又一家“千亿房企”票据违约，其原因是一笔金额为1257.4万美元的票据到期未偿。

7月29日，中梁控股（2772.HK）发布内幕消息称，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据将构成违约事件。

根据2022年7月票据的条款，该票据涉及的所有未偿还本金及其应计及未付利息应于7月29日到期并须予支付。

截至目前，中梁控股尚未支付余下未偿还本金1257.4万美元及其利息，因此构成2022年7月票据的违约事件。

中梁控股表示，将继续与发行在外2022年7月票据的持有人沟通，鼓励相关持有人于切实可行情况下尽快与中梁控股联络，务求达成双方同意的安排。

据企业预警通显示，目前中梁控股存续美元债3只，存续规模8.29亿美元，其中将有2只美元债券于一年内到期。

中梁控股进一步表示，上述情况不会导致以下各项出现违约，包括未偿还的于2023年4月到期的12.0%优先票据，未偿还的于2023年4月到期的8.75%优先票据，以及未偿还的于2023年12月到期的9.75%优先票据。

中梁控股董事会认为，上述情况不会对集团业务营运构成任何潜在重大影响。

另外，由于2022年7月票据将于2022年7月29日到期，2022年7月票据将于2022年7月29日从联交所退市。

曾对多笔债券曾寻求展期

面对即将到期的债务，中梁控股曾试图对多只美元债券寻求展期。

4月28日，中梁控股公告，拟对三笔美元债进行展期，本金总额为9亿美元。

具体来看，中梁控股对5月19日到期的票息8.5%、本金总额3亿美元、未偿还金额为2.89亿美元的债券，以及7月29日到期的票息9.5%、本金总额4.5亿美元、未偿还金额为4.39亿美元的债券提出交换要约。

新债券的票息分别提升0.25个百分点，到期日分别为2023年4月15日和2023年12月31日。

上述两笔美元债的交换要约方案，于4月28日至5月10日期间征求投资人的同意，如果获得占未偿还本金额90%的投资人的支持，则达成交换邀约。

20天后，5月18日，中梁控股公告表示，已完成对2022年5月到期的2.62亿美元和2022年7月到期的3.68亿美元票据的交换要约，将其置换为2023年4月到期的2.01亿美元和2023年12月到期的4.29亿美元新票据。

由此来看，上述两笔美元债券的部分持有人并不同意该交换要约。而在完成交换要约后，中梁控股的2022年5月和2022年7月的票据尚存2700万美元和7100万美元的未偿本金。

为了避免违约，6月1日，中梁控股再次宣布，拟对其2022年5月和2022年7月票据的剩余未偿余额进行交换要约。

但这次交换要约并不顺利。截至6月10日交换要约截止日，只有32.49%的2022年5月剩余票据选择交换要约展期，82.33%的2022年7月剩余票据选择交换要约展期。

