今天接连发了好几条重要的消息,逐一给大家说下我们的看法。
降息
今天MLF降息了十个基点,很明显超出了市场预期,大家都没想到。
早在12月降息的时候,我已经说过预计接下来还会继续降低,市场对降息已经有预期。
但当时我觉得要到1季度,没想到1月份就执行了,因为距离2021年12月的降准降息仅仅一个月。
所以这次的动作有几个超预期:
第一,MLF利率降速之快超预期。
第二,降息幅度也超出预期。市场估算,这次市场总共会释放2500亿的资金,是近期比较多的一次了。
为什么超预期,有两个解释:
1. 经济压力大,出于稳增长的需要,必须靠降低利率来拉动今年一季度增长,而且快要“开大会”了,在这之前,要冲经济。
2. 为了应对美联储的加息节奏。
因为今年美联储已经释放加息要求,一旦美国加息,你再降息,势必会驱使热钱外流,所以还不如赶在美联储加息之前,多降几次,以平滑届时的影响。
那么降息之后会对股市,楼市有啥影响呢?
必然都是利好。
股市今天已经飘红了,但是资本市场是虚拟经济。现在各行各业缺的不一定是钱,而是需要时间,现在要转型升级,靠硬核科技崛起,不是一年两年的事情,而是以十年为单位的一件事。
股市只能说长期趋势向好,短期在今年个人想通过炒股赚多少钱,多数人都很难,更何况大多数还是韭菜。
楼市得到的利好更大,最明显会让房贷利率下滑,持有成本降低,刺激住房消费。
当下,房贷利率跟LPR已经脱钩,银行降低利率可以降很快,根本不用等央妈降息,比如苏州,去年下半年还是6.1%,现在最低竟然可以到4.65%,最快2天放款,利率下降速度如此之快,出乎意料!!
像苏州这样,一下就是160个基点,确实很猛,谁还等央妈来降息。
除了苏州,好多城市利率都已经掉头下调了。
风向标深圳的首套利率如今也纷纷将至4字头了,银行系统的朋友告诉我,北京银行宁波银行都可以做到4.95%。
郑州的首套房贷利率去年长期保持6.37%以上,现在部分银行将至5.63%(还是太高)。
广州去年8月份后,首套利率一直维持在5.85%以上,这个月降至5.5%。
房贷利率下滑必然是大势所趋,银行也要开门做生意,货币适当向房地产宽松是今年的趋势。上周我已经提前发出信号了。
我认为,想要拉动住房消费,首套房贷利率就要下降到4字头才好。
今年先全面降到5字头,然后4字头,然后跟随LPR到3字头,而且LPR中长期也还是往下走的,因为经济增速在下降。
当下,降低房贷利率,让普通人买房能够降低点成本,也非常符合“刺激住房消费”的大方向。
更重要的是,房贷利率每降低1%,那么就可以降低居民的贷款支出3800亿,给购房者可以释放大量可支配收入,对消费的刺激作用是很可观的,消费去年下半年开始萎缩,又极其重要。可见,降低房贷利率显得很有必要。
总之,楼市2022年信贷环境将会极大的改善,这毫无疑问。
最近的周末,12月份70城数据出来了。
虽然整体还是以降为主,但也要看到积极的信号:
1、下跌的城市数量在逐渐减少,结束了自2021年5月以来新房价格下跌城市数量增长的态势。
2、一线二手房价格由负转正,二线城市新房二手房降幅收窄。
叠加今天的降息利好以及后续的降息预期,我认为2022年很多二线城市会迎来楼市小阳春。
GDP 110万亿 8.1%
2021年GDP110万亿,增速8.1%,但这主要是2020年疫情影响,基数太低,导致2021一季度大增,平均两年下来才5.1%,这才是真实水平。
分季度看,成绩是很糟糕的。一季度同比增长18.3%,二季度增长7.9%,三季度增长4.9%,四季度增长4.0%。
一个季度比一个季度下滑,所以央行着急了,选择在今天同时降息,否则GDP要进一步下降到3字头了。
如何看待这个成绩单。还是分三块来说。
