周日下午，樱桃大房子广州群炸裂了！

大家都在讨论一件事情：广州竟然要取消二手限价？！

听到这个消息，惊讶有余，但更多的是怀疑其中是否有诈。

因为周六我们才去了一趟广州踩盘，当时并没有听说这个消息，心里就打了一个问号？

今天就来和大家聊聊广州吧，顺便把踩盘的情况也和大家说说。

关于取消二手房限价的事情，今天早上第一财经就辟谣了！并没有！

首先要明确一点是，广州部分二手房贷的确是可以不用参考指导价，但这前提是成交价低于参考价。

既然都已经低于参考价了，那评估价只要不高于参加价，爱怎么评估就怎么评估。

但其他高于参考价的房源还是要根据参考价来评估，这一点是不能松的。

广州虽然只有部分热门小区被纳入了二手房参考价中，但二手房限价的震慑力实在太大，其余大部分没有被纳入限价的小区也被伤到了。

根据克而瑞的数据，广州二手房成交均价在今年 9 月份达到历史最高峰 3.4 万，但是限价 1 个月后，均价直降 4000 元，又回到了 3 万。

所以大家不要仅仅看挂牌价，挂牌价都是虚高且吓唬人的，成交价才是最真实的市场数据。

二手房限价后，市场信心大不如从前。

今年上半年，广州二手房成交月均上万套，6 月开始下滑，8 月底出台二手房限价后，成交量继续萎缩。

不仅广州，深圳最近也是笋盘越来越多，大部分都是接近或者低于指导价，这就意味着刚需首次上车基本上都能做三成。

但深圳是整整花了大半年时间，市场局面才成功扭转，目前买家彻底占上风。

广州呢，两个月不到，价格体系，市场信心就被击溃了。

10 月份，广州新房房环比下跌 0.3%，二手房环比下跌 0.6%，是北上广深四个一线城市中跌幅最大的。

广州二手房怎么就那么不抗跌呢？

二手房限价也好，增值税二改五也好，其实这些都不是主要问题。

我觉得最主要就是以下两点。

1、新房体量大，还纷纷降价，抢夺了二手房市场。

2、广州二手房实在太老了，吸引力不足。

由于只有周六一天的时间，我们只跑了老黄埔和科学城的几个新盘。

黄埔，这个去年最强悍的区域，如今降价都降到内卷了。

先看老黄埔，周边区域的概念还是很强的，称作临港经济区，又称为广州第二 CBD，现在周边旧改都在推进中，将来发展肯定不差。

老黄埔的新盘有万科城市之光和富颐华庭。

这两个靠近天河的网红新盘，优缺点非常明显。

万科城光，5 号线大沙东地铁旁，有名校（华师附小）支撑，周边配套成熟，将来还有华润的商业。

但有一个致命的缺点，占地面积 445 万平、广州最大的石化厂，就在附近。

虽然说现在环保技术已经很成熟，不会排放有毒气体，但是还是有很多人内心介意的。

这就注定了万科城光只能成为一个刚需和刚改的产品，还有就是投资客的最爱，富豪对环境还是很在意的。

另外密度也被很多人诟病，但现在靠近市区的新房大部分密度都很高，也算不上什么大缺点了。

去年城光首开价格最低 4.1 万，今年 6 月份已经涨到 5.6 万左右，但据销售说，因为有限价，接下来推出的均价会降至 5.4 万 / 平。

对比附近的二手房价格，城光还是很香的，而且除了石化厂，也的确没什么好挑的了。

城光开车十分钟左右就到了富颐华庭。

富颐是一个超大盘，但位置不靠近地铁，学校也没有确定，商业据说引进万达广场。

优点就是与天河一路之隔，周边都是拆迁、待开发，想象力大。

只是目前周边依旧像城乡结合部一样，刚需短期内入住还是很不方便，投资的话就比较适合。

去年首开也是 4 万出头，今年 10 月份之前一直吹风 5 万。

也许是市场变化太快了，本来打算吊高卖的富颐，上个月底突击开盘才 4.85 万，但依旧没有售罄。

我们是周六去看房的，现场非常冷清，和热闹的城光完全不一样。

新一轮加推，销售说是预计 5 万 -5.2 万。

没有地铁，对于刚需来说始终是一个大 bug，如果预算可以提高一点，我会更建议城光。

本来以为城光和富颐都是 5 万 + 的项目，身在老黄埔庙头板块的招商臻珑府和越秀星航卖 4 万七八，还有那么一些价格优势。

谁知道 10 月份富颐 4.8 万抢跑，招商臻珑府和越秀星航只能继续降价，直接杀到 4.2 万 / 平。

老黄埔的价格尚且如此，那科学城还能不能活了，卷起来啊，谁怕谁！

先看距离香雪地铁站周边的新盘吧。

越秀 TOD 星樾

距离香雪地大概 900 米，区位来说是没什么好挑剔的，自身有配套，学校商业都很能打。

目前推出来的都是 120 以上的大户型改善为主。

2019 年开盘 3.1 万 -3.9 万，去年年底都卖到了 4 万 + 了，但是销售说目前的价格在 3.6 万 / 平左右，毛坯交房。

这个价格在香雪地铁旁，又是新房，还要什么自行车呢，如果是刚需自己住的话，现在买绝对不亏。

再来看，时代天境和时代天韵。

时代天境虽然是小盘，但位置是更靠近香雪地铁站，价格也比时代天韵贵些，销售说目前最低是 3.6 万，一次性还有 9.5 折，三人同行 9.8 折，算下来3.4 万 +。

