来源： 樱桃团队 樱桃大房子

今天先说一线城市，2021年我对一线城市做的预判是，上半年进入牛市尾声，下半年走向平稳，开启调整周期。

最后基本是按照这个节奏走，只是我没想到下半年急转弯的速度会这么快，特别是深圳、广州、上海，都出台了二手房指导价。

这个杀手锏一出，让市场真正感受到了，短期内没有调不下来的房价，只有手段够不够狠，也再次验证中国楼市是不折不扣的政策市。

这次的预判，每个城市我还是会简单回顾下2021年市场行情，包括新房、二手房、土地市场和库存，然后对2022年做个预判，仅供大家参考。

深圳

深圳作为全国楼市的风向标，2021率先创出二手房指导价，后面被很多城市效仿，成为抑制房价的大杀器。

当然深圳是所有小区都有指导价，而其他城市只是少部分小区，这也是深圳摔得最狠的原因。

一、市场行情

2021年的深圳楼市行情，明显分两个阶段：上半年不算热，但还是暖，下半年真的是史无前例的冷。

全年下来，新房成交54217套，同比上涨15.5%，最近15年里，仅次于09年和2015年的两个大牛市。

但事实并不是行情真的有多火爆。

二手房成交40699套，同比下降57.3%，是过去15年来跌得最狠的一次。

往年深圳的二手房成交量要占到总成交量的六到七成左右，但2021年，却只有四成多。

可以看出，二手房指导价的威力是多么大，市场直接冰冻。

1、二手房

2021年2月所有小区都出台指导价的时候，价格就正式见顶了，不过大家都觉得没多大影响，当时的言论都是，业主又不会傻到按照指导价卖，所以上半年也没几个业主愿意降价。

但房价涨那么快，主要就是靠加杠杆吹起来的，打蛇打七寸，这种去杠杆的手段，正是掐住了要害。

首付突然增加二到四成多，普通刚需和改善谁一下能赚这么多钱来啊，又不能去抢钱，更别说现在裁员降薪的风险随时可能落到自己身上，更不敢轻举妄动。

果然，业主们死扛了几个月后，深圳下半年市场迅速跌入谷底，二手房指导价的威力开始显露了。

不止是成交量跌到了地板上，一个月不足两千套，2020最高的时候有一万多套。

价格也跌的稀里哗啦，学区房首当其冲，涨幅第一的八卦岭宿舍从15万跌到8万，接近腰斩，学区房最好的百花片区也都跌了30%以上。

这些地方主要是之前涨太多了，像八卦岭就因为新开了一个名校分校，周边房价从四五万涨到十多万，泡沫炒作水分太夸张了。

其他龙岗、龙华，罗湖，因为本身涨幅就不多，所以跌幅也不算多，在十多二十个点左右。

南山很多普宅都跌到了指导价附近，前海也跌了两三成，宝中跌了20%左右，但宝中涨太多了，我觉得还没有跌到底。

跟你们说下我的心路历程，2020年7月限购政策升级的时候，我当时发文章预判市场需求被阻挡一半，房价肯定要跌10-15%，结果下半年因为经营贷没收紧，房价还是照涨不误。

当时市场真的很疯狂，没人相信房价会跌，让我都有点怀疑自己的判断了。

甚至是后来二手房指导价出来，市场都不相信会跌。真的再次验证了，市场疯狂的时候大部分人都是看不清的。

说实话后来我都没想到，能跌这么多，以为跌个一两成就差不多了，但每次市场涨跌往往超出预期。

当然好的豪宅价格还是比较坚挺，像深圳湾有笋盘也是89平4房这种，四千万以上的大户型是很少见到降价的。

因为有钱人不缺钱，买豪宅很多是全款，所以也不受二手房指导价的影响。

2、新房市场

二手房指导价政策出台后，二手市场的需求转移到了新房市场，才使得新房成交量上升。

但下半年二手房的冰冻，直接传导到了新房市场，开盘去化率都不高，能卖完的都是倒挂很多，地段也好的盘。

福田的富通上舍12月开盘65套，仅8个人认筹，最后6个被吓跑，只有2个买了，开发商真的慌了，最后只能降价，现在打8折。其他那些卖的差的打个9折算是很平常了。

连次次都是万人抢的网红盘华润城，五期开盘都没卖光，120平的三房到现在也没卖完，反倒是180和240平的抢光了。

最典型的就是光明，前两年，光明开盘必日光，如今大部分新盘都要启动转介才能卖掉。

前两天，2022年首个新盘光明安联尚璟府，353套房，又只有1人认购，太惨了。

新房转冷除了受二手房影响外，还有2个原因：

第一、新房库存增多，需求减少。

2021年深圳一共拍了三轮地，其中住宅用地40宗，比2020增加6宗。

大家都知道深圳土地资源稀缺，人多地少导致房价居高不下。

但是近两年来，深圳的住宅用地供应量大大增加，对比2018年、2019年，增加了3倍多。

2021年新房供应5.81万套。

一般来说，只要达到5万套，市场供需就能达到平衡，继续新增下去，市场则会供过于求，房价下跌的压力就比较大了。

从目前一些公开数据可知，2022年深圳新房供应将会继续增加，之前我们盘点过大概有160多个项目入市，比去年还多三四十个，其中130个在售的，再加三十多个全新上市的。去库存压力比2021年更大。