在此之后，国际评级机构惠誉给予中梁控股“RD”(限制性违约)长期外币发行人违约评级，“C”高级无抵押评级和“RR4”回收率评级。

惠誉认为，中梁控股未偿付其于2022年5月19日到期、息票率8.5%、2700万美元高级票据，根据其2022年5月的债券条款，未支付本金将构成违约事件。

不过，由于中梁控股选择停止参与评级，6月15日，惠誉撤销中梁控股的上述评级。

“小碧桂园”的模式之困

中梁控股起家于温州，2015年中梁控股开始向三四线城市布局，并开启高速扩张模式，累计3年共拿下403宗土地。

在此期间，由于中梁控股采用了与碧桂园相近的高周转模式，因此也被称业内人士称为“小碧桂园”。

得益于此，2016年-2018年，中梁控股分别实现销售额337亿元、758亿元和1288亿元，成功跃入千亿房企。

2019年7月16日，中梁控股在香港证券交易所敲锣上市。之后，随着规模扩张，其负债情况也是一路高升。

财报显示，2018年-2020年，中梁控股的资产负债率分别为95.98%、90.7%和88.86%。

之后，房地产行业进入下行期，三四线楼市率先遇冷，中梁控股的困境开始显现。

2021年，中梁控股营收761亿元，同比增长15.4%，归母核心净利润27.02亿元，同比下降27.81%。

对此，中梁控股称，主要由于受压于平均售价，年内交付的项目土地收购成本相对有关平均售价较高，影响利润水平。

从债务情况来看，截至2021年，中梁控股未偿还债务总额约401.81亿元，其中包括银行及其他借款约316.81亿元，优先票据约81.81亿元、及资产担保证券约3.19亿元。

截至2021年末，其剔除预收账款后，中梁控股的资产负债率约为75.8%，净负债比率约为35.4%，非受限现金短债比约1.04，即期债务总额约为195.39亿元。

不过，现金流压力仍然很大。截至2021年末，中梁控股现金及银行结余276.1亿元，同比减少约19%。

在这种情况下，中梁控股流动性压力凸显，公开市场无新增融资，低能级城市的项目多次传出大力度打折销售，并伴随人员流失。

截至2021年上半年，中梁控股共有全职雇员13277名，而到了年末，全职雇员数为10317。

今年1月，中梁控股再次传出裁员传闻。据《21世纪经济报道》报道，中梁控股此次裁员人数在200人以上，此外，“财务共享” “信息化” “审计”三大业务板块有超过100人转岗地产集团。

中梁控股回应表示，具体裁员人数是动态的，目前还没有到200人规模，且控股组织不是上市公司体系，仅是（老板）研究新业务的平台，目前上市公司体系相对稳健。

面对这样的困境，中梁控股曾表示，2021年下半年以来，集团已经多次采取措施应对行业困境，包括加快销售与回款、节省开支、减少买地并保有现金等。且自2021年7月至2022年1月4日，集团累计已支付了超过8 亿美元（约50.82亿元）的境外债券或贷款。

鉴于房地产行业面临的持续不确定性，中梁控股表示，将尽力保留现金，维持流动性，以应对当前市场的不明朗局面。

卖掉“未来”偿债？

为了缓解资金压力，中梁控股向碧桂园服务出售了中梁物业的全部股权。

2月14日晚间，碧桂园服务正式官宣将收购中梁控股的物业公司中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）, 合共约93.76%股权。

此前碧桂园服务已持有中梁百悦智佳6.24%的股权。在此次收购事项完成后，中梁百悦智佳将成为碧桂园服务的全资附属公司，其业绩、资产及负债都将合并进碧桂园服务的财务报表。

对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，中梁控股此时出售物业公司可能是在自身流动性压力下的被迫之举。对于中梁控股这种高速发展的高周转房企来说，一般其财务杠杆和负债率都运用的相当之高。

实际上，2020年以来，在房地产行业政策调控影响下，房企主营业务受到影响，因此如物管行业在内的第二曲线曾被很多房企视为转型突破。

受地产行业大环境影响，物业板块的估值已经明显回落。Wind数据显示，2019年-2022年2月14日，物业板块PE回落，从高峰期的36.5倍下降至如今的约17倍。

据中指研究院数据统计，截至2021年12月10日，物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。

知名财经分析师严跃进提出，从目前来看，其实物业板块还是有一定泡沫的。而对于中梁控股来说，物业板块可以抛售转让，帮助企业回笼资金，这对企业来说正是当前首要考虑的目标。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾表示，如今对于物企和物企的老板，卖掉物企不是卖掉了未来，而是卖掉了对市场的恐惧。选择当下变现，是多数物企最行之有效的方法。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉却认为，当前房地产行业已结束快速建设时代结束，进入存量管理时代。而能否把存量物业管好，将是实现资产保值增值的关键。未来，能够把物业管好的企业，就能获得最广大业主的现金投票，尽管现在物业盈利能力不高，但未来的盈利能力将会爆发式增长。

接下来，中梁控股是否能够度过危机？欢迎留言评论。