每次没有新闻的时候，我就不知道写啥。

做自媒体也不容易啊，隔一天不发文，就会特别焦虑，怕你们批评我偷懒，弃我而去。

我老公每天说我工作不饱满，弄的我更焦虑了。

有时候人的状态不好时，脑子确实会比较空白，原谅我。

今天吹吹刚需第一次买房实操吧，不然要给你们挂空挡了。

比如有一个问题就很普遍，有很多人经常问到我。

第一次买房，资金有限，同样的首付款，到底是买市中心的老破小，还是郊区的新房？哪个升值会快一点。

1、买郊区新房，勉强可以买个小三房，结婚，生小孩，孩子上学，可以一次性到位，但距离上班地点，辗转公交地铁，至少要一两个小时。

2、买市区老破小，2房可能都买不到，但距离上班近，每天不用浪费时间在路上。

这个问题让很多人非常非常纠结。

其实首先要看你是婚前还是婚后，是单身还是有男女朋友。

这个差别还是蛮大的。

如果是单身，你的置业就是投资，才需要去对比到底买哪个升值快。

如果是婚后，市内的老破小恐怕也满足不了你们的需求，就只能退而求其次选择远郊大一点的房子了。

因为你到市内买个一房一厅，生了孩子，家里有父母来帮忙带，怎么也住不下吧。

所以对刚需第一次买房来说，首先就是需要解决你的自住需求，而不是考虑升值的问题。

除非你说无所谓啦，我就是更在意房子升值多，自己买了房不去住也可以，另外再租个大的住，等房子升值了换个大的再住自己的。

嗯，这么想的人我不知道多不多，因为很多人还是喜欢住到自己买的房子里，好好装扮，温馨，有家的感觉。

我身边有几个朋友，2013年之前那几年买房的时候，大家手里钱不多，第一次置业，选择范围也比较窄。

A是单身男，2013年初买了远郊龙岗次新二手房，74平米，105万，现在报价是310万；

B是一对小夫妻，2013年初，借钱买了近郊坂田普通的楼梯二手房，63平米，97万，现在报价是349万；

C是一对小夫妻，2012年，父母帮忙出首付，买了市区福田梅林一个次新盘，87平米，220万，现在报价750-770万。

D是一对未婚男女朋友，家里条件算好的，2012年买了市区南山湾厦一个新盘，83平米的三房，当时是280万，现在报价是1200万左右。

E是单身女，2012年，妈妈帮忙出首付，在市区福田景田南买了个一房一厅的楼梯房，36平米，90万，现在300万左右。

现在来看这些房子，仅从升值速度看，市区南山区买新房的D，升值幅度明显排第一，涨了5倍左右。

这个盘也没有什么好学位，最大的优势就是，地铁口，新房。而且南山区是深圳有钱人最多的一个区了。

龙岗近郊B和市区福田C，这两个片区临近，都差不多能排第二，升值了3.5倍左右。

我仔细看了一下B的小区，小两房比三房单价多了5000一平，这是一个典型的刚需上车盘，就是大家第一次买房实在是买不起市中心，退而求其次想先安个家，买个小两房的那种产品。

B他们第一次买房也是非常困难，首付款有一半都是借来的。当时有了孩子，一房不够住，两房勉强过度，所以这种小两房上车盘升值比三房要快。

而C的房子也无好学位，之前一直跑输大势，后来地铁慢慢要通了才补涨一点，离地铁口500米吧。

第三，就是E了，算市内的老破小，没有任何优势，无学位，无地铁，周边商业配套一般，写字楼多。但也比远郊A的涨幅要大。

A不靠地铁，也没学位，关键是远啊。所以跑输其他人的就不奇怪了。

发现没，我上面说的这些身边的例子，他们买的房子，都是不带好学位的，因为第一次买房嘛，大多没有孩子，基本上都不用太考虑学位的事。

如果带有好学位，那排位又要发生变化了。

因为现在来看，好学位是房子升值的最大附加值，其次就是地铁了。

我以前说过影响房子升值的五要素，就不重复说了，今天只说这一个主题。

大部分市内的老旧小房子，当然也不要太破了，就是九十年代的那种楼梯房，一般来说，还是能够跑赢远郊新房的。

比如深圳远郊坪山的金地朗悦，2014年开盘时，新房价格1.8万/平，75平米2房，138万。89平米3房164万。

现在的二手房均价大概是3.6万/平左右，2房报价在280万，3房报价330万。刚好差不多翻倍。

如果你当时手头有50万，选择在市内买一个单身公寓，36平米左右，比如南山区四海公寓，当时只要100万出头，现在报价400万了。

同样的首付款，远郊新房远远跑不过市中心的房子。

所以你大概能摸出一个买房升值的顺序来了吧。

这个其实在每个城市都是可以套用的。

我今天只是举例说明。