知名地产大亨出事了。

曾经的“华南虎”富力地产，好不容易从债务危机中得以喘息，却又突然传来老板张力国外被捕的消息。据媒体报道，张老板还面临被引渡至美国受审的风险。

酷爱足球的张力曾说“用咸菜的价格做出烧鹅的味道”，如今烧鹅味似乎变成烧糊味了，如履薄冰的富力地产将何去何从？

1、张力伦敦被捕引发“股债双杀”，此前还有这些房企涉嫌海外行贿

12月12日深夜，富力集团发声明证实，富力地产联席董事长张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，公司正针对此错误指控采取法律行动。

此前有消息称，张力被伦敦警方逮捕，正面临引渡程序；而被捕原因是被美国指控通过回扣拿下在美国加州的商务合同。张力在周一以1500万英镑保释，并向美方就引渡提出异议。

今日早间，富力地产（02777,HK）进一步发布澄清公告指出，公司并无就张力保释提供任何保证金，该案件将不会对本公司业务及营运有任何重大不利影响。 

富力地产的公告意思是说，公司层面没有为张力提交天价保证金，看来这笔高达近1.2亿元的资金大概率是张力自己出了。

一石激起千层浪，今日开盘，富力地产低开低走，一度跌超14%，最新市值80.68亿港元。而其他内房股则大幅飙涨。

同时，富力美元债走低，2028年到期、票息7.5%美元债每一美元买价跌1.43美分，为11月以来最大跌幅。

据此前香港经济日报援引彭博报道， 张力早在11月30日被伦敦警方逮捕，逮捕原因是美国有关部门指控张力通过送回扣行为，拿下了几份在加州的商务合同。目前，张力正面临被英国引渡到美国的程序，张力就美方的引渡行为正式提出了异议。

报道指，法官John Zani于12月12日批准张力以1500万英镑保释，这也是英国法院有史以来最高的联合保释金。

据悉，张力被监视居住于伦敦塔桥公寓，43层公寓内部有5张床，由前军事人员每12小时轮班站岗，并布置了监控摄像头。 

美国司法部官网的起诉书显示，此案中间牵线搭桥的是一个名为黄永乐的华裔商人，他介绍富力与时任美国加州公共事业部主管穆罕默德-努鲁（Mohammed Nuru）相互认识。

2018年穆罕默德-努鲁到中国旅行，全程住的是五星级酒店，费用由富力全包。这位美国公务员还受邀参观这家房企开发商创办人的私人宅邸，在这里，他接受了对方赠送的一瓶价值2070美元的葡萄酒以及一些石头（疑似未切割的钻石），但并未依法上报。而张力被指控，通过这些行为“拿下了几份在加州的商务合同”。

也许这是中美文化的巨大差异，我们的观念里请客吃饭，但在美国却触及法律了。

有律师直言，张力此番是否会被定罪，最终要看宴请是否存在“被美国指控通过回扣拿下在加州的商务合同”。“不同国内某知名地产公司实控人此前被留置，从公司公告来看，张力确实有宴请的行为”，恐怕很难避免引渡。

地产分析师严跃进表示，此次富力事件，使得行业关注点从传统的债务问题开始转向高管涉案的问题。尤其是会引起在腐败和企业经营操作方面的各类新思考。

值得注意的是，富力张力不是唯一一位在海外涉嫌行贿的房企老板。仅仅在2020年一起洛杉矶行贿案中，中国就有4家房企被曝卷入，它们分别是深圳新世界、深圳合正、绿地和泛海。

2、公司债务危机刚缓解，仍是“红档”房企

张力被捕对富力地产来说绝对不是好事。

张力目前在富力地产的职位是联席董事长兼行政总裁，李思廉为董事长。截至今年上半年底，李思廉和张力分别持有富力地产28.97%及27.77%的股份，拥有富力地产的绝对控股权。