第二、新房土拍价格降了，市场预期看跌。

深圳三次集中拍地，后两轮新房都调低了限价，有的算下来和之前的新房备案价相比直接打了八九折。

比如前海限价9.2万，光明、沙井、松岗低于5万/平，龙岗低于4万，这价格等于又回到了2019年。

就说光明那个开盘只有一人认购的盘，定价5.2万/平，而他周边今年就有3个新盘要入市，限价4.53万/平，地段比他还好，价格便宜了好几千，有人买他的才怪，肯定会等着这3个盘出来啊。

二、市场预判

对2022年的深圳楼市，我有几点判断。

第一个，部分二手房价格会止跌，部分还会继续下跌，市场继续分化；

现在二手房能够成交的，都是市场价和指导价差不多，这样首付压力才不会多增。高出指导价多的房子，看都没人看。

有些已经跌到跟指导价差不多的房子，在2022利率下调，信贷放松后，价格会止跌，成交量也会反弹，所以我预判2022年深圳的成交量会比2021年好。

而有些片区市场价跟指导价还差的远，后面我觉得还是要业主妥协继续降价，因为新房价格摆在这了，比二手房便宜两三成都卖不完，傻子才会去买这些二手房。

比如宝中指导价10万左右，二手市场价已经跌了2成，但很多还要十四五万，现在买卖双方僵持不下，我觉得还没有跌到位，毕竟周边新房都只要9万10万左右。

类似宝中这种地方是刚需和改善为主，购买力受调控影响就会非常大，跟深圳湾这种富豪区完全不同。

所以华润城五期，为什么大户型卖完了，120平的反而没卖完，你就明白了。

第二个，新房依然不好卖，有的还会降价；

2022的新房市场压力还会很大，一是库存够多，竞争压力大；二是因为二手房大跌价后，新房就不具备优势了。

如果地段不好的新房，又不具备价格和学位优势，真的会不好卖，肯定只能降价。

上面说的那个福田富通上舍，现在已经降价打8折了。龙华有个中海的盘，也降了10%了。

还有光明开盘一人认购的那个，他后面不降价怎么可能卖的动呢？

第三个，二手房指导价可能会提高5-10%，其他政策不会放松。

想要彻底打破二手房的冷淡，需要放松二手房指导价才行，否则价格很难反弹，能止跌就不错了。

距离深圳二手房指导价出台马上就一年了，刚推出的时候提到过，每年会更新一次指导价。

按照目前这个行情，信心已经跌入谷底，后面二手房指导价再次调低是不可能的，否则市场真要崩溃了。

更多可能就是提高指导价了，但一次性也不会提高太多，毕竟新房价格都在下调了，二手房提多了就不合适。

如果指导价能提高5-10%，就会给市场传递一点信心，这是有助于成交量回升的，但还不足以让二手房重返生机。

要知道现在很多房子指导价比市场价还高了一大截，就算每年提10%，有的片区也得三四年才能跟市场价接轨。

如果提的少，那市场价和指导价差太多的房子就还得继续跌。

购房建议上，刚需上车好的新房没问题，二手房就要挑了，价格合适，跟指导价差不多的可以买，价格差距较大，跌的不到位的可以避开。

广州

一、市场行情

广州这一轮上涨始于2020年7月份，恰好我那时去广州做市场调研了，当晚回去就喊广州刚需赶紧上车。（广州调研：行情已经启动，赶快！）

热度持续了整整一年，一直到2021年中，在政策大锤启动后，市场才开始急转直下的。指导价出来后，我们随即预测广州将进入下跌期，可回看（广州二手房指导价直接腰斩！房价即将下跌！）