出口:非常好,打90分。进出口总值达到了6万亿美元,这是因为疫情的不同步,我们疫情和产能恢复快,海外不行,产能弱,导致海外需求很强劲,我们的供给侧又最先恢复,打了一次漂亮的翻身仗。
投资:非常一般,打70分。
从数据看,固定资产投资才增长4.95%,房地产增长4.4%。
这跟2020年的表现就完全不同了,2020年我们能率先走出疫情,除了出口,还要归根于基建和房地产,而去年房地产在疯狂打压之下,已经完全拖累整体经济了。
整体看,投资贡献的增长率是拖累了GDP大盘。
消费:这个打80分。
主要是前高后低,上半年很牛掰,下半年一下就萎缩了。
上半年消费回暖很快,但是一到下半年,企业各种出问题,到处裁员降薪,大家对未来信心严重不足,有点钱也消费降级了。
再加上,今年大宗商品维持高位,原材料都涨了,导致大量消费品涨价,也消费不起了。
最近我看发改委发了一个文,希望促进消费。这是因为下半年【需求萎缩】所触发的。
我估计各地的消费券也已经在路上了,估计很多人又会收到城市内部鼓励消费,搞补贴,领消费券的新闻了。
对今年的消费,我也持保守态度,如果2022年消费拉动不了经济,那么只能回归到靠出口和投资,今年我预判仍然是投资和出口的大年,最终必然要靠房地产和基建。
大家应该看到了,2022年的基建项目已经陆续率先上马了,大家都可以查到各省的基建投资项目。
以前我还对新基建比较有信心,但是现在看,基础比较薄弱,老基建仍然占比不小。
基建先行,房地产也要看第一季度的政策和压力,但是毫无疑问,必然会比2021年下半年要好的。
但想要拉动基建和房地产,放水和降息就必不可少。
净出生人口 48w
先放数据。出生人口过去十年的数据如下:
净出生人口(出生人口-死亡人口)的数据如如下:
净出生人口创下了60年的新低,仅有48W。
很显然,这个下降幅度也超过预期了,说明人口增加的动力已经消失了。趋势形成,很难逆转。
就看后面有没有有效政策的刺激了,啧啧~
看下针对这个数据有一个说明:
宁吉喆说,2021年我国出生人口相比前一年减少, 一个主要原因是育龄妇女人数持续减少,2021年15-49岁育龄妇女比上年减少约500万,其中21-35岁生育旺盛期妇女人数减少约300万。 第二,生育观念有所变化,婚育年龄在推迟,年轻人生育意愿在降低。 第三,新冠疫情在一定程度上也推迟了年轻人的生育安排。
说的都很对。尤其是疫情的确让一部分人延缓了生育计划,如果疫情缓解,数据有些反弹也正常,只是这疫情不知道啥时候能结束呀?
很多人说出生率会影响现在的房价,这个我认为是一个长期因素,因为现在出生的要到30多年之后才会买房子,影响的是三十年之后的房价。
现在的购房主力都是8090这一代,这一代人的住房都并没有得到满足,当下的住房依然是结构性短缺的,需求还在。
这种短缺体现在四个维度:
1. 一二线城市的房子短缺,三四线过剩。 2. 一二线的好地段房子短缺,学区房短缺,郊区过剩。 3. 豪宅短缺,普宅过剩。 4. 新房次新房短缺,老破小过剩。
短缺经济下,买房回归核心,回归稀缺是大家选筹的一个重要标准。
如果说当前出生率下滑中期要对房价有啥影响?
有影响的可能是一部分中等学区房的价值,因为未来没有那么多中小学生了但至少也要到五年之后,短期内学区房还是政策和货币影响因素为主,好的学区房也没啥影响。另外,会减少一些改善需求,但我认为也很有限。
出生率下滑,更重要的是影响整个基本面。
因为年轻人口在成年之前都是以消费为主,会影响到国内的整体消费市场。
更重要的是,这是一个长期因素,未来20多年之后一旦劳动力断层,没有接档了,老龄化又越来越严重,老龄人口随着医疗水平改善,寿命越来越长,社会成本将会显著增加。
现在,我们要做的就是腾笼换鸟,在这之前要完成实体升级。