深蓝财经注意到，富力地产的资金危机早在2019年便已显露。从那一年开始，富力地产就启动了出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地等举措来缓解现金流压力。

按照富力地产在2021年年报中披露的数据，截至2021年底，这家房企已有共计298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

2022年上半年，富力地产实现营收177.8亿元，实现归母净利润-69.2亿元，而2021年公司亏损164.7亿元。

截至2022年中，富力地产总资产3826亿元，总负债3065亿元，净资产761亿元，资产负债率80%。

从“三道红线”看，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9%，净负债率130%，现金短债比0.1，三条红线均超阈值，归为“红档”。

整体来看，富力地产刚性债务有1262.4亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为41%。

据统计，2021年富力地产通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，回笼了超过218亿元的资金。

通过种种努力，富力截至目前竭力避免了公开债的违约。截至2022年11月份，其共完成境内外展期债务合计约人民币466亿元，富力也成为国内首家将境内外债券全部展期的房企。

债务展期虽然为富力地产大幅降低了中短期的债务压力，但这并不代表其完全走出了危机。

为回笼资金，富力在2022年10月份还以亏损6884万英镑的代价出售了其在英国的开发项目，回笼资金1.08亿英镑。

张力此次身往伦敦，不知是否与处置此处项目有关。显而易见的是，该事件可能会大大拖累公司海外资产处置速度。

3、昔日“华南虎”正剥离酒店资产回血

公开资料显示，时年69岁的张力在1994年和香港商人李思廉共同创办了富力集团，总部位于广州，经过多年发展，旗下业务除了房地产开发外，还横跨酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医疗康养及设计建造等领域。

2005年，富力登陆港交所，名称即富力地产。2020年，富力地产销售金额超过1300亿，跻身千亿房企阵营。2022年，张力、张量父子以190亿财富位列《2022胡润百富榜》第296位。

富力早期的崛起是因为抓住了广州国企旧城改造外迁的历史机遇。1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，从较早的富力广场、富力半岛，到富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”，原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。

多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。

2007年，富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”，然而由于大手笔投资文旅和酒店项目，富力逐渐从中掉队。

酒店投资中，富力最广受关注的事件是在2017年夏天以约190亿元人民币收购了王健林麾下万达的73家酒店，当时这场“世纪交易”，市场普遍认为富力是“捡漏”。很快，富力拥有在运营及规划中的酒店数超过了百家，也因此被冠以“全球最大豪华酒店业主”称号。

由于众所周知的原因，随着房地产行业增速显著放缓，富力地产遭遇“滑铁卢”，除了销售不及预期外，其资金压力也进一步凸显，庞大的酒店资产是直接导致其债务高筑的“罪魁祸首”。

目前，富力通过各种方式回笼资金，但最大的“包袱”还是酒店，李思廉曾透露已在积极出售酒店资产。

9月5日，富力地产披露，拟出售广州富京酒店管理有限公司100%股权，代价为5.50亿元，而这家公司是五星级酒店——北京富力万达嘉华酒店的持有和经营方，于2017年从万达手中收购而来。而此次出售，预计将录得亏损约653.7万元。

4、结语

有意思的，跟恒大许老板一样，搞地产出身的张力也曾涉足足球圈。

2011年6月富力地产从美国MAZAMBA公司手上接手深圳凤凰足球队，更名为广州富力。将地产界的经营手段运用于足坛，只用了不到4个月的时间，便把广州富力从一支濒临解散的球队，一跃进入中超。在冲超成功后的庆功宴上，张力说出了那句名言——“用咸菜的价格做出烧鹅的味道”。

到了2022年，广州富力开始推进股改，被三家国企接管，并更名为广州城足球队，与更名为广州队的广州恒大成为中超的难兄难弟，目前正在保级线上苦苦挣扎。

有业内人士透露，近11年时间里，富力在足球上的总投入已超过30亿元人民币，如今，“金元足球”已成追忆。

跟地产一样，肥美的烧鹅味没有，只有烧糊味……