求旺盛；

贷款较为宽松，公积金贷款额度高达80万；

……

这些都是诱因。

但最主要的，还是上半年的煤价暴涨。

煤炭暴涨的原因我们之前说过，主要是三点：

全球大放水，大宗商品涨价。

国内需求旺盛，但是进口没有增加太多，特别是澳大利亚断了进口 。

双碳标准下，产能有一定限制。

榆林作为一个资源型城市，自从在上世纪80年代开发煤矿之后，从此丑小鸭变天鹅，凤姐变冰冰。

其楼市发展轨迹亦和煤炭行情紧密相连。

今年上半年，全球大宗商品价格上涨，煤炭更是首当其冲。

榆林市动力煤价格监测显示，动力煤由1月份509.75元/吨，上涨至10月份1280.60元/吨，涨幅高达151%，堪称百年一遇的史诗级行情。

煤炭价格上涨，前三季度榆林各项经济指标全部up！up！up！

工业实现营收达4064亿元，利润总额1268亿元，同比增长144%！

GDP名义增速27.6%，全国第二！

人均GDP达到了9.99万元，超越西安，陕西第一！

煤炭价格上涨，造就了众多高收入人群，中国人嘛有钱就买房，慢慢的就推高了当地的房价水平。

但榆林的高房价在我看来，是不可持续的。

不仅仅是榆林，所有的资源型城市我都不看好。

这些地方的房地产市场因资源生，将来也会因资源灭。

其实在榆林之前，内蒙古鄂尔多斯就是一个典型的例子。

鄂尔多斯一直都是内蒙古GDP第一名的城市，人均GDP更是超过香港，中国第一。

得益于这里矿产资源丰富，「羊煤土气」是鄂尔多斯的别称。

天然气储量占全国三分之一，已探明稀土高岭土储量占全国二分之一，煤炭存量约占全国总储量的1/6，羊绒制品占全国三分之一，世界四分之一。

2010年的时候，鄂尔多斯康巴什新区房价高达2万/平，而当时北京房价也才2万/平。

同年煤炭出口受阻后，鄂尔多斯房价从2万跌到3千多，后来便有了鬼城之说。

十年后，鄂尔多斯部分核心区域的新房1万出头，大部分都是几千块钱。

还有就是大名鼎鼎的鹤岗，同样也是资源型城市。

在煤炭资源逐渐枯竭后，人口流出，房价更是一天一个价，一天比一天低的那种。

2019年鹤岗因为房价过低备受瞩目，当时有一个人花了3万多买了一套房，今年新闻爆出来，这套房子2万多买出去。

没想到2年后竟还赔钱了。

榆林目前煤炭资源虽然丰富，但将来难保落得和鹤岗、鄂尔多斯同样的下场。

看似繁荣的榆林房地产行业，实则是外强中干，经不起推敲。

我们常说，买房一定要买有持续性人口流入的城市，而在陕西省，榆林是一个典型的人口流出大城。

2020年榆林市的常住人口有362万，但是户籍人口有385万，也就是说大部分的榆林当地人都选择外出打工。

加上前几年轰轰烈烈的棚改政策后，榆林人并不缺房子。

如果没有持续的人口流入，榆林的房子终有一天会过剩，要是遇到煤炭行情不好，到时房价就会摧枯拉朽似的下跌。

这样的例子真的太多了，鹤岗，鄂尔多斯，还有黑龙江双鸭山、宁夏石嘴山、甘肃玉门等等，都是资源型城市，最后都没落得个好下场。

还是那句话，资源型城市成也资源，败也资源，资源是会枯竭的，只有产业的内生动力才能让城市生生不息。

煤炭价格可以上涨，同样可以暴跌。

上周的期货开盘，大多商品期货血流成河，最惨的是煤炭期货，全部跌停，尸横遍野。

动力煤远月合约：

短短20天，从百年一遇的山顶，跌回原点。

煤炭价格下跌，对于下游的煤炭从业者更是影响深远。

现在国家不断在强调碳达峰和碳中和，其实就是希望发展绿色低碳的新能源经济。

在科技水平越来越发达后，未来就会逐渐减弱对煤炭的需求。

这些以煤炭产业为主的城市，如果此时不寻求新的产业发展方向，未来的经济将受到沉重打击。

所以榆林的人民，不要盯着自家的一亩三分地。

投资买房一定要有长远的眼光，不要在意眼前的涨跌。

像这种城市，本地刚需自住一套高品质商品房即可，没必要跟风去买房，更不建议花几十万茶水费去抢。

有这钱，放在东部和南部的沿海城市不香嘛！