近两年地产掀起了一股“优化“风。

“今天你被优化了吗？”成了地产人之间的问候语。

最近，“优化”风又刮得特别猛烈。

一份典型房企裁员名单在网上大肆流传。

看着这截图，十分惊悚，吃瓜群众估计看的很爽。

绿地裁员40%，金科裁员20%并暂停拿地，花样年裁员30%，阳光城部分区域裁员40%，合景裁员比列暂时不知，海伦堡、中南、禹州纷纷裁员......

我看了一下，目前截图内容还没完全得到证实，但部分房企给出的答复并不乐观。

万亿房企绿地被曝出裁员40%，据报道有知情人士否认了这个数据，但为了减小人力成本，绿地确实有裁员的动作；

一向被称为“宇宙房企”的碧桂园，海外项目传出裁员。

截至今年6月，碧桂园大马分公司在过去18个月历三轮裁员，只剩下500名员工。而2019年员工人数还有1700人。

据了解，这家“大马最大的外国房地产发展商”在近一年半的时间里，只卖出了森林城市不到10间的住宅和分层房产，业绩十分惨淡；

最倒霉的还是风波不断的苏宁置业，21届管培生才入职一个月，职场生涯还没开始，就收到了解约协议书，还说如果不签就不让过试用期，但协议书里有很多霸王条款。

据内部人士透露，应届生基本全部裁掉，老员工裁了1/4，总共裁了一半。

合景泰富的裁员情况不清楚，倒是企业内卷文化搞得轰轰烈烈，每天晚上不到9点不能下班，还要拍照为证。

这画风，真够奇葩的。

我以前有个同事，据说只要晚上加班，就拍一杯办公桌上的茶杯，然后配个文艺风的文字“岁月静好“，“深夜，更容易让我思考工作“之类的，发个朋友圈，主要是给领导看的。

一边是大房企裁员风声鹤唳，另一边，很多房企已经悄无声息地倒下了。

今天，我打开人民法院公告网，截至今天9月7日，今年递交破产文书的房地产企业已经有278家。

这啥概念？ 算下来平均每个月有30家房企破产，每天约有1家房企倒闭！

其中虽然主要是一些地方小微企业为主，但仍然不乏知名的房企，给大家举两个例子。

佛山颐盛，是上海三盛宏业旗下的公司， 三盛宏业连续十年获得“中国房地产百强企业”，多次被评为“中国最具影响力地产企业”，在3月申请破产；

安徽元一，在合肥很有名气，却倒在了7月。

前两天跟一个房企员工吃饭，也跟我反馈，现在地产行业内，悲观的消息很多，地产行业要大洗牌。

为啥会这样呢？

归根结底还是这行业被压制。

今年以来，楼市调控的次数已经达到了400多次，这365天还没过完呢，调控次数都超过一年的天数了。

调控的重点也从过往的简单压制消费端，收紧限售、限购等，延伸到金融端、土地供给、二手房指导价等等，可以说大杀器通通都祭上了。

1. 先从金融端说起。

2020年“三条红线”出台，对房企划分为“红-橙-黄-绿“四档进行管理，直指房企融资命门。

这样做之后，开发商融资就越来越难了呀，你们应该知道，房地产是一个强金融行业，需要大量资金，没有钱会出大问题。

房企不仅不能借钱来拿地扩张，而且部分债务的偿还也需要依靠销售回款。

这样资金压力大，资金链很容易断裂。

到2021年8月，已经有超38只涉房债券违约，相比2020年多了20只，规模达到了587.2亿元，比2020年多出265.2亿元。

咋办？为了活下去，房企只能压缩成本。

2. 再看土地端。

借钱难，不像以往能够阔绰地拿地，加上有些不好的地也没必要拿，拿地数量减少，自然就不需要那么多员工。

据说有房企成立了新的区域公司，但是一年都拿不到地，整个投资部被撤销了。

