大利好真的来了！

昨天下午，央行发布了公告表示：

为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于 2021 年 12 月 15 日下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点。

这次降准有什么关注点呢？

央行负责人说了，全面降准 0.5 个百分点，大概释放 12000 亿。

上周高层在新闻联播中透露了降准的信号，随后我们的稿子就说了，估计这次是全面降准，至少是0.5 个点。

没想到今天就应验了。那么我们应该怎么理解这次降准呢？

首先，此次降准 0.5 个百分点，大概释放 12000 亿，力度算非常大；

如果加上今年 7 月份央行宣布全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金 1 万亿。

也就是说 2021 年一共释放资金 2.2 万亿。

对比 2020 年的 3 次降准，去年疫情期间共降准 3 次，释放 1.75 万亿。

可见，即便今年降准的次数没有去年多，但力度是明显比去年大。

其次，更为关键的是，去年是定向降准为主，今年是全面降准，覆盖面更广。

什么意思呢？

定向降准是说我给一部分商业银行开口子，钱只能借给特定的行业，比如国家需要的小微企业之类的，其实就是不想让钱流入房地产，但最终实际上也会曲线流入楼市，去年很多地方就喜欢用 jyd 买房。

但这次是全面降准，龙王下雨，大地得到滋润，房地产同样也能沾点雨露，这对楼市来说就是一个大好消息。

当然我们也要看回当时的市场背景。

去年楼市正在蓄势待发，如果全面降准，那就是火上浇油，房价上涨将一发不可收拾。

但今年的房地产市场已经惨不忍睹了，不管是房企，还是楼市，急需贷款，否则要渴死了，放松对房地产市场的贷款，可以让低迷的楼市逐渐恢复暖意。

大家一定要明白一个前提，降准最直接目的肯定不是为了房地产，而是考虑全局经济增长。

此次降准降低金融机构资金成本每年约 150 亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本，从而可以让银行借钱给企业，让企业扩大生产和投资，从而拉动就业。这点我「周六的文章」也有详细说明。

一部分人如果片面的理解为房地产救市，那就错了。

但放出 1.2 万亿的资金，无论如何，对楼市就是一个大利好，而且我觉得降准比降息效果还要好。

现在央妈已经更偏好降准了。去年一年哪怕是疫情，LPR 也只从 4.15 降到 3.85，总共才降三十个基点

如果只是降息，银行的成本是下跌了，但还是没钱的话，在实际贷款中总喜欢在基准利率上上浮利率，这同样达不到效果。

但降准就代表银行有钱了，那就会下调贷款利率，间接的可以达到降息的效果。

所以，我认为现在不会轻易使用降息手段了，而降准效果比直接降息效果好。

对市场有什么影响？

在现在的整体环境下，从基本面上看，我有两个核心判断，大家不懂就看两遍。

第一，个人住房贷款和房企融资加快回暖。

今年 10 月之前，央行是严格限制银行对房地产的贷款比例，但随着房企暴雷，楼市下行加速，央行开始窗口指导放松对楼市的贷款，从 10 月份开始，房地产贷款就在回升了，房贷利率也在下调，房贷放款速度明显加快。

