来源：财通社

作者：王鑫

金科服务的一则公告，让物业股的价值经受市场考验。

向控股股东借款15亿引发大跌

8月1日，港股物业股金科服务开盘后持续跳水，尾盘跌幅扩大到37%，截至发稿，金科服务跌破10港元，创历史新低。

与此同时，港股整个物业板块低迷，旭辉永升服务一度跌超17%，融创服务等跌超7%。消息面上，小摩下调金科服务目标价至10港元 ，评级降至“减持”，发生了什么？

7月31日，金科服务披露一则关联交易，公司与金科股份签订借款合同，将向后者提供借款本金不超过15亿元用于补充流动资金，借款期限自借款之日起算，至2024年12月20日止，借款年化利率8.6%。同时，金科地产提供下属子公司资产作为抵押担保，且抵押资产价值总额不得低于未归还借款本金60%。

对此，小摩发布研究报告称，将金科服务(09666)评级由“中性”下调至“减持”，目标价由19.5港元下调至10港元。公司公布向控股股东提供15亿元人民币借款，该行认为市场会对此作出负面反应。

该行表示，即使有博裕资本作为金科服务战略投资者，似乎也无法阻止这类或被质疑的交易，担心是否未来会出现更多类似的交易，而且借贷并不是第一笔与控股股东的关联交易。

财通社注意到，金科股份为金科服务的控股股东，金科服务2021年年报显示金科股份直接持有公司52.33%股份，另据天眼查显示，金科股份的最终持股比例为75%。金科股份为A股上市公司，主要以房地产开发为主，金科股份的控股股东为金科控股，最终实控人为黄红云，现任金科控股执行董事兼总经理。

地产向下 物业向上

金科股份短短数年之间从排名50以外的区域型房企，一举跃升为行业TOP 20的房企，但从2021年开始却感受到前所未有的压力。

深受地产下行周期影响，作为“三道红线”全部达标的房企，2021年金科股份进入了增收不增利的处境，当年营收1123.1亿元，同比增长28.05%，但是净利润仅有36.01亿元，同比下滑48.78%，为近5年首次下降。与此同时，金科股份发布的2022年半年度业绩预告显示，上半年将亏损13亿-18亿元。

对此，公司称，受疫情和行业政策持续调控及现金流安排等因素影响，公司竣工交付项目规模减少，导致整体结转规模下降。同时，中国房地产市场需求持续低迷，行业销售整体大幅下挫，公司为刺激销售回款，采取降价促销及专项去库存等措施，导致毛利率降低，销售费用增加。

反观聚焦物业的金科服务，2021年该公司业绩保持增长态势，其营收同比增长77.01%至59.68亿元，净利润同比增长71.45%至10.57亿元。不少研报认为物业板有别于地产板块，成长性充足，甚至有报告认为中国物业管理行业步入黄金发展阶段。

地产缺钱 回购爽约 股东减持

值得注意的是，2021年7月，金科股份抛出了一份回购计划，将在12个月内回购公司股份不低于5亿元不超过10亿元。但是7月初，金科股份披露的回购进展显示回购金额仅为1.9亿元，远远低于最低回购金额5亿元。对此，深交所向公司下发监管函。深交所此前曾发函询问公司，是否利用股份回购计划以配合相关股东减持。

金科股份在回购期间，确实有重要股东在减持。根据金科股份公告，截至2022年7月18日，持股5%以上的股东陶虹遐根据减持计划，以集中竞价交易方式减持股份数量已达5339.7万股，占公司总股本的0.9999%，且该减持计划时间已过半，陶虹遐剩余可减持数量为1543万股。

陶虹遐的另一个身份为金科股份实控人黄红云前妻，据悉，两人早在2017年便离婚，但是财产分割纠纷直到2021年才完全解决。

根据金科股份此前公告，2021年6月，公司实控人黄红云与陶虹遐因离婚后财产分割导致股东权益发生变动，黄红云与陶虹遐经法院调解达成一致，双方同意将金科控股持有的6.96%的金科股份（对应3.72亿股）转让给金科控股以存续分立方式设立的虹淘公司。过户日该笔股权价值约20亿元，虹淘公司自此持有公司的股份变更为6.96%，此外陶虹遐本人还直接持有公司2.23%股份。

今年以来，手握大笔股权的陶虹遐因自身资金需要开始了减持计划。

地产向物业伸手成趋势？

一边是股东减持，而另一边，缺钱的金科股份不仅拿不出钱来完成回购计划，甚至还伸手向子公司借款。

对于不能完成回购，金科股份解释，虽然公司经营活动产生的现金流量净额持续为正，但受归还到期有息负债金额增加、新增融资上账金额减少等影响，公司2022年一季度末货币资金余额较年初减少约70亿元。

公司还称，虽近期房地产行业政策有所放松，各地房地产调控政策已出现边际改善趋势，受疫情和政策传递时效性的影响，行业销售回款企稳回升尚需时日，公司现金流可能阶段性承压。

值得注意的是，看似旱涝保收的物业公司，近期却接连发生“怪事”。

根据中国恒大、恒大物业近日公告，备受关注的恒大物业134亿元存款被划扣初步调查结果显示，该质押相关的贷款透过第三方（扣除费用后）划转回流至本集团，用作集团的一般营运。中国恒大目前什么状况大家都清楚，但是因为股票停牌，对恒大物业的冲击力并未显现出来。

金科服务虽然2021年业绩高歌猛进，却也暗藏玄机。根据财报，2021年该公司应收账款从年初10.58亿元飙升到年末的20.13亿元。公司称，其中3.69亿元为关联方贸易应收款及应收票据，余下16.44亿元系第三方的应收款及应收票据。

不难发现，民企的物业股和地产股实际上是一条绳上的蚂蚱，地产股资金链断裂，物业股也难以独善其身。不少券商认为，这也是压制物业股估值的一个主要原因。