民企挑战更大。

很多项目对资金成本、政企关系、产业资源的要求很高，很多地方政府把城市规划和土地开发深度捆绑，在卖地时就对买家设置了很多的门槛，一些民营房企根本玩不转。

同时，今年推出了土地供应“两集中”。大家应该还记得我之前分析过，集中土拍的问题了吧。

22城集中供地，影响有多大？| 深度分析

当时我就说了，集中供地只会让小房企越来越惨，大房企利润也会摊薄，但是无益于降房价。很多人出了政策一顿乱解读，就是这次事件的解读，让我知道市场上很多所谓砖家根本不懂房地产。

果然，在第一次土拍时，房企们恐慌性抢地，导致利润空间压缩。

杭州龙头房企滨江说出“拿到的土地努力做到1-2%的净利润率”的言论，让业内为之一颤。

现在集中供地的政策也修改了。

你想想，拿地建房的利润都是负的，只能节流。除了压缩工程投入，让房子的质量更差，再一个就是裁员了。

说真的，我真的很担心这两年建的房子的品质，大家这两年买到的房子估计质量堪忧了。

3. 看需求端。

今年楼市调控频发，很多城市的楼市都蔫蔫的。

就拿深圳这个领头羊来说，二手房参考价把二手市场吓尿了，新房市场也受影响，除非是性价比高的优质盘，不然很难卖得动。日光盘数量对比去年少得不是一丁半点。

再一个因为新房限价，开发商的利润很低。今年A股近50家已披露半年业绩预告上市房企中，近一半中小型房企预告亏损。

销售业绩不理想，哪里有钱养得起那么多人呢？只能断臂求生。

总的来说，一是借不了钱，二是卖房回笼资金困难，导致开源很难；另一边拿地数量减少，或者拿地后算不过账来，裁员节流是自然的。

种种情况都表明房企生存质量并不乐观。覆巢之下，安有完卵？

哎！地产行业从业人员如履薄冰。

看到这种形式，能说明啥趋势呢？

归根到底，是脱虚向实，是国家对共同富裕的追求。

从教培到娱乐圈到房地产行业的整顿，并不是孤立的事件。

一是因为过去资本横行，资源分配不均，竞争越来越不公平，已经影响了民生；

二是对有资产泡沫的产业要整顿，把资本驱赶进实体制造业，特别是高科技行业，如新能源，碳中和，卡脖子（如半导体，医药等）

最终打破竞争中存在的不公平，抑制资本，脱虚向实，实现共同富裕。

那么普通人应该怎么做呢？我其实反复说过两个思维。

第一个就是顶层思维。

时代的一粒灰，是落在每个人头上的山。这句话绝对是真理。任何人，任何事都是这个时代的产物，逃不脱，离不开。

择学，择业，要读懂高层意识，了解政策走向。

第二个就是底线思维。

所谓底线思维，就是“从最坏处着眼，做最充分的准备，朝好的方向努力，争取最好的结果“，这样，才能有备无患、遇事不慌，牢牢掌握主动权。

任何人生的决策，这两个思维是基础。

具体到买房，给几个小建议。

第一，优选一二线核心城市，三四线城市最好只留一套就够了，未来一二线城市的房子还会更值钱，因为一二线城市人口还在导入。

上次那个【住有所居】的会，很多人根本不仔细看，有个细节，说的是一二线仍然是住房供给短缺的，三四线是剩余的。这个基本判断，我相信背后有数据支撑。

第二，在小城市买房，不要选择一些小开发商，一定要选，新房优先选现房。

第三，选对房企，不要碰小房企，还有那些踩中了三道红线，陷入债务泥淖的房企。

比如蓝光，华夏幸福等等，大家自己买房前也搜一下。

另外，时刻保持学习的姿态，买房真的越来越是一门技术活了，如果你只是临买房才来学习关注，注定会被市场收割。

买房对人生如此重要，千万不要战略性懒惰。