一直到现在，不管是新房还是二手房，依然处在深度调整中。

1、先看看二手房。

2021年，广州市二手市场成交宗数为117103套，同比去年的131009套，下降10.6%。

整年的行情受政策影响非常明显，可以分三个阶段：

第一阶段：1-4月，没有调控，市场还是热情高涨，月均成交1.5万套以上。

第二阶段：在4月“增值税2改5”后，市场迅速降温，5-8月，成交量降到八千套左右。

第三阶段：8月最后一天，二手房指导价出台，市场真正变冷，9-12月，成交量跌至五六千套水平。

没了成交量，价格也迅速下降。

广州不少热门区域，包括天河的珠江新城、金融城；黄埔科学城、南沙明珠湾等，之前都涨了50%以上，是这一轮上涨的最大赢家。

但是2021下半年又跌回去不少。

尤其是黄埔区，去年涨最多，今年回调也是最多的，萝岗、长岭居、老黄埔片区跌幅都靠前；

其次是天河区，热点小区直接打五折六折。

2021年8月底出台指导价时，中海花城湾的挂牌价已经高达18万/平，成交价也要17万，而指导价却只有9.2万，现在花城湾的成交价在十四五万左右，降了不到20%。

这两个区之所以跌的最多，一套千万的房子，动辄降价一百多万，就是受指导价的影响最大。

因为在首轮公布的96个指导价小区中，天河独占54个。其次就是黄埔，有23个。

其他区二手房有指导价的小区不多，所以影响小些。

像海珠和越秀，市场非常成熟，地段也好，之前涨的又不多，价格也便宜，海珠的网签价在4万出头一平，所以跌幅还不大，在5%左右。

越秀的学区房现在还在小幅上涨，不过我觉得不可持续，老破旧学区房很难独善其身。

2、再看新房市场

2021年广州新房成交10.9万套，同比上升8.9%，也算是创下5年新高了，而且2021年末新房还迎来了翘尾行情。

之所以2021成交同比还有上升，主要也是上半年行情比较好，占了成交量的6成，但下半年明显就变冷了。

12月市场回暖是有大环境的原因，比如利率下调，高层吹暖风，但更多是因为年末各大房企为了冲kpi，各种特价房一口价，以价换量换回来的。

特别是外围片区，因为供给量多，新房跌价是最快的，增城、白云、花都、从化房价比2020年同期有明显回落迹象。

连网红片区黄埔科学城都降价了，时代天境2021年初最贵卖到4.2-4.5万/平，现在大概3.5万/平，降幅超过20%了。

但现在谈广州市场反攻还为时尚早。

原因也不难理解，这两年广州的新房供应是越来越多。

2018-2021年广州新房供求结构趋势

根据广州中地行数据统计，2020年广州约有35个全新盘入市，2021年广州约有78个新盘入市，而2022年预计上升至118个！

除了天河越秀，哪怕海珠荔湾2022年都是不缺货的。

一边是成交量减少，一边是供给量暴增，肯定容易供过于求，目前广州的库存去化周期达到了14个月，相比2020年底的8个月，去化周期明显变长了。

3、土地

广州新房供给量变多，肯定是土地卖的多。

最近几年来，广州的土地真是一年比一年拍的多。

2021年别看二三轮土拍遇冷，总体的成交宗数和面积却是刷新了近6年的最高纪录。

根据政府公开的数据，后面2022到2023年，广州土地供应还会保持跟2021年差不多的量级，年平均计划供应住宅用地637公顷，其中普通商品住宅占比达到8成左右。

所以广州在接下来的两三年的新盘供应量都是保持充足且稳定的，这意味着广州今后两年的新房去化压力还是挺大的。

二、市场预判

对广州2022年市场，我想做4点判断：

1、政策可能变相放松；

广州去年出台二手房限价时，还是相对保守的，只限了96个小区，跟深圳3595个小区全部被限，量级完全不同。

广州有些热点小区并没有指导价，当时说是先出首批，看看市场反应，如果还控制不住房价上涨，后面再追加限制其他小区。

但结果这个政策效果非常好，市场马上就凉了，所以2022年不可能再出第二批了，但首批的指导价可能不会调整，毕竟数量不多。

另外，外围区域调控可能变相放松，南沙去年因为太火爆，后面购房名额被限死了。

但南沙发展的压力还比较大，土拍还要靠城投支撑，广州又很想把南沙发展起来，所以我估计会对南沙的购房资格重返松动。

毕竟现在黄埔的有些盘，开发商都可以接受你延迟5年网签了，就是只要你现在买了，后面再慢慢交5年社保都可以。

2、高价二手普宅继续跌；

二手房还没跌到底。

珠江新城那些高价普宅，之前涨太多，被限的厉害，小户型肯定还是会下调，现在还在博弈期，后面业主还会继续降价。

虽然有些小区没有被限价，但是成交也会被连累，会被那些限价的小区带动下跌。

唯独豪宅受影响小，还是那句话，有钱人不差钱，好的豪宅是稀缺的。

其他泡沫小的主城区，像越秀，海珠，荔湾，跌幅会较小，但房子肯定还是不好卖，不让利就难成交。

3、新房继续以价换量；

远郊区就不说了，以价换量是必须的，否则根本卖不动，连黄埔、南沙的房子也需要降价才行。

4、下半年比上半年好。

2022年信贷放松，利率下调后，对市场肯定会有拉动作用，但广州市场历来反应比较迟钝，所以下半年应该会比上半年行情要好些。

购房建议上，广州新盘多的是，完全不用着急，慢慢挑吧，价格合适的就买。