根据上海证券报的消息，11 月份金融机构房地产融资环比、同比都在回升，初步预计同比多增约 2000 亿元。

我们训练营的学员们，在学完课程之后买了房的，也在说贷款审批非常之快。甚至比当初买首套房子的时候还快。

从开发商角度，11 月份房企的融资表现也不差，据 Wind 统计，11 月房地产企业境内债券发行金额为 471 亿元，环比增长 84%。

上个月的地产融资一直都是以保利、中海等央企国企为主，民营企业由于频繁出现违约事件，导致金融机构不敢轻易放贷，所以啊，有钱的房企更有钱的，你明白吧？

不过随着恒大事件有了逐渐清晰的解决方案，金融机构对于房地产最悲观的时刻也过去了，民企的融资慢慢开始恢复正常了。

上周我才提到碧桂园、龙湖就抢先发行了 50 亿中期票据；禹洲也拿到了 11 亿元贷款；奥园的债务顺利延期 ……

加上如今降准后，金融机构手里的钱变多了，那对于房企的融资肯定还会继续加快放松的。

第二，整体房地产销售也会逐渐回暖，部分城市房价将会补涨。

去年降准后，紧接着就是部分城市的房价轮动上涨。

先是深圳，东莞，然后上海，广州，成都、合肥、杭州、西安、厦门、宁波都迎来大涨，今年年初还有一些沿海发达三线城市都在飞涨。

但是这些城市这一轮大涨周期基本上已经结束了，现在大部分进入调整期，尤其是二手房限价后，直接降杠杆。

而且因为大涨过，调控也十分严格，违规操作和违规贷款一旦出现在楼市就会立刻受到打压。

就拿东莞来说吧，昨天都在传闻东莞调控放松，不用社保就能买房，后面再补社保和网签。

其实就是开发商扛不住，自己私下操作的。

但马上就被媒体曝光了，结果很快东莞就立刻辟谣了。去年才大涨过，现在怎么可能放松限购。

所以即便降准，这些城市价格也不会大幅反弹，为什么呢？

首先调控是不会放开的。楼市调控手段和政策依然从严。特别是有些城市对二手房限价了，直接对楼市降杠杆，即便银行贷款放松，有些指导价和市场价差太多的房子，你首付也不够。

只能说降准后，刚需和改善需求会陆续上车后，成交量肯定会上涨，价格会止跌小幅反弹，笋盘逐渐消失，新房优惠也会收回，但是不要指望回到去年的行情。

这次降准最利好的就是未涨的二线和强三线。

对于楼市没大涨，现在调控还不算严厉的城市，资金就有机会进入楼市。

比如武汉、郑州、长沙、青岛、济南、苏州，没涨的后面肯定都会涨。

以及其他弱二线省会城市，包括石家庄、昆明、南宁、贵阳、南昌这些，只要政策不收紧，后面都会轮动到，有些没涨的强三线也会涨。

所以这些城市的购房者，可以出去看房买房了，别说我没提醒你哦。

弱三线和四五线城市，依旧不看好，即使会上涨，后面又要跌回去，可以等明年趁机出货。

上面给定心丸给的已经够多了，明年楼市企稳回升那是大概率的事情。

12 月 2 日，中指研究院发布《中国房地产市场 2021 总结 &2022 展望》报告。

该报告预测，"2022 年，中国商品房销售面积或出现下滑，但销售均价结构性小涨 2% 至 3.5%。"

「小涨 2% 至 3.5%」看起来不多，但是大家要注意，这个是全国平均下来的情况。

具体到各个城市肯定是不一样的，有的城市跌，有的城市涨，所以大家要把握自己所在城市的买房节奏。

现在大部分房企的危机都已经解除了，就连房企中最大的雷：恒大也有着落了！

暖风政策从上而下一级级传递，接下来我们看到的就是暖流注入寒冬，楼市逐渐复苏的过程。

现在国家就是在大力支持刚需买房，买房一定要顺着政策走，调控了大家就不要进场；放松了或放水，那就是告诉刚需，可以上车了！

就在刚刚中央政治局会议的消息出来了，有关于房地产的表述和过去几年发生了很大的变化。

‍ 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

大家发现没，" 坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位 "，这句话变成了支持购房者合理的住房需求。

当然没提房住不炒，不代表可以放松房住不炒，这个底线一定不会破，但是我们这次更侧重强调支持合理的购房需求，因为今年收紧房贷后，刚需和改善型需求都受到了影响，这确实不太好，毕竟现在还需要房地产来支撑经济转型。

如果你是刚需，你在合适的时间买房是对的。

而且现在买房的安全系数比今年上半年高多了，经过频繁的调控后，资金紧张的房企都出事了，现在剩下的头部房企都还可以。

所以整体的安全性高很多，一二线城市问题不大，只有三四线下跌风险大一些。