而天韵所属的云浦板块，虽然周边生活配套比较成熟，但也只能说是科学城边缘，价格 3.4 万，当然还有折扣，大概 3.1 万就能拿下。

两个盘都是以刚需户型为主。

天境和今年年初相比，价格相差差不多 1 万 / 平，销售说今年 1 栋最贵卖到 4.2-4.5 万 / 平。

降价这么多，还开动了各级中介联动，我看销售现场中介的人数不比购房者少，而且销售一直和我们强调买房自己要承担风险，不要跌了就闹。

销售得知我们一位朋友没有购房资格，还给我们出主意。

比如可先付全款，再和开发商签一个合同，把房子锁定 5 年，等啥时候有资格再网签或者内转出去，看来开发商是真的没钱了。

最后，科学城的 c 位，大壮名城就不多说了，除了名字土一些，设计土一些之外，也没什么好吐槽的。

毕竟人家就是占据了科学城最核心的位置，三地铁交汇，有华师附小的名校支撑，旁边都是商场，也没有什么住宅用地了。

现在价格 5.8 万 / 平，我觉得也是划算的，毕竟这里是科学城的 c 位，放长远来看，将来大壮的升值潜力会更大。

广州新房太多了，接下来陆续有来。

天河东部的三大 " 网红盘 "，保利天汇、珠江花城、天河壹品，据说也要开始加推了。

珠江花城吹风也是 5 万起，那就会分流部分城光和番禺和樾府的客户。

10 月份广州住宅库存首次超千万方，去化周期超过 13 个月。

要知道上半年市场火的时候，广州的去化周期也就三四个月。

现在是房多客少的时候，大家只能你追我赶，比拼开盘时间，比拼价格，各种抢客户。

客户就这么多，新房毕竟是新房，不用交十几二十万的增值税，价格又便宜。

这种时候，哪里还有二手房的市场。

再加上二手房限价和增值税，两大杀器，二手房市场几乎是全军覆灭。

今年上半年萝岗、香雪地铁附近的二手房万科东荟城、万科新里程、科城山庄等都冲上了 5 万，有的破 6 万。

图片来源：广州房产

但是现在挂牌价都已经降到 3/4 字头，中海誉城甚至有一套挂牌不到 3 万。

基本上把去年涨的全部都吐出来了。

但即便如此，还是没有新房便宜。

另外，对比全国二手房来看，广州市区的大部分二手房品质等各方面真的不敢恭维。

荔湾、越秀、天河、海珠这些老城区发展的早，市区有着大量的老式小区。

如果是走楼梯的老破旧就算了，还能博旧改。

但广州有很多老式小区，2000 年 -2005 年开发的房子，这些房子在广州都已经算的上是次新房了。

比如说天河的骏景花园、帝景苑、天朗明居；荔湾的荔港南湾、富力广场，海珠滨江东也有很多。

这些小区各有缺点，外立面比较老旧、物业管理不好、停车位非常紧张、户型奇葩、人群杂乱等等。

但由于在市区，都不便宜，动辄五六百万起，不少都上千万了。

如果没有强学位支撑，加上保养不得当，将来肯定会逐渐被年轻人抛弃。

在广州市区 2015 年后的次新房，真的太少了。

我在链家上分类选择了 5 年以内的次新房，仅有 4440 套，其中增城就占了 2124 套、南沙占了 451 套、花都占了 542 套、黄埔占了 520 套、番禺占了 120 套。

最后市区只剩下不到 700 套房子，虽然说链家上面的房源不全面，但也能说明广州市区的 5 年内次新房真的太稀缺了。

年轻人想要住品质较好的次新房，只能往近郊走，比如白云黄埔番禺之类的。

随着城市发展逐渐外延，黄埔、番禺、海珠南面的旧改速度越来越快，交通越来越方便，商业配套也逐渐成熟。

年轻人那都是喜新厌旧的，逃离的心就会更强烈。

最后建议。

去年广州二手房已经涨过一波了，加上二手房限价，短期内都不建议入手，除非是比指导价还低的笋盘。

不着急入住的话肯定是优先买新房。

最近信贷已经明显宽松了，广州的朋友和我说，接力贷、法拍贷都可以做。

那接下来新房肯定会有一波回暖，刚需趁着现在新房还处于内卷中可以考虑买新房。

预算高的可以优先看看海珠天河的新盘，其次是近郊的 C 位盘，比如万博的和樾府、老黄埔的城光和科学城大壮。

科学城板块界面新，我个人还是挺看好的，放在一个五年周期一点都没问题。

增城其实也不是不能买，现在都跌了这么多了，而且每年这么大成交量肯定也是有需求的。如果你真的就是在附近上班的话，现在抄底也是可以的，但我也要叮嘱一句，一定要买靠近地铁的，将来好置换，但升值潜力肯定就不如其